年报速读 | 万科活下去，不打折

“2018年秋天，万科秋季例会的主题是‘活下去’，这在当时是处于‘居安思危’的考虑，让我们保持清醒和警惕，但是没想到在今天‘活下去’变成一个特别真实的存在。”在3月17日的万科2019年度线上业绩推介会上，万科董事会主席郁亮说，“我希望每个人、每个企业都能健康的活下去，活得好，活的久。”

万科董事会主席 郁亮

万科集团总裁、首席执行官祝九胜预计，今年2-3月份，万科的销售额同比降低510亿元，湖北武汉、宜昌、鄂州三城年后至今基本没有销售。而2月份万科在全国的销售额同比下降35.1%，创下了三年来的最低，今年的开工也比以往晚了40天，约1万户出现交付延缓。

不过万科的2019年答卷仍然“好看”，营业收入3678.9亿元，归母净利润388.7亿元，同比分别增长23.8%和15.1%，经营性现金流也连续11年为正。

2020年如何活下去？

除了坚持现金为王、追求有利润的收入、有现金流的利润、量入为出，万科董事会传递出的另一个信息是不大规模打折，“由一线公司自己定价”。

01 现金流是免疫力

郁亮说，万科经历过1993开始的宏观调控，也经历过1998年亚洲金融危机、2003年非典危机和2008年由于次贷引发的国际金融危机，这中间我们有很多教训，也有很多经验。关于危机，万科有三点看法。

第一，要有勇气。对于万科而言，责任就是照顾好自己的客户、员工和投资者，在疫情面前，把客户和员工的健康、安全放在第一位，在危机面前，始终牢记着我们对客户、投资者、员工和利益相关方的责任，这些责任让我们有勇气去坦然面对危机，去面对挑战。

第二，一定要有免疫力。这场危机告诉我们，一种疾病在没有特效药和疫苗之前，只有靠自己的免疫力和健康的基础来战胜病毒。企业的免疫力来自于两个方面：首先是要记住客户给我们饭碗，只有照顾好自己的衣食父母，我们才能生存下来，才有发展的前提；企业免疫力的第二个方面体现在现金为王，手有余粮。

第三，机会只留给有准备的人，要在“危”中看到“机”，万科密切关注着变化。

上一次国际经济危机发生在2008年，为了应对危机，当时万科率先在全国范围内降价，并抛出“拐点论”。但在2020年，万科并没有传递出同样的信息。

祝九胜说，定价是客户、消费者的权利。企业的权利是标价，让客户用现金来投票。因此，万科将配合城市的发展与照顾客户的需求，不会对一线公司的价格管理提出干预，由一线公司自己定价。

也就是说，万科总部不会“指导”区域公司一起降价共度危机。

02 ROE有降低趋势，不支持降价

2019年万科的净利润增长了15.1%，但分红却与上一年基本持平。2019年万科的ROE也同比继续下降了0.77个百分点，达到三年来的新低，对于重视股东回报的万科来说，逐年增加的财务压力挤压了房子降价的空间。

降价促销意味着要进一步压缩企业利润，而促销带来的高额营销费用，又会进一步增加成本。这对重视ROE的万科而言，并不是一笔划算的买卖。

据新京报统计的2018年《50家上市房企ROE排行榜》显示，50家上市房企的平均ROE为19.57%，万科为23.42%，略高于行业平均值，但明显低于融创、碧桂园、恒大，后三家的ROE分别为32.92%、32.20%、30.18%。

ROE不高的同时，万科的分红却位于行业前列。在过去几年之中，万科持续加大分红力度，2018年分红率高达35%，总分红118.1亿，创下单年最高分红记录。今年考虑到疫情这种不确定的外部环境，万科计划分红总额维持2018年的水平，但分红率下降到了30%左右。

万科透露，上市以来集团累计分红692亿元，是万科在资本市场股权融资金额的2.67倍。万科的高分红只能靠利润来支撑，但万科近几年的利润率也在走低，腾挪空间减少。

03 手有余粮，应对不慌

从财务状况来看，截止报告期末，万科持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元，短期偿债无虞；净负债率33.9%，继续处于行业低位；2019年末，万科的资产负债率为84.36%，比2018年还下降了0.23%。

执行副总裁张旭也强调说，“谨慎投资、量入为出，保障公司现金流安全是我们的基本原则，这一点任何时候我们都会坚持，保持手中有余粮才能抓住以后更多的机会。”

融资状况也是万科在当下能够稳住的一大原因。世联行首席分析师戴毅分析认为：“万科有融资优势在，它一直以来都比较稳健，相比民营房企，现金流压力小很多。”

截至目前，2020年万科已经公布了超百亿元融资计划，其中，已完成2020年公开发行公司债券（第一期），实际发行规模为25亿元，利率最低为3.02%，创下了5年新低。5亿元超短期融资券发行利率也只有3.18%。

此外，万科2019年的有息负债中，银行借款占比54.5%，而浮动利率负债占比高达63.5%，这些借款均能为万科提供长期、稳定的资金来源。

祝九胜说，“我们会坚持一贯稳定的融资策略，我们不会设固定的融资目标，我们体现的是动态调适策略。”

04 主仓一、二线，不到降价阶段

根据中国指数研究院的统计，2019年二线城市仍是房企主要销售来源。从50家百强代表企业重点项目销售情况来看，一线城市占比14.6%；二线城市占比为44.5%。

而万科的布局主要在一二线城市。据万科2019年年报，万科坚持围绕城市经济圈布局，全年新获取项目147个，按建筑面积计算，新增项目 71.5%位于一二线城市；按权益投资金额计算，79.9%位于一二线城市。

“万科的主力产品是刚需和高端的项目，口碑也不错，符合市场的需求。”同策集团首席分析师张宏伟向36氪表示，得益于城市的布局和产品的定位，万科在未来并不缺市场。

尽管2-3月份，万科销售额同比降低510亿元，武汉、宜昌和鄂州“三个城市1月23日之后基本没有新的销售”，“由于销售的减少，导致销售回款的减少，由于疫情，相应增加了防疫成本。”但万科认为自己的产品竞争力仍然会有市场。

“相比万科，恒大、碧桂园的项目有很多位于三四线城市，三四线返乡置业的力度较一二线会明显更大。”戴毅告诉36氪。在今年，返乡置业几乎停滞，错过了销售的“小阳春”，去化压力愈加凸显。

针对近期恒大出台的大力度促销，有业内资深人士表示，恒大打折项目主要位于三四线或者是一二线远郊。而对万科而言，静待疫情过去，或许比打造促销更为重要。

05 拿地少了

截至目前，万科在今年也放缓了推货和拿地节奏。2月份仅新增两个项目，分别位于广东江门和湖北武汉，均不是新拿的地块。在拿地上，中指研究院数据显示，万科在1至2月中拿地金额仅为34亿，拿地面积112万平方米。

而在去年同期，万科以274亿元的拿地金额位居榜首。去年全年，万科也以拿地金额1610亿元，位居第一，排名第二的碧桂园比之有着300亿的差距。

目前暂缓拿地，在戴毅看来是十分明智的行为，戴毅告诉36氪：“万科去年的拿地集中于下半年，金额近1200亿，权益拿地金额也是900多亿。尤其是第3季度，万科拿地非常多，到了四季度万科的拿地力度已经减半了。从这个趋势来看，它在今年1-2月拿地力度继续减小也不奇怪。”。

据世联行测算，2020年地产开发企业，仅债券和信托的偿付金额（包括利息）就接近2万亿。疫情的爆发，导致许多房企停工、停售，进一步加剧了现金流压力。戴毅说认为，“中小房企加速出局是不可避免的，这个阶段现金为王，只要手里有钱，今年会有不少低价质优的并购机会。”

而在此前，最关键的是不要过早消耗手中的现金。张旭表示，“这次疫情，给经济带来压力，给行业也带来巨大的挑战，但是无论疫情怎么样，中国房地产的中长期趋势不会发生根本性变化，城市化进程还会继续，人口和产业聚集也不会停止，因此我们的投资策略还会遵循既往的投资逻辑和投资原则。”