深圳楼市的疯狂，远超你想象

编者按：本文来自微信公众号：楼市头条（ID：lsttcz），作者：村长，36氪经授权转载

多年以后，人们回过头来看2020年的春天，可能会觉得荒诞不已，疫情与希望同在，真实与谎言并排，还有那深圳楼市，冻结与火热只是那一段时间的事情。

前两天，人们恐惧着生与死的距离，物资储备够不够；现在，人们计划着要买几套房。世界是真实的，生活还要继续。

这是一个乍寒还暖的3月，即使在3月末4月初成功入冬的广东，也感受到深圳楼市传来的暖意：日光盘重现，土豪冒着生命危险去抢豪宅；二手房重回8000套的江湖地位，环比上涨380.4%......

世界混乱，深圳独好，仿佛是这个理。

新房市场：冷热不均

“金三”的深圳楼市，即使是在疫情之下，也表现出它一如既往地猛，成交量直逼去年最为火爆的11月份。

不过，比起去年11月深圳楼市全面大热的状态，3月份还是带了点春天该有的气息，忽热忽冷。

3月7日，招商太子湾·湾玺开盘，最贵5000万+的公寓当天日光，当天卖掉104套房。

面对着售价最低2000万/套，最高达5000万+/套的公寓产品，土豪们戴着口罩、面临着生命危险也要聚集去抢豪宅，以至于街道办不得不联合派出所前往售楼处强制清场，紧急限流。

随后，3月13日，招商太子湾·湾玺加推的14套房源，15秒被抢完，这14套总价4200万起的豪宅全部卖光。

这世界太疯狂了，15秒，深圳土豪用买白菜的时间买了套豪宅，只是我买菜的时候还得掂量掂量哪颗白菜比较划算，而土豪买豪宅的时候眼睛都不眨一下。

这大概就是我与土豪之间的距离，我只有土，而他们也只有豪了。

3月16日晚上20点，万科星城线上开盘， 7分30秒4栋288套特惠房源全部售罄。

与上面的顶豪路线截然相反，万科这次做的是入门级资产，他们推建面约28-56平米的公寓，毛坯均价约3.9万/平，总价区间在96-267万元/套，首期仅需10万起。

谁都没想到上面这两个盘卖得那么好，只不过这边火热，那边冷冻。

3月28日上午，号称“光明神盘”的乐府花园正式开卖，均价4.7万/平，推出4栋1036套房源，去化仅三成。

是深圳有钱人钱太多，刚需干不过豪宅，还是另有猫腻？

别急，我们在这分析一下。

上面我提到的信息，全是真实的，但是换种思维方式来看，结论就不一样了。

一周两次开盘均热销的豪宅太子湾·湾玺，开盘20分钟销售额突破2亿和14套四千万公寓15秒售罄。

实际上，太子湾·湾玺推出了200多套，卖出了104套，去化率约5成，而且还是从去年年底就开始蓄客，这次开盘还启动中介二三级联动，最高佣金165万元/套。

再来，万科星城7分30秒4栋288套特惠房源全部售罄。

实际上，万科星城一共备案了1194套公寓。当然，万科星城这次是深圳首例线上直播卖房模式，而且还是公寓产品，这成绩也还行。

最后，乐府花园去化仅3成。它其实没那么惨，开盘当天就卖出了354套，只不过人家是真实的把分母摆在台面，过于光明正大而已。

这世界谎言听多了，就会信以为真，这是人的本性。

不过，深圳的成绩还是摆在那的，管它是哪个盘，能卖出去就可以了。这道理和“管它是黑猫白猫，反正能捉耗子的就是好猫”是一样的。

我从深圳中原研究中心的数据中了解到，3月深圳新房住宅成交3152套，环比上升279.8%，与去年火爆的11月份只差那么一点点的距离。

成交面积为32.4万平，环比上升279.9%。

分区域来看的话，龙岗贡献最多，以9.24万平的成交量位居第一，占全市成交的28.5%。而与2月相比，全市11区成交面积都有大幅度的增长。

其中，以罗湖增长最为显著，这是基于3月德弘天下华府大量网签，而罗湖2月份网签只有一套。对比之下，罗湖3月成交面积大幅上涨155倍。

这大概就是，不是增长有多快，而是之前有多差的道理吧。

而从单个项目来看，特发天鹅湖畔以218套的成交量夺得深圳3月住宅销售冠军，德弘天下华府成交位列第二。

新房相比之前的两月，成交较旺盛的原因可能是在于，被疫情压抑的需求，随着情况的逐渐好转而被释放出来了。

外加今年深圳推出的新盘较少，受供给端的情况影响，人们可能抱着遇到合适的就先上车的心态来看房子。

另外，也有可能是因为受到春节假期及疫情影响，去年12月及今年1月交易延迟到3月过户占多数，导致数据被放大。

二手房：量价齐升

深圳3月份二手房的成交情况，为广大业主打下一剂信心剂，继续看好深圳。

在二手房的价格上，深圳一骑绝尘，远抛其它一线城市，荣登中国房价霸主的地位。据诸葛找房数据研究中心披露，深圳房价达到了65243元/平。

同时，北京环比下跌0.44%，上海环比下跌0.65%，广州比增长1.9%，不过同比下跌11.84%。

图源：诸葛找房数据研究中心

深圳房价，无论是同比还是环比，都呈现了上涨的趋势。

另外，在数量上，二手房成交重回8000套以上。一般而言，数量还跑在价格前面，更能透露市场信息。

二手房月成交8000套，是业内判断深圳楼市冷热的重要分界线。

3月份，中原研究中心数据显示，3月深圳二手住宅过户8008套，环比上涨380.4%。

这个数字意味着什么？

先看一组数据

• 2019年12月，全市二手住宅共过户10000套左右，延续11月的火爆；

• 2019年11月，全市二手住宅共过户8013套，得益于豪宅税的取消，市场大热；

• 2016年4月，全市8516套过户量，而这极大可能是为抢在“3•25”政策前成交所致。

不难看出，月成交过8000的套数，都是深圳楼市比较火的时候，市场行情呈上升趋势。

而3月份成交量暴增，也似乎在释放一个购房者信心增强，市场正在回暖的信号。

但是，3月份成交量不等于市场的真实情况。春节+疫情，让许多过户都往后挪，3月数据被放大，实际上真正在3月成交的房子极少。

我怎么知道的？

讲个例子。

住我隔壁的老王，前两年就把房子放租出去了，每个月能挣两万左右的租金。他2月份的时候想再买一套大一点的房子，所以就委托中介把现在放租的房子挂盘。

中介为了挣中介费，十分卖力，不到一个星期就约了两个客户上门看房。可惜，最后进不来。为什么？物业不让进，而且租客也怕危险，直接放话给老王，要是有人来看房，就拿扫把赶出去。

无奈之下，老王只好把这事挪到疫情过后。

当然，这段时间，老王并不是一个人，还有老李、老陈、老杨等等。现在是看房子的时候吗？

现在是性命要紧的时候。

奉劝一句，大家对3月的二手房情况，最好是持有“就当是一场梦，醒来还是很感动”的态度来看待。

之后的深圳楼市怎么走？

深圳楼市表现这么好，难道疫情对深圳没影响吗？

没影响，那是不可能的。不过主要冲击在实体经济，房地产市场表现得就不怎么明显。

中金首席经济学家梁红预测2020年1季度中国经济增速将为-9.3%。

另外，德意志银行对美国经济的预测是，二季度GDP同比降低13%。

深圳是以外向型经济为主导的城市，内忧外患的环境下，经济压力十分巨大。

在房地产方面，不出意外的话，4月份的成交量应该会比3月份有所降低，毕竟年后压抑的需求大部分都在3月份给释放出来了，而之前1、2月份推迟的网签也在3月份签约了。

4月份的交易相对减少。

3月份宝安不动产登记中心图源：微博

不过之后的5月，数据应该会比4月份好看，随着疫情进一步好转，各大小区开放，中介允许带看，二手房签约数量会进一步回升。

像4月初，房地产市场回暖的信号就已经很明显了。

这不，这两天我公司的一小姑娘忙着找房子搬家呢。他房东一不留神就把房子给卖了，他那房子，据说已经在挂了1年，万万想不到这是疫情之间的操作？

深圳的需求力有多旺盛，随着时间的推进会进一步体现。不知道到时候房价又会涨多少呢？