中央再提老旧小区改造，“老破小”终于站在风口上了

编者按：本文来自微信公众号“城市战争”（ID:sunbushu123），作者：孙不熟，36氪经授权发布。

对于持有“老破小”物业的居民来说，一个扬眉吐气的时刻来了！

据上海证券报报道，今天召开的国务院常务会议，确定加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生扩内需。

会议指出，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。

早在去年6月，同样是国常会，也提出加快改造城镇老旧小区、解决6000万农村人口饮水等问题。不到一年，国常会再次提及这个工程，且要求今年的改造规模翻倍，说明这个领域将是今年政府投资的重要方向。

而且此次会议还明确重点改造的是2000年以前建成的住宅区，而目前市场上绝大部分“老破小”都是这个楼龄。在此意义上，说老破小物业站在风口上了，毫不为过。

要知道，国家重视哪个领域，就会把大量投资集中到哪个领域，然后这个领域就会成为资源配置的中心。

据住建部的数据，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿平方米。初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元，如改造期为5年，每年可新增投资约8000亿元以上。

也就是说，老旧小区改造有望成为一项投资体量高达4万亿的超级工程，这已经不仅仅是民生工程，还是拉动经济增长的国之大政。

老旧小区改造的最大痛点是什么？钱。

为此，国家去年已经做出部署，一方面，中央会安排专门的补助基金，另一方面，国家还鼓励金融机构支持旧改。而且，一些地区已发行了老旧小区改造专项债，这意味着“老破小”将成为专项债的一大热点。

这阵仗，让人想起当初的棚改，也是国家大力推动，也是金融机构踊跃参与。那场规模盛大的棚改计划，既改善了老百姓的居住环境，也完美地消化了市场库存，更拉动了经济增长。

棚改的威力大家已经见识过了，相信老旧小区改造不会让人失望，今年开始，这类房子有望价值重估。

当然，具体到个人的决策上，仍然需要谨慎，因为政府的投资是有限的，不可能在短期内惠及所有老旧小区，落实方面一定会有选择和取舍。

我认为，如果要购买“老破小”物业，一定要铭记这样几个原则：

必须是大城市，只有大城市，房价才会足够贵，不贵的城市，大家都很挑剔，老破小是没有人关注的。

必须是市中心，有江的要沿着江买，有中轴线的沿着中轴买，有CBD的靠着CBD买。这些地段往往象征着城市形象，政府不会允许太差，会因为维护城市形象的考虑，给这些地段的老房子“穿衣戴帽”，但其他地区的房子老了，就没那么容易沾到政府的光了。

以广州为例，“老破小”的首选毫无疑问就是位于中轴线的六运小区，这里占据天河CBD最中心的地理位置，是广州城市形象的重要组成部分，政府不会允许这个地方太差，而一般小区是没有这种待遇的。

必须要品相较好，老破小参差不齐，一定要慢慢看、认真挑，找一些建筑质量好、户型结构好的房子，最好是有物业公司管理的小区，品相太差的不能要。

有优质学位更好，比如在北京，老破小几乎和学区房是一个名词了，很多高大上的洋房在学区房面前，简直就是渣。上海广州深圳也一样，那些带优质学位的老破小，溢价至少超过市场价的20%，价格异常的坚挺。

所以，老破小，不是不可以买，特别是中央要求加大老旧小区改造的当下，的确是一个千载难逢的契机。

但同时也要注意到，“老破小”是一个小众市场，只有在大城市、中心区、房价极贵的情况下，其价值才是可持续的。