质造·盘地丨楼面价1.1万元，北京密云是刚需的“好归处”吗？
编者按：本文来自微信公众号“和讯房产”（ID:hexunhouse），作者：刘宝丹，36氪经授权发布。
北京土拍市场高潮迭起，无论是供地范围还是参拍房企，都越来越有看头，不过，最让购房者激动的应该是楼面价——密云宅地的楼面价只有1.1万/平方米。
4月16日，北京成交两宗宅地，分别为北京市密云区密云经济开发区三期A1地块MY00-0302-6010等地块（以下简称为“密云开发区地块”）和北京市密云区檀营乡6023地块（以下简称为“檀营乡地块”），两宗地分别由恒大和住总+首开+旭辉+花样年联合体竞得，对应成交价为21.4亿元和14.96亿元。
密云虽然不是北京楼市的主力地块，但由于恒大、旭辉、花样年等房企积极参拍引起一波小热度，以密云开发区地块为例，该地块溢价率15.7%，住宅部分的成交楼面价为11329元/㎡，不过，另一种檀营乡地块是低价成交。
1.1万楼面价，这是刚需的“菜”吗？
能让恒大以15.7%溢价率拿下的地块，究竟是什么样的地块呢？
答案是一言难尽。
密云开发区地块区位图
先看下基本情况，密云开发区地块位于密云城区外西南位置，紧邻大广高速密云桥，自驾比较便利，也是两宗地块中距离北京主城区更近的地块。
该地块用地性质属于R2 二类居住用地、A33 基础教育用地，总地上建筑规模19万平方米，住宅部分容积率1.62，建筑高度18米，绿地率≥30%，本次出让宗地中的MY00-0302-0015 地块 A33 基础教育用地（幼儿园）由竞得人完成建设后无偿移交给相关部门。
密云开发区地块的出让规定
贝壳研究院对该地块的评价是优劣参半，具有一定操作难度，原因是该地块周边以工业厂房为主，居住氛围较弱，由于总体量超过10万平米，要求采用装配式总建筑，对开发企业的施工建设能力有一定要求，不过，优势是住宅部分为三块相对独立的4.5-7.7万平米地块，中等密度且不限价。
合硕机构首席分析师郭毅认为，密云开发区地块未来的去化压力并不轻。由于距离华润万象汇更近一些，密云开发区地块周边的商业消费环境相对更好一些，但距离密云自然生态环境略有一点点距离，1.62容积率，地块体量比较大，将来开发的产品估计是小洋房和叠拼类。
“低密属性可能造成高总价，面向的主要是北京客群，有一定去化难度，这也是该地块起始楼面价更低的原因。”
由于楼面价低，为很多刚需客群带来了置业的可能性，那么，密云是刚需购房的好选择吗？
答案是否定的。
据观察，密云的楼市供应主要是别墅产品和限竞房，客群一方面是地缘性刚需和改善客群，另一方面是来自北京的改善客群和追求健康生态的康养人群。对刚需客群来说，除了价格，还必须考虑通勤问题。
郭毅认为，生活半径如果在北京主城区，通勤时间成本会更长一些，虽然京沈高铁设置了密云站，对北京CBD工作的人来说有通勤的可能，但要考虑通勤的实际成本成本，而且京沈高铁开通后，设定的班次能否支撑日常通勤需求，还存在一定的不确定性。
“刚需人群，现在去密云置业，还是有一定的风险。”
旭辉将操盘檀营乡地块
檀营乡地块由住总+首开+旭辉+花样年联合体低价14.96亿元竞得，刨除代建部分，住宅部分的成交楼面价为12337元/㎡。只有一家主体参与的地块，外界关注度可能没那么高，不过，该地块还是有一些亮点可以挖掘。
檀营乡地块区位图
檀营乡地块位于密云北站南侧，属密云城区东北边缘位置，周边多数为老旧小区，生活配套相对齐全。该地块用地性质属于R2 二类居住用地、A33 基础教育用地，总地上建筑规模124382 平方米，住宅部分容积率2，绿地率30%，本次出让宗地中的 6024 地块A33 基础教育用地（幼儿园），由竞得人完成建设后无偿移交给相关部门。
贝壳研究院认为，地块紧邻密云核心城区，人口密度较高，居住氛围较好，以当前成交楼面价来看，项目具备一定的操作空间，按照“高标准商品住宅建设方案”以及装配式建筑要求，该项目或将成为未来新的热点，值得期待。
郭毅认为，檀营乡地块位于密云别墅区的最南端，虽然位置更靠北，但自然资源条件比较好，北边都是一些别墅项目，不过从容积率来看，估计应该是小高层加高层配置，中小户型产品的去化速度会相对快一些。
“檀营乡地块是面对密云本地地缘性刚需和改善型客群，其实密云已经有两个限竞房项目在售，有充分的产品去满足本地置业需求，新地块未来入市的时候会面临比较大的市场压力。”
和讯房产独家获悉，檀营乡地块未来将由旭辉负责设计和营销，住总负责工程方面。
旭辉是一家强调缩短开发週期、提高现金周转率的公司，旭辉CEO林峰在业绩会曾表示，旭辉将坚持“不错、不漏、不贵、不拿地王”，把握行业、金融及城市周期，实现逆周期投资。之所以拿下该地块，外界认为可能与低地价和可以预见的快速去化有关。
13宗宅地即将来袭
实际上，开发商对密云两宗宅地的参与热情并不算高，这与市场冷热无关，主要是密云楼市正处于供大于求的状态。
郭毅表示，不管是中小户型还是别墅产品，密云都有比较大的库存量，总计约3500套，虽然基数并不大，但市场成交有限，2019年密云成交量大约1700套，按此去化量，密云现有库存足以支撑需求，此外，今日两宗密云地块的规划体量达30万方，更需要时间去化。
在上海、深圳豪宅火爆热销的映衬下，北京土拍市场这种不温不火的状态似乎显得有些黯然，市场甚至出现“南强北弱”的论调，对此，郭毅认为，核心原因是北京的供地量太大，市场本身面临比较严峻的供需形势，此时增加供地，房企要考虑库存去化周期、市场前景、资金占用量及去化难度，针对一些未来市场前景相对乐观的地块才会积极争取，一些起始价较高、未来销售环节去化周期较长或者难以实现预期利润空间地块，房企可能会放缓拿地。
“对于南强北弱这种说法，一方面可能与置业需求向南转移有关，另一方面，也与政府部门对土地价值的判断，尤其有些地块相对来说略高于市场预期，从溢价水平来看，就不会表现得特别的明显。”
今年以来，北京供应了较多优质地块，尤其是三四环及五环周边的地块，位置优越，而且没有限定未来的销售价格。截止4月16日，北京已经成交20宗宅地，未来北京即将推出13宗住宅地块，其中6宗不限价地块，6宗限竞房地块，还有1宗共产房地块。
2020年以来北京成交住宅地块
由和讯房产根据公开资料整理
北京即将推出的住宅地块
由和讯房产根据公开资料整理
在郭毅看来，这些优质地块的推出，对于北京整体改善市场将会形成新的拉动，大家对于北京核心区未来的价值走势有了更乐观和积极的预期，也会带动改善人群加速入市。
