买房的最大变数，已经出现！

大家好，我是 观观 。 

在金融圈混了16年，我却独爱买房，还首创了一套科学买房体系，已经帮助众多朋友买到好房子。 

以下是今天的正文。 

“当中国超越美国，成为全球第一大消费市场的时候”； 

“我，会是什么角色？”

这两天，我反复在看摩根士丹利的那篇《China's Regulatory Reset》；

每看一遍，我都在反复问自己上面那个问题。

《China's Regulatory Reset》这段时间在财经圈很火，准确一点的翻译是——重置经济底层逻辑。

五十多页的报告越往下读，越能感觉一种正站在历史关键转折点的“痛与快”。

比如摩根士丹利预测，国内最重要的“消费人口世代转换”将在2-3年内发生；

什么意思？举个例子：

21岁的我，觉得整个世界都是为我准备的，我十分愿意为情怀买单；

什么？乔丹经典款战靴，要3000元一双？

我不管，我喜欢，买买买！

甚至，我想每种颜色都来一款。

35岁的我，再遇到乔丹经典战靴，虽然我还是很喜欢；

但我会停下来想一想，3000元的篮球鞋，真的有必要吗？

没必要，我更愿意为孩子教育、妻子保养、或者学一门技能花钱；

甚至攒下来，计划为全家换一套内环的4房；

我还是爱乔丹，但我更愿意为长远目标花钱。

在2020年之前，无数的“21岁的我”，组成了国内消费市场的主力；

而从2020年之后，无数“35岁的我”会逐渐成为消费主力。

在上海，我观察到“消费人口世代转换”确实正在发生，具体是怎么回事？我们下面讲；

以上这种“底层逻辑”的变革，毫无疑问的会影响到我们的投资逻辑，

这意味着，以前的投资逻辑不再适用了。

我认为，《China's Regulatory Reset》值得深读，也值得分享。

只有提前洞悉变化，才能在未来“如鱼得水”。

所以，这是一篇写给“鱼”的，讲“水”的文章。

1

全村的希望

一直以来，“出口、投资、消费”是拉动经济增长的“三驾马车”。

但“三驾马车”并不是齐头并进：三十年前“外贸”牵头、二十年前“投资”领先；

而最近十年，“消费”明显跑在了前面。

同样是摩根士丹利，今年一月底的时候，发布了《消费2030：“服务”至上》的报告。

核心观点是：

到2030年，中国家庭人均收入将翻一番；

届时，中国的消费格局将发生巨大变革。

这场变革带来的结果是，服务为GDP创造的价值将超过商品。

怎么理解这句话？我来举例：

我今年的收入是20万，买小零食、剃须刀、鞋帽服装、数码产品等等消费是5万元，这是我一整年购买商品的花费。

而九年后，也就是2030年，不出意外的话，我的收入会是40万元，我一整年的购买商品的花费会是6万元左右。

我的收入翻倍了，但我的生活花费只出现了20%的增长，摩根士丹利认为：这不正常。

因为个人收入的增长，背后一定是社会经济的增长；

而社会经济的增长，离不开“三驾马车”——出口、投资、消费；

好的，“三驾马车”中：

“出口”是老大哥，它的黄金年代已过，用工成本的上升，以及产业升级、国际形势等等，让老大哥风光不再。

“投资”呢？“基建、房地产、制造业”3位二哥，还给力吗？他们有些累了。

3位二哥这几年的表现，越来越仰赖于民间投资，以及信贷宽松；

越往前走负担越重，患上系统性金融风险，甚至猝死的概率越来越高，可不敢再连夜加班，继续集体开小灶了。

“消费”怎么样？目前看来，三哥是全村的希望。

2

冲！换挡加速

“消费”的换挡加速，带来的是“下一个十年的红利产业”。

三哥最近十年表现不错。从2010年之后，消费对于GDP增长的贡献，是逐步上升的，从最低贡献率40%不到，增长到2017年的58.8%。

大家都能体会到，淘宝、京东、拼多多，甚至抖音，知乎等等，到处都在卖卖卖，买买买。

由此诞生的“消费主义”盛行，确实也成为了一个社会问题，但这只是个弟弟。

我们面临的真正问题是——商品消费的增长，是有天花板的。

举例来讲，一台剃须刀的正常使用寿命是三年，那么年薪20万的我，在接下来的9年，一共会消费3台剃须刀，这是天花板。

如何让我消费更多的剃须刀？一共有三种可能：

第一，改造我的消费观，让我以原价，接受“男人，每月都需要一台新的剃须刀”的观念。

第二，压低产品质量，让我只能以原价，买到质量只有原先五分之一的剃须刀。

第三，改造我的生理结构，让我的胡须，以一种不可思议的速度生长。

以上三种可能，都是刻舟求剑一样的出路，很不靠谱。

好在，三哥有一个换挡加速的天赋——从商品类消费，切换到服务类消费。

什么叫“服务类消费”？

举个例子，用100元，购买一支钢笔是商品类消费；

而用100元，购买一次Tony老师的洗剪吹，就是服务类消费。

所以，回到01节的那个问题，摩根士丹利的报告认为：

9年后的2030年，年薪40万的我，在商品类消费上花费是6万元；

但在洗剪吹、入户保洁、健康咨询、购房咨询等等的服务类消费上，花费起码是7万元。

这样算下来，接下来的9年间，我收入增长的100%；

实际来自于消费市场规模增长的116%，带来的社会经济的持续高增长，逻辑自洽了。

3

大概率的可能性

这个自洽逻辑的理论基础，来自于现状：

中国的商品类消费市场规模，受益于网购的蓬勃发展，目前是3.49万亿美元，已经超过美国，成为全球第一大市场。

但如果把服务类消费统计在内，美国消费市场总量，还是大于中国。

那么如果以上两节的逻辑实现，未来九年的服务类消费“井喷”；

那么中国的消费市场规模，将在未来翻倍，达到12.7万亿美元，超过美国；

成为全球第一大消费市场。

那么，这个逻辑实现的概率有多大？要看“收入、人口特性、技术、政策、文化”五方面的条件。

其中，收入、技术、政策、文化，四个方面几乎不可控，现在能窥见的，只有人口特性。

也就是全篇开头提到的“消费人口世代转换”；

为什么无数“35岁的我”，会取代无数“21岁的我”，成为消费市场的主力？

因为——那根本就是同一批人，来看一组数据：

80后出生人口：22238万人

90后出生人口：21066万人

00后出生人口：16330万人

10后出生人口：16306万人

很直观，00后出生人口的断崖式下跌，造成了消费市场年龄层的青黄不接；

简单来说，现在作为消费主力的80、90后，在未来九年仍旧是消费主力；

不同的是，现在20-40岁出头的中青年，变成了未来30-50岁出头的中青年。

还记得开头提到的那个例子吗？“21岁的我”和“35岁的我”人没变，但是我的消费意愿变了。

这一推断，实际在《China's Regulatory Reset》中也有确认，摩根士丹利认为：

到2030年，中国家庭人均收入将翻一番，而购买力将由35-44岁和55岁以上年龄段（1960年代出生的婴儿潮一代及其子女）主导。

此外，到了2030年，消费重点将从现在的“年轻消费者”转向为“家庭需求和退休消费”。

而上海的七普数据，以及今年以来的放宽落户政策，更能印证这一点：

2020年上海市0-14岁人口比重为9.8%；

15-59岁人口比重为66.8%；

60岁及以上人口比重为23.4%。

其中15-59岁人口比重最大，没有细分，但从0-14岁与60岁以上的比重就能看出；

实际上15-59岁这一档，是一个纺锤形，重心在25-50岁。

年轻人正在变少，消费市场规模需要扩大，现在的80、90后还有十年重任，保重保重。

4

我应该做什么？

以上，当洞悉了历史车轮的，一个可能的前进方向，我应该做什么？

这是一个开放式问题，我愿意分享我的思考：

两手准备，三个动作：审视、行动、留存。

我会重新审视，我现在从事的职业，或事业，是否存在与时代红利产生交集的可能，坐上电梯？

如果可以，持续深耕；不能，则思考如何在立足本行业的基础上，与服务类消费行业产生交集。

我会从现在开始行动，保持敏锐，主动搜集与服务类消费市场有关的政策风向，以及原始数据；

如果两到三年内，市场出现预料之中的变化，则加速与服务类消费行业产生交集；

如果没有，则继续观察，这将是一个持续7年的持续监测。

我会从现在开始，着手将可能出现的时代红利留存在手中；

留存和沉淀的“容器”有两个——股市与楼市；

股市方面，开始布局自己的服务类消费证券组合，并持续优化，为可能出现的黑马，做足理论基础，行业研判，以及资金方面的储备。

楼市方面，开始研判可能出现的巨头企业的落位方向，梳理从大区到板块，从优惠到政策，为可能出现的财富新贵，提前埋下不动产的种子。

最后，分享两句行为准则：

考虑激励，进行权衡；

不要执着于沉没成本；

愿用自己的比较优势；

在边际上进行决策。