如何打造TOD商业？上海天空万科广场发布会现场，我们得到了一些答案

李兜兜李兜兜李兜·2021年11月11日 14:04

低碳绿色、智慧运营、人文交互，万科再一次展现了它对于TOD商业的独特理解。

“Research & Query”

关注我们，发现城市商业之美

低碳绿色、智慧运营、人文交互，万科再一次展现了它对于TOD商业的独特理解。

10月28日，构建未来想象——2021 TOD商业发展论坛暨天空之城商业案名发布会如期而至。此前，上海天空万科广场已向外界提出了 TOD （Transit 公共交通-Oriented 导向的 - Development 发展模式）商业概念，并表达其对于商业生态的新理解，这充分体现了上海天空万科广场对运动健康、绿色陪伴、元气生活的未来构想。

而此次发布会，首先介绍了TOD商业，在 低碳绿色、智慧化、人文交互 方面的三大亮点，充分描绘对TOD商业的未来想象；更是正式官宣“上海天空万科广场”的案名，还进一步向我们展现了上海天空万科广场的全貌。

建立于17号线徐盈路站地铁上盖、由上海万科联合申通资产开发、总建筑面积约80万㎡，内含约10万方集合商业“新城市 TOD 商业，元气生长力中心”、虹桥总部办公、五期住宅小区、长租公寓、幼儿园以及河滨公园等多种业态的上海天空之城项目，自筹建以来一直备受关注。

△ 项目示意图 | 图据官方

这也为项目的建设增加了不小的压力。在国内几乎没有先例的情况下，究竟该如何打造全国首个 TOD 模式的商业综合体？如何充分发挥 TOD 特色，真正的实现双赢？发布会现场，我们得到了一些答案。在以“构建未来想象”为主题的2021 TOD 商业发展论坛部分，第一财经·新一线城市研究所主编、《第一财经YiMagazine》杂志编委沈从乐、ULI 城市土地学会的中国大陆执行委员 SOM 城市设计资深副总监孙乃飞、iziRetail逸芮联合创始人霍红以及万科（上海）商用置业首席合伙人、董事总经理严为，就 TOD 商业的现状与未来开展了交流与探讨。

整体来看，TOD 商业对于大型城市多中心发展格局的重要作用，它作为周边区域的流量中心，需要打通各业态、界面，成为承载健康生活的消费与社交中心、营造高效、低碳出行、工作生活的场景，最终形成一个年轻版、微缩版城市的生长力中心。 为了充分利用 TOD 优势，打造标杆案例，上海天空万科广场从设计到运营，各个方面都注入了用心思考。 首先，是案名上的联想。因其地段的特殊性，上海天空万科广场建立在车场上盖（结构标高）距地面约9米，轨道交通的便利性及层高让人们能够距离天空更近，案名中“天空”一词也由此诞生。

△ 项目效果图 | 图据官方

除了案名，整个项目商业运营和空间布局的点滴之中也同样蕴含着万科对于 TOD 商业的思考。

为了更好的服务于项目周边客群，真正唤起城市活力。上海天空万科广场将自身定位为新城社交目的地。

△ 屋顶花园效果图

首先，项目利用地铁到上层建筑特有的 垂直空间 ，建立消费分层业态，同时满足社交和生活的氛围感；同时，项目将地铁到商业的连廊设置小酒馆、夜间经营餐饮等，打造鲜活的消费场所；并引入盒马鲜生、弹力猩球超级运动中心等具备明显特色、自带流量、多元业态功能的特色品牌，并通过运营区的开放设计，实现 “内容沉浸式消费场景” 。

△ 可供亲子互动的陨石乐园效果图 | 图据官方

△ 美食广场效果图 | 图据官方

此外，项目十分注重“高粘性复合商业场景”打造，例如：

天空农场 将提供一个绿色友好的空间，让经营者与消费者在此形成联结与互通； 室外儿童空间陨石乐园 和二层直通地面的 户外滑梯 ，则提供了宽敞开阔，富有人文关怀的亲子互动新场景，打造出新城国际休闲社交的氛围。

每一个细节都能看出项目方对于上海天空万科广场、对于 TOD 商业的整体思考和用心设计。

在低碳绿色、智慧化运营、人文交互，这三个方面，天空万科广场更是充分发挥了城市设计的思维，并利用 TOD 商业特点进行了开创性的尝试。 1、与辰山植物园合作，倡导低碳绿色

生态友好、绿色健康是上海万科天空广场一直以来传递出的核心理念。无论是特意将环保、健康等概念融入设计打造的“天空农场”，还是整个过程中采用绿色建造体系、整体绿植率计划达到40%，都充分展现项目想要打造低碳绿色、健康环保新商业的决心。此次发布会上，上海万科天空广场更是宣布将与辰山植物园合作，并落地全 国首个商业综合体内的跨界合作项目“辰山植导站” 。此外，辰山植物园还会有以植物为IP蓝本打造的 限时快闪店， 出现在上海天空万科广场内。

这种商业空间与植物园联合做快闪店的形式，在行业内还是头一遭，我们相信这会是一次有意义的联动，用自然、绿色、环保、以趣味的互动方式，来与公众形成有效沟通，最终获得自然环保理念传播的最大化效应。

2、跟紧未来趋势，阿里定制智慧化大运营方案

作为建立在交通枢纽上的 TOD 商业，未来的数字化发展自然必不可少。上海天空万科广场同样充分洞察此趋势，设计了一系列的智慧化服务。发布会现场，项目宣布签约阿里云，将借助其在云计算、大数据、人工智能、智慧物联网等多方面的优势，提升上海天空万科广场的精细化管理水平，打造全域智慧化建设以及统一的数字化运营。 3、打造家门口社交，充分体现人文交互

△ 项目室外效果图 | 图据官方

经过调研，以周边居民及对生活品质有较高要求的新上海人为主的家庭客群，是上海天空万科广场的主要目标人群。于是，项目特别设置了 无性别家庭卫生间， 解决异性亲子如厕难的痛点，建立育婴中心，一站式满足家庭消费群体休憩、喂奶、宝宝午睡及给大童调配辅食等丰富消费场景需求，充分展现人文关怀。与此同时，项目还与地铁无缝衔接，引入Baker&Spice、sunflour、Peet’s coffee、Seesaw Coffee等区域餐饮首店及小酒馆业态，在通道处设置超长时间的夜间经营，既为每一个夜归人留上一盏回家的灯，又为年轻人提供夜生活的好去处。

整体来看，此次发布会释放出了更多关于上海天空万科广场的信息，让我们看到这个项目在低碳绿色、智慧化方面的开创性举措。TOD 商业，是指在地铁车辆段上盖开发商业的模式。这种模式往往希望项目能够将城市轨交系统与商业空间有机结合，进一步优化城市布局、节约利用土地、同时增加轨交运营收入，形成共成长的“城市共同体”。目前看来，作为全国首个 TOD 商业综合体，上海天空万科广场为我们做出了一次好的示范。

而其背后，离不开项目运营方——万科（上海）商用置业有限公司（后称万科上海商置）独到的经验和多年的积累。万科（上海）商置是万科上海区域主要业务模块之一，通过运营管理大型商办综合体项目，充分发掘和塑造城市空间价值，构建城市发展共同体，赋能城市新生。目前，万科（上海）商置覆盖13大重点片区，在上海、杭州两地运营24个商用项目，涉及 TOD 大型城市综合体、购物中心、标准办公、产业园等多种业态，运营总面积超200万平方米，商业运营总面积达30万平方米以上。其中，以上海虹桥万科中心、徐汇万科中心、滨江万科中心、杭州黄龙国际中心、平澜商务中心、天荟未来之光城、江南万科中心为代表的大型商办综合体，汇集办公、商业、文化等多种业态，打造城市级或区域级地标，助力科技产业新升级。以上海天空万科广场代表的大型 TOD 商业综合体项目，是万科（上海）商置在 TOD 商业上全新的优秀商业作品。这也让我们对于上海天空万科广场的开业有了更多的期待。

「RQ商业观察室」（id：RQmarketing）始终关注城市商业发展，致力于传播城市更新、商业创新、都市人生活方式等议题。希望与万千实体商业人连接，探索有温度的商业世界。