前10月全国土地成交：量至谷底，价创新高

中原地产刚刚发布的2016年年度研究报告称，2016 年前 10 月，中原监测 的40 个城市，土地成交面积跌至 2009 年以来历史同期谷底，而土地出让金接近去年全年水平，创历史同期新高。

数据显示，前 10 月40 个城市成交土地面积约为 16529 公顷，同比下降约 12%，其中含住宅用地和商服用地同比分别降 2%和 3%；土地出让金收入约为 13426 亿元，约占去年全年水平的 98%，同比上升约 40%，其中含住宅用地同比大幅上升约 52%，商服用地上升约 9%。

究其原因，除了货币政策较为宽松外，这和开发商“储备土地以求生存”、热点城市优质地块稀缺、部分城市财政压力较大等均有关系。

开发商热情持续高涨，不愁卖，愁没得卖

关注土地市场的人都知道，前三季度，土地市场一路高歌，高价地频出，没有最贵只有更贵。开发商拿地热情高涨，有钱拿地，钱不够借钱、联合起来也要拿地，在全国的土地市场上演了一出又一出的“饿狼传说”。

根据中原地产研究中心统计数据显示，截至12月9日，拿地最积极的50大房企合计拿地金额达13256亿元，平均拿地成本6892元/平米。相比2015年标杆房企拿地平均成本增加超50%。

可那又怎么样呢。“拿高价地是找死，不拿地是等死”的论调已然成为许多开发商的共识，更何况，拿高价地的前景远比字面上乐观。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷就曾表示，“市场不缺客户，缺的是有效需求和供给。目前热点城市最大的问题不是房价和成本，而是未来可能面临‘房企无地可建’、‘市场无房可售’，除非我们能够增加这些城市的住宅用地供应。”

优质地块稀缺，土地热度向二线及环一、二线城市蔓延

诚如欧阳捷所说，热点城市优质地块的稀缺，直接导致了本年开发商对于土地的“疯抢”。而一线城市的巨大需求与供给的稀缺又把这一热度传给了二线及环一、二线城市。

根据中原地产研究中心统计数据显示，今年前 10 月，40 个城市含住宅用地成交土地面积约 6341 公顷，其中一线城市受控制供应影响成交面积腰斩，成交土地面积同比大幅下降约 55%；三四线城市去库存压力未减，市场行情仍较为平淡，成交土地面积同比下降约 9%；二线城市一枝独秀，同比上升约 14%。

然而，含住宅用地地价全线上涨，其中一线城市及二线城市平均地价涨幅较大，今年前 10 月平均地价较去年分别上涨 65%和 75%，三四线城市地价上涨约 37%。综合来看，二线城市宅地成交量价齐升，市场最为火爆。

然而，10月以来，密集的土地调控政策出台使得市场成交热度受抑明显。据36氪不完全统计，截至11月底，北京、上海、南京、深圳、合肥、武汉等多16个城市均出台或重启了控制地价的相关政策，多地终止或暂缓土地出让影响，各项指标均高位跳水，其中 10 月土地出让金创 2009 年以来历史同期新低，也为今年以来月度最低位。

部分城市财政压力依然较大，有释放土地资源需求

尽管在去库存与稳房价控地价的大背景下，部分城市还是会选择增加土地资源的供应，以缓解财政压力。

中原集团研究中心认为，可以用一般预算缺口率来看政府是否“缺钱”。一般预算缺口率大，表明地方公共财政自给率低，政府“缺钱”，其增加其他政府收入的动力就比较大。

而在各种政府收入之中，增减土地市场的供应量无疑是调整政府收入最直接的方式。因此，“缺钱”的城市，政府有较高的供地意愿，其对土地市场的依赖度也相对较高。

通过对中原监测 40 个城市 2009-2015 年各年度一般预算缺口率的分析可以看出，三四线城市较为“缺钱”，对土地市场的依赖度最高，一线城市对土地市场的依赖度相对较小。

就各个城市而言，多数城市的这一指标在逐年下降，土地依赖度也随之下降，仅广州、福州、大连和石家庄的指标持续上升， 土地市场对这些城市财政的重要性有逐年增强的趋势，未来增加土地供应意愿较强。

具体来看，苏州、杭州和无锡不存在“缺钱”的问题； 泸州、襄阳、重庆、长春、唐山、南宁、石家庄、洛阳和海口严重“缺钱”，政府潜在供地意愿极高；常州、南京、厦门、武汉、东莞和中山等城市供地压力相对小。