去年此时二手房一夜涨价50万，今年还会持续疯狂吗？

还记得去年春节后的二手房市场有多疯狂吗？现场涨价、卖家毁约、每天上千套的签量，一年时间，北京二手房成交均价上涨了55%。

与此形成强烈反差的是，鸡年春节后，北京二手房市场观望情绪浓烈，日均网签量大幅下跌。

2月9日，北京收紧二套房贷，但购房刚需仍在大量存在，北京房价目前将保持平稳，未来北京房价走势，也许可以从3月份即将举行的“两会中”寻找答案。

二手房成交量同比下跌4成

低迷、观望是现在北京二手房市场的主旋律。

住建委的数据显示，北京2017年1月二手房的成交量为15572套，同比去年下跌41.5％。

2月以来的单日最高网签量则不足800套，节后8天（含一个休息日）的平均日网签量仅为550套，伟业我爱我家集团市场研究院统计数据表明，这一数据同比去年春节后的日均网签量下跌28.6%。

从新增客源与带看量比较，链家成交系统的统计显示，1月新增房源量20939套，新增客源量83736人；1月带看量436183人，新增客房比达到4.0，这意味着市场上每增加1套房子的同时，会有4.0位新买房客户出现，略低于市场繁荣时期4以上的新增房客源比，意味着并没有走出低迷期。

而在2016年后的春节，二手房交易量仅用三日就突破1000套，并在此后四个工作日持续保持在1000套以上，节后8天（含两个休息日）平均网签量为770套/天。

随后，买卖双方的心态跟着房价产生了巨大变化，年前的房子挂210万元没有人看，到了2月20日前后，来一个定一个。即使卖家随便涨价，买家也趋之若鹜，几乎没有议价能力，更有甚者愿意拿出远高于标价的房款，只为了留住房子。

更有甚者，三代人好不容易凑齐了首付，就差贷款，卖家说不卖了。这种已卖家为主导的毁约频频发生，因为房价的涨幅远远高于卖家的违约成本……

经过一年的涨价，根据某机构统计的数据，2017年1月成交均价同比去年1月上涨了55％。

延续四季度以来的低迷

其实，自去年“9·30”政策调控后，北京二手房市场一直都没有走出低迷期，降温去杠杆、抑制炒房、稳定价格已经成为了新的楼市政策导向。

去年12月的中央经济工作会议定调称，房子是用来住的、不是用来炒的。这一情况反映在二手房纠纷中，则表现为双方都能自行协商解决。秦兵房产律师团队孙雨寒律师对36氪解释道，在二手房市场相对平稳，没有特别大涨幅的情况下，买卖双方的心态都比较平和，相对比较容易谈。

但看似平稳的二手房市场下，新的问题又呈现出来：部分卖家盼涨情绪升高，想尽办法拖延成交时间。

孙雨寒表示，卖方之所以拖延时间，是还想看房价有没有继续上涨空间，在他接手的案件中，这种问题大量存在，因为只要没有过户就有毁约条件。

据了解，面对高昂的税费，在二手房交易的过程中，普遍存在阴阳合同，一般情况下，网签价要比实际价格低很多，阴阳合同经常会成为违约的突破口。

中央定调房价将保持平稳

今年房价真会如卖家期望的大涨吗？目前来看，答案是否定的。搜房网数据显示，北京二手房1月均价为60438元/平米，环比去年12月增长1.02％。

判断房价走势的前提是弄清支撑房价涨降的逻辑。与新房市场不同，决定二手房成交价格的因素不外乎两点：市场供需和心理预期。

比如去年的第一轮上涨，春节后的2月20号至4月15号，一、二线城市的房价上涨，提高了北京涨价的预期，造成了长达两个月“越涨越买越恐慌”的楼市画面。

第二轮上涨在8月份，二胎政策开放，置换成了购买二手房的主要需求。国家卫生计生委副主任崔丽2月7日在国务院政策例行吹风会上介绍，2016年我国新出生人口1867万，比2015年增长了11％，总量上增加了191万。2016年的新出生人口中，有45％的贡献率来自二孩家庭。因此，二胎后需要其他家庭成员或保姆照顾家庭，家庭结构的变化带来了住房需求的变化，刚需成为此时最主要的购买力。

经历过去年房价的大幅上涨后，中央经济工作会议明确要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。

既去年“9·30”政策之后，近日北京房贷进一步收紧：北京地区签署网签合同的第二套个人住房按揭贷款年限，从原来的最高30年调整为不超过25年，个人住房贷款利率不低于基准利率的0.9倍。

北京楼市投机需求大幅减少，市场平稳，买卖双方多回归理性。而北京土地供应越来越少，需求仍大幅存在，因此房价下跌的希望很少。

未来北京房价会怎么转变，也许可以从3月份即将举行的“两会中”寻找答案。