2月北京买套别墅平均不到1000万？二环内一80平“老破小”随便就能突破这个数

根据北京市建委公布的最新数据显示，2月北京别墅共成交533套，总成交额51.86亿元，平均套均价（平均每套别墅的成交价）为973万元，意味着在北京买套别墅平均不到1000万元。

相对于四环内动辄上千万的“老破小”，如此“低廉”的价格着实令人惊讶了一把。

多重原因导致2月别墅均价“特别低”

2月份别墅市场数据低的原因是因为首开龙湖天琅拉低了均值，中原地产首席分析师张大伟表示，“天琅最高总价才879万，而这个项目不是严格意义上的别墅，更接近于商业。”

来源：中原地产

根据中原地产近一年的统计数据显示，今年2月虽然为低点，但别墅的均价多保持在1000万附近，并没有想象中的那么高。

来源：中原地产

这主要得益于别墅市场的供给。亚豪机构市场研究部总监郭毅对36氪表示，有很多远郊的产品在拉低别墅市场整体的均价水平，500万左右的远郊别墅占比很高，这种城区2000万以上的占比很低，对均价的上拉作用十分有限。

中原地产统计的数据也证明了这一点，2月北京四环内没有新建别墅成交记录，成交集中在5-6环之间，4-5之间仅成交3套别墅，总成交额0.61亿元。而总价千万元以下新建别墅成交341套，折合套均价为642万元/套，总价3000万元以上房屋只成交1套。

根据36氪了解，目前北京市场上有多个高端别墅类项目，因拿不到预售证只得推迟入市或改卖其他类型的产品。

“预售证的限制恰恰对距离核心区远一些的别墅有利，它卡的是单价，而大部分远一些的别墅单价并不高，总价相对高。”，郭毅进一步解释道，北京1、2月份的豪宅市场受到预售证的影响，成交量下滑的很明显，而别墅的成交相对高，因为豪宅拿不到证，就把高端客群挤压到了别墅市场。

如果我有1000万？

先不说今年动辄好几千万的豪宅市场，二环内一80平“老破小”随便就能突破1000万，同等条件下，市区内的小房子，和远一点儿的别墅，哪种产品更受资本青睐，更能保值，甚至增值？

中原地产分析师认为，"物以稀为贵"，政府三令五声停止别墅类用地供应，在存量减少的同时，供应日渐不足。截至目前，北京别墅市场供需比为1:1.6。供需缺口，以及房产越发金融化的市场环境，使得高净值人群在资产配置时购买别墅的意愿更为强烈。

“地段代表城市资源、周边配套，以及交通、生活、医疗、教育赋予房子的附加值，这些都是依托于地段之上的。”郭毅持不同的观点，从增值的角度，她的判断是：城市核心区新项目＞城市核心区老项目＞远郊区新项目项目＞远郊区老项目。

她解释道，随着首都的建设，虽然近些年购房者对于南北的认知在改变，但地理的距离改变不了。在硬价值上，肯定还是要遵从核心城区为主，交通便利的周边区域为辅的“地段为王“理论。

首先是看地段，其次是看产品，虽然二环的小房子也能卖到这么高的总价，后期不一定能有如此高的涨幅。郭毅进一步表示，毕竟老社区的项目比较陈旧和落后，新的项目加入了科技智能、健康系统打造的生活氛围，才是购房者看重的。而老小区的服务都比较落后了，而新小区之于公共空间以及社交功能的打造，往往可以赋予项目更多的增值空间。

另有业内人士对上述观点呈迟疑态度，虽然绝对的地理位置无法改变，但随着北京的不断“被扩大“，产品本身及其相对的距离，才是决定未来房价涨幅的关键。

他进一步表示，北京太大了，而且越来越大，在中关村工作，大可以住到西北五环外，如果周边配套完善，不用去核心的天安门，甚至不用进北三环。“关键还是要看区域配套的未来成长，以及辐射区有没有能够接盘的潜在购房者，其次就是产品本身，够不够人性化、服务好不好，对这些潜在购房者有没有足够的吸引力。“