海南出台楼市调控：限制外地人买房的楼市，还能继续上行吗？

4月14日，海南省住房和城乡建设厅发布《关于限制购买多套商品住宅的通知》（以下简称“通知”），通知指出在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅（含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓，下同）的非本省户籍居民出售新建商品住宅。对于本地居民购买二套房进行了分区差异化的信贷管理。同时，禁止期房在转让，并对现房转让进行了限制。

不同于其他地方省市，海南一直属于购房政策相对宽松的省份，又因躲霾、养老、度假等属性，吸引了众多开发企业和大量的岛外购买人群，北京、上海、东北、大连、西安都是主力购买人群城市。

截至目前，融创、中海、恒大、鲁能、华润、绿地、雅居乐、碧桂园……但凡有些实力的房企基本都在海南建有项目。

阳光、沙滩、大海与扑面而来的温暖，让这些忍受不住冬天寒冷天气和肆虐雾霾的内地买家如候鸟般前来，随之就是房价在当地人眼里已经有些“高不可攀”。据36氪了解，位于三亚旁的某项目已由年前的1.1万元\平米上涨到1.7万元/平米，涨幅超50％，依然供不应求。

各地官方房地产信息网及易居研究院的调查报告也透露出海南楼市近期的热度。数据显示，2017年3月，三亚、海口新建商品住宅成交面积分别达67万平方米、52万平方米，同比增幅达到了195％、44％。

这一政策在影响交易行为的层面并不严格，主要是抑制投资、投机需求。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，通知并未提到缴纳社保的内容，岛外人至少可以认购一套。

同时，通知禁止期房在转让，并对现房转让进行限制的行为，要求居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让；企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅，须取得不动产权证满3年后方可转让。

“这也是防止炒楼花，即不允许采取快进快出的政策，进而防范各类套现，降低海南楼市的投资属性” 严跃进表示。

类似的做法实际上在三亚本身已经落实了，即三亚此前3月份的政策中就有规定，现在进行了全省推广。

“这多多少少会影响海南一些重点区域的楼市。”业内人士表示，海南楼市毕竟与北京、上海等一线城市不同，岛外购房者占成交的主流，而房子对于他们来说，更多是改善和投资，而非刚需。这一限制恐怕会打破海南楼市持续的走高趋势。

此外，差异化管理也是本次调控的关键词。

政策规定，居民家庭在三亚市购买第2套商品住宅，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于50%。居民家庭在其他市县（包括海口市）购买第2套商品住宅，没有购房贷款记录或相应购房贷款已结清的，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于40%；相应购房贷款未结清的，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于50%。同时，在全省范围内暂停向购买第3套及以上商品住宅的居民家庭发放商业性个人住房贷款。

通知还表示，对商品住宅库存去化期在全省平均水平以下且住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的市县，经省国土资源厅批准，可适当增加商品住宅用地供应规模。

“面对两极分化严重的现象，这是海南政府对于“两个暂停”差异化管理的进一步补充。“业内人士表示，相比于北京等一线城市的“喊停”，海南只是想平衡。

根据海南省第一季度经济形势分析会上的消息显示，截至3月末，海南商品住房库存约为2338万平方米，较2016年年末下降283万平方米，去化期约17个月，较去年底进一步下降6个月，其中三亚、海口商品住房去化周期分别降至8个月和12个月，但部分市县去化期仍超过36个月。

值得注意的是，36氪发现，政策中提到“各市县可结合当地实际，在本通知基础上出台更加严格的调控政策”。这也说明，该政策实际上是一个总纲性的内容，这只是一个开始，后续海南各地大概率还会出台各类更严厉的管制政策。

以下为通知原文

海南省住房和城乡建设厅

海南省国土资源厅

中国人民银行海口中心支行

关于限制购买多套商品住宅的通知

琼建房〔2017〕96号

各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位：

为进一步贯彻落实中央经济工作会议关于坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，支持合理住房需求，遏制投机性购房，稳定市场预期，促进我省房地产市场平稳健康发展，经省政府同意，现就有关事项通知如下：

一、支持合理住房需求和限制投机性购房

在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅（含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓，下同）的非本省户籍居民出售新建商品住宅。

居民家庭在三亚市购买第2套商品住宅，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于50%。居民家庭在其他市县（包括海口市）购买第2套商品住宅，没有购房贷款记录或相应购房贷款已结清的，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于40%；相应购房贷款未结清的，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于50%。同时，在全省范围内暂停向购买第3套及以上商品住宅的居民家庭发放商业性个人住房贷款。

二、禁止期房转让和限制现房转让

禁止商品住宅预购人将购买的未竣工的预售商品住宅再行转让。在预售商品住宅竣工交付、预购人取得不动产权证之前，各市县房管部门不得为其办理转让手续；不动产登记申请人与网签备案的预售合同载明的预购人不一致的，不动产登记部门不得为其办理不动产登记手续。

本通知印发后，居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让；企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅，须取得不动产权证满3年后方可转让。

三、合理安排商品住宅用地供应

对商品住宅库存去化期在全省平均水平以下且住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的市县，经省国土资源厅批准，可适当增加商品住宅用地供应规模。对商品住宅库存去化期在全省平均水平以上的市县，继续暂停商品住宅用地供应。各市县国土资源部门要加强本市县住宅用地年度供应计划编制和实施工作，保证住宅用地供应平稳有序。

四、实行商品住宅价格备案管理

已达到预售条件的新建商品住宅项目，房地产开发企业须到市县物价部门进行预售价格备案，并在完成价格备案后15天内到市县房管部门申请预售许可。预售价格未经市县物价部门备案的，市县房管部门不予核发预售许可证。预售价格已经市县物价部门备案但未在规定时间内到市县房管部门申请预售许可的，一年内不再受理其预售申请。对已取得预售许可捂盘惜售的，一经发现，将依法依规严肃处理。

取得预售许可证的项目，不得擅自提高预售价格，如需调整预售价格，必须到市县物价部门重新备案，并报市县房管部门备案后方可执行。严格按“一房一价”进行价格备案，房地产开发企业不得在标价之外加收任何未标明的费用。对超出备案价格、擅自提价的，依照有关规定采取责令限期整改、暂停网签、停发后期预售许可等行政管理措施。

五、加强交易资格审核

各市县房管部门负责新建商品住宅购买和转让资格的审核工作。全省各市县房地产信息管理系统（网签系统）要实现商品住宅网签数据实时共享，统一查询。本通知印发后，各市县二手房交易合同必须全部纳入网签备案管理。各市县房管部门和不动产登记部门要建立信息共享机制，不动产登记部门要将商品住宅不动产登记情况实时交换给房管部门，实现信息共享共用。房管部门要根据商品住宅网签备案、不动产登记等情况确定商品住宅购买和转让资格。具体操作细则由各市县制定。

本通知自印发之日起施行。各市县可结合当地实际，在本通知基础上出台更加严格的调控政策。

 

海南省住房和城乡建设厅

海南省国土资源厅

中国人民银行海口中心支行

2017年4月14日