政策围堵下的北京二手房，哪里是全面降温那么简单？
从“3·17”楼市调控出台至今，一个月内北京多部门已针对楼市出台十余个政策，提高首付、认房认贷、商办限购等剑指楼市的措施细则逐渐落地生效，堪称“史上最严”。
一个月后，二手房市场在售房源、新增房源、挂牌均价，签约量叕降。而因政策违约及连环单断裂导致的诉讼，正成为这一套组合拳的短期后遗症。
买卖双方观望情绪明显
清明假期，链家地产回龙观某店的经纪人廖国华休息了一天，能在假期休息，对于房产经纪人来说，以前是非常奢侈的事情。“看房买房的人少，领导直接给放假了，来链家9个月，头一次在假期休假。”
廖国华的感受，直观地反映在二手房小区的成交记录上。来自市住建委的统计数据显示，今年4月上半月，北京市二手房共网签8000余套，环比2017年3月下半月下降5成。
数十条调控政策后，受影响“首当其冲”的是二手房。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖给出的数据是，市场上咨询二手房买卖事宜的客户减少近三成，据伟业我爱我家集团市场研究院统计数据显示，3月18日-4月16日，在我爱我家北京区域新增买卖客户需求登记量较“317新政”前30天下降了26.2%。
另一知名中介机构提供给36氪的数据表明，3月17日-4月16日，新增房源量环比下降14%，同比下降达47%，新增房源量近乎腰斩。
更为直观的是合同签订量的大幅下跌。据伟业我爱我家集团市场研究院的数据统计，“317新政”后30天（3月18日-4月16日）北京区域通过我爱我家达成的合同签订量，比新政出台前30天下降了69%。
具体到小区，望京花园在链家网的累计带看量已达117次，而以往同小区相似物业不到30次带看就能成功售出。
对于各方数据下降的现象，某中介经纪人就对36氪表示，北京二手房市场存在大量的换房需求，买到新房子才会卖掉旧房子，现在新房子买不到就不会卖老房子，挂牌量因此下降；其次，买卖双方都在观望市场变化，想买房的人都等着能降一降，或者淘房。
胡景晖更是直言，“北京楼市自2015年“330新政”以来持续两年的“牛市”正式宣告结束”。
挂牌均价小幅下跌
对于各方最为关注的价格，安居客房产研究院的数据表明已经出现了下跌：4月北京二手房挂牌均价56078元/平方米，比3月的61326元/平方米下跌了8.98%。
“价格也确实下降了些，这时候买房也还是可以的,现在很多业主心里价位没那么高，” 链家某门店的经纪人告诉36氪。
“对于明显高于市场价的房子，链家不登记、不接受报盘，等业主心理预期达到市场价格再受理，或者会建议业主参照市场成交价挂一个合理价格。”另有经纪人表示，之前市场涨太快，现在基本没涨价的了，市场比较平稳，换房现在是比较合适的时间，可选择性多，好谈价。
胡景晖表示，随着交易量的持续低迷，预计二季度开始，目前在局部已经出现的降价现象将逐步扩展成为全市的普遍现象，房价或将迎来全市的普遍回调。
去“学区房”概念对于房价的降温也起到了一定的作用。
4月11日，北京市住建委、工商局、网信办联合约谈15家发布房源信息的网站。三部门对网站发布虚假房源信息、违规代理房地产经纪业务等违法违规行为提出规范要求，并把“自查整改”的最后时限设定为不足48小时。根据相关规定，无论是房屋中介实体店，还是发布房源信息的房地产网站，都不能宣传、炒作“学区房”概念，中介公司内外网屏蔽“学区房”等敏感词汇。
4月16日，北京市教委还发布了今年的义务教育阶段入学新政，除强调了实际居住外，东西城热门学校将实行多校划片制。
业内人士表示， “学区房”作为房价上涨的主要推手，一直受到巨大关注。本次整改能看到政府对于改善学区制和抑制因此带来房价上涨的决心。未来大概率将没有学区房一说。
商住房集体下架，违约不断
二手房的降温在在售房源上也有很大的体现，据36氪了解，目前，占据北京二手房半壁江山的链家网在售房源为25323套，而这一数字在3月初显示为32851套，降幅达23％。
链家网截图
业内人士表示，在售房源的大幅下降，除新政导致部分卖家取消置换计划外，还与商办房的整体下架有很大的关系。
“不下架,你截屏,这一条能把中介营业资格取消了”有网友在水木社区留言道。
3月26日晚间，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对北京市的商业、办公类项目（以下简称商办类项目）进行监管，其中对个人购买商办类项目的限制措施，在全国范围内开启了对商住房限购的先河。
“最近官方对‘商改住’的项目查得严，发现违规代理销售就立即关停。”有业内人士对36氪证实了该事件，该人士表示，多数中介机构出于规避风险的考虑，都相继下架了此类房源。
而在购房人层面，因政策违约及连环单断裂导致的诉讼，正成为这一套楼市组合拳的短期后遗症。
部分受新政信贷方面影响的客户还是选择了多方筹措资金应对首付成本增加的问题，继续履行合同，而另一部分却因资格问题，被直接挡在了门外，特别是商住。
有媒体报道，北京的王女士因商改住限购令失去购房资格，不得不找到中介和卖方要求退还中介费和定金，但遭到了两方拒绝。后经三方协商，卖方同意退还王女士定金19.9万元，未退还的1000元为补偿卖方的经济损失费；中介公司同意退还2万元服务费，其余4万元不予退还。
秦兵房产律师团队孙雨寒律师告诉36氪，近一个月接手的相关案件非常多，。“一般受政策原因影响，买卖双方都能和平解除协议，但买方多少都需给予卖方违约金，具体要看双方当初签订合约的情况，并不完全能够因为形式变更，免于承担责任。”
虽说政策已经进行了接近于全方位的围堵，但36氪还是想跟你分享两件采访中遇到的事儿。
1、 在孙雨寒律师接手的案件中，有买卖双方于2016年1月份签的合同，因不满5年，约定了今年过户，西城的学区房当时成交价800万，现在周边房价是2700万左右。卖方提了很多要求，各种刁难买方过户。
2、 链家此前发报告数据显示，“9·30”政策后，成交量急剧下滑，但从2016 年11 月底，成交量开始缓慢回升，客户看房活动开始活跃，从2016年12月开始，带看量就已经恢复到“9·30”政策出台前的最高水平；成交量则在春节后集中爆发，2月成交11627 套，3 月第二周成交4849 套，已接近2016 年最高值。
慧慧曾对本文亦有帮助。
