商业地产持续低迷，连大悦城也想靠卖卖卖挣钱

正在提速的大悦城计划到2020年在全国建成20个大悦城购物中心。这意味着它必须持续变轻、变快。“以售养持”的综合体模式或许是有效的途径之一。听起来有些耳熟？没错，遍布全国的万达广场就是这样迅速实现扩张的。

靠出售物业快速回笼资金，之后依靠自持物业慢慢收租的做法是商业综合体创造营收的常规路径。不过一个新的变化是，以运营购物中心见长的大悦城也想依靠卖更多的物业挣钱了。

在3月份举行的大悦城2016年业绩发布会上，大悦城执行董事曹荣根表示，“未来大悦城将加大销售业务的资产配置，通过综合体模式，在购物中心之外配置更多销售物业，以平衡持有成本，既保证短期利益，也保障长远发展。”

以在建的、预计2018年开业的杭州大悦城为例，在50万方的总建筑面积中，购物中心约为14万方，街区商业6万方，住宅2万方，此外还有酒店公寓、写字楼等物业。据了解，在购物中心开门迎客之前，其周边的公寓样板间已经上个月面世，并将在下半年正式开售。此前，住宅部分杭州大悦·天悦也于2015年8月开盘，2016年5月售罄，并在不久前完成了交付。按照规划，杭州大悦城整个综合体，除购物中心自持以外，其他物业将悉数出售。

大悦城地产（HK:00207）的财报也直接透露了这一变化。2016年，大悦城以购物中心、写字楼为主的“投资物业”收入为31.2亿，尽管占总收入百分比最高，达到44.7％，但还是比2015年49.3％的占比有所下降。与之形成对比的是，以住宅销售为主的“物业及土地开发”收入，2016年达到27.6亿，占总收入39.4%，比起2015年28%的占比显著上升了10个多百分点。

实体商业衰退的大环境和购物中心的激烈竞争共同造就了这种变化。2016年全年，中国商业地产市场成交额达到2090亿元人民币，同比增长了52%，创下历史新高。大悦城地产在2016年的营收虽然保持了29.8%的高增长，但净利润仅仅上涨了5%。

对于购物中心们来说，除了提高运营能力来应对竞争，房产企业的多元化和多类型物业组合也成了保证业绩增长的关键。

大悦城的做法是持续变轻。除了“以售养持”之外，出售股权、引入合伙基金和“无股份”的轻资产模式也是两种重要尝试。

去年9月，大悦城地产宣布转让下属三家子公司49%的股权，建立基金平台，交易对价约为93亿人民币。这三家公司间接持有北京西单大悦城、北京朝阳大悦城、上海大悦城、天津大悦城和北京中粮广场、北京中粮·置地广场6个商业地产旗舰项目。此次交易里，大悦城引入了中国人寿和新加坡政府投资公司作为战略合作伙伴，也成为其向基金合作和管理输出方向转变的第一步。

更彻底的转变则是 “轻资产”模式。这意味着未来大悦城的购物中心不再自己拿地、开发和运营，转而做品牌输出和管理输出，收取管理费和运营费。2016年，大悦城的第一个管理输出项目——天津和平大悦城在12月24日开业，昆明螺蛳湾、贵阳大悦城两个项目也已签订框架协议。

自西单大悦城开业至今，大悦城10年了。商业地产已然进入加快汰换的“白银时代”，购物中心面临更为严苛的挑战。