马云千亿投达摩院，碧桂园投千亿做科技小镇，祝福他们

文／曾慧娟

当你还在为能不能买得起一套房子而发愁的时候，富豪们花钱的速度却已经以千亿来计！

10月11日上午的2017杭州·云栖大会上，阿里巴巴CTO张建锋（行癫）宣布，阿里巴巴成立全球研究院—阿里巴巴达摩院，3年投资1000亿人民币作为启动资金。据介绍，达摩研究院研究包括量子计算、机器学习、基础算法、网络安全、视觉计算、自然语言处理、下一代人机交互、芯片技术、传感器技术、嵌入式系统等，涵盖机器智能、智联网、金融科技等多个产业领域。

而在房地产领域，千亿也是一笔需要勇气的投入和大部分公司可望不可及的目标。

在房企如火如荼的特色小镇开发热潮之下，碧桂园去年便宣布，未来五年计划投入千亿元进行科技小镇的开发。

一年多以来，为了推进特色小镇和产城融合计划，碧桂园的朋友圈不断扩充，从无界空间到麦当劳，从高端奢侈品电商平台寺库到联合20多家科技企业成立“体验未来”产业联盟，涵盖各个领域的企业中，不乏思科、红杉资本、创新工场等巨头。

在这些巨头的参与之下，碧桂园打造科技小镇的故事，能否有完美结局呢？

科技小镇的野心

分析诸多房企布局特色小镇的模式，可以发现，其卖点各不相同。比如绿城宋卫平选择的是“农业小镇”，依靠小镇中房地产开发建设收益带动周边农业改造，建成大型特色农业基地；华侨城主要依靠“文旅+地产”及“文旅+城镇化”模式，并在全国多地签约大型文旅项目；绿地则是重点围绕智慧健康城、文化旅游城两个题材。

碧桂园的选择是科技小镇，2016年8月9日，碧桂园在“科技小镇”的项目启动会上宣布，未来五年计划投入千亿元资金进行科技小镇的开发。

贝塔咨询合伙人杜丽虹认为，碧桂园发力科技小镇的背景是，房地产行业的产业地产、产融结合已经成为趋势，国家政策对此也大力推动，包括对特色小镇和互联网科技的利好政策倾斜。碧桂园顺政策大势，对原有大盘进行产业升级，同时也能丰富碧桂园产品线，增加新的收入来源。

为了这一战略，碧桂园在当年7月便搭建了人才团队，成立产城发展事业部 。据公开报道，团队成员中除了少数工程建设和房改建设的专业人员之外，绝大多数都是从事技术专业、产业发展的人才。碧桂园集团首席战略官林昭宪今年5月在接受《中国经营报》采访时表示，他带领的战略中心有将近20名通过“未来领袖”计划招聘来的博士，其中只有两人与建筑设计相关，其他都是在科技类、产业类公司有专长。

在运营上，目前，科技小镇项目由碧桂园和深圳百富东方合作成立的平台公司——碧桂园百富产城发展公司具体操作。 去年6月，碧桂园和百富东方分别出资6000万元和4000万元，共同成立该平台公司，其中碧桂园负责硬件建设、开发和运营，百富东方负责产业引入和运营。

资料显示，百富东方是一家全国性的产业地产运营商，总部位于深圳。在全国十余个城市开发运营了2000万平米产业综合体，可聚集上万家中小型科技企业以及200家配套服务机构资源，有丰富的园区招商和运营经验。

这也正是碧桂园选择百富东方的原因。按照碧桂园的战略规划，它将借由科技小镇全面进军产业地产。传统开发商以往的角色更多扮演房屋开发者，很少涉及房屋销售后端的产业整体运营管理，但产业作为产城融合项目持续发展最重要的推动力，运营却是关键环节，这使得主开发销售的传统房地产和重运营管理的产业地产有了最本质的不同。

碧桂园相关负责人表示，科技小镇主要布局于一线城市周边和强二线城市周边的重要区域。目前已经开工建设的是广东惠州潼湖生态智慧区的潼湖科技小镇。该项目占地8平方公里，将沿综合科技发展带分三大科技产业组团。东部组团以“智慧城市+科技服务”为核心，打造多功能智慧产业基地；中部组团以“智能制造+智能控制”为核心，打造以创新为核心的智能制造平台；西部组团以“物联网+大数据”为核心，形成高新技术研发制造产业基地。

潼湖科技小镇包括两大项目，一个是总投资不低于300亿元的碧桂园潼湖创新小镇，另一个为全球IT巨头思科投资建设的思科潼湖科学城。

据统计，目前，碧桂园签订协议的特色小镇项目中，分布在广东、深圳周边的居多。

“惠州和东莞距离深圳均在90公里以内， 1.5小时车程可达深圳市中心，如果轨道交通联通，可实现1小时生活圈，可减少企业空间转换的短期成本 。”同策咨询研究总监张宏伟表示，从产业支撑看，深圳聚集了大量科技企业，深圳科技企业运营成本高企，交通堵塞，环境恶化的矛盾突出，而惠州、东莞房价水平不到深圳的三成，政策、交通和自然环境相对优越，对科技企业的吸引力较大 。十三五规划中，惠州和东莞均大力扶持生态、科技产业发展，政策、金融、税费扶持力度可观，为导入科技创新企业提供便利，碧桂园的科技小镇入驻也可享受其便利。 

某不愿具名的采访对象认为，科技小镇对土地的需求量较大，后续与原有村镇的业主进行产业整合、居民安置协调等面临较大压力和不确定性。

强大的外部合作者

为了突出科技小镇的特色，除了承接区域内已有的产业基础优势，在外部资源的拓展上，碧桂园可以说是不遗余力。其合作者，都是各自领域的巨无霸，譬如金融领域的红杉资本、中国建设银行、交通银行等，以及互联网行业的思科、腾讯、软通等大型企业。

碧桂园牵头成立的科技小镇产业基金，参与的知名投资机构有凯雷投资、红杉资本、南方资本、拖拉机基金等，将投入不低于20亿元。其将为小镇企业定向提供全周期金融服务和成长辅导，对接产业资源和金融服务、商业服务、政务服务、技术服务。

在已经开工建设的思科潼湖科学城，碧桂园负责特色小镇的发展规划与定位，参与小镇开发运营的整个过程；思科负责IT产业运营，带来上下游产业链。

在今年的博鳌论坛上，碧桂园集团副总裁朱剑敏介绍称，已经动工的潼湖科技小镇中将借助合作伙伴在移动互联大数据智慧城市的领先优势，形成以互联网、移动互联和大数据为核心的主导产业，智能控制、智能制造及科技服务为配套的产业发展平台。

碧桂园的股东之一平安银行，则拥有文旅、健康等产业资源，可以为科技小镇的企业提供包括股权融资、互联网金融、资产管理等金融服务。

今年的8月15日，碧桂园和中美创投作为发起单位，与联建光电、丝路视觉、蓝盾股份、远大智能、亿车科技等20多家科技企业成立“体验未来”产业联盟。该联盟将参与碧桂园科技小镇等产城融合项目的拓展布局、产业资源导入等工作，面向的六大资源分别是人工智能、智能家居、数字娱乐文化、科技金融、新能源、大健康。

今年3月份，碧桂园还与沃特玛创新联盟签订战略合作协议，双方将在共建科技小镇、拓展海外市场、及新能源汽车生态等方面达成共同合作。后者是国家级新能源科技产业组织，该公司表示，将协调联盟内全产业链企业资源，引入高端研发、智能制造、生产性服务业等产业业态进驻碧桂园科技小镇。

去年5月17日，碧桂园潼湖科技小镇正式奠基动工的现场，碧桂园宣布，华兴资本、软通动力、创新工场、明匠集团、深圳无人机协会等近80家企业机构现场签约进驻。从这些企业名单中可以看到，既有创新工场、软通动力、明匠集团这样的行业龙头企业，也有中城新产业控股、无锡物联网产业研究院、深圳市物联网智能技术应用协会等平台机构，以及成长型创新类企业，如智璟科技、广东泰一高科技、深圳乐行天下等。

除了科技、互联网企业，碧桂园的合作伙伴中，还有诸如麦当劳、联合办公品牌WE+酷窝、清华大学等。

去年，碧桂园捐款8500万元设立了“清华大学—碧桂园教育基金”。该基金将支持清华大学在科技创新、生命科学、建筑科学和大数据科学等领域的科研工作及成果的孵化和转化 。两者还共同出资1.7亿元，在惠州着手搭建科技成果转化平台，首批入驻企业包括碧桂园住宅产业化研发中心、博士后科研流动站及智慧城市产业群，重点建设数据中心、智能家居研发中心、生物医药研发总部、无人机研发中心、绿色能源大厦等新兴科技研发项目。

兰德咨询总裁宋延庆表示，特色小镇的开发模式有多种，比如PPP模式、房企独立开发模式，还有就是碧桂园的这种企业与企业之间的合作，各类专业公司共同投资成立平台，负责小镇开发运营，利益共享，风险共担。而有的其它特色小镇项目，虽然也企业与企业之间分工合作，但会独立核算收益，房企专注房地产开发。

碧桂园内部将上述思考结果概括为“为凤筑巢”，即由碧桂园来打造产业、人才平台，协同产业合作伙伴一起发展项目。

形成科技生态圈

与诸多外部企业合作，除了带来示范效应，更重要的是形成了科技、产业、金融融合互动，形成科技小镇自有的创新生态圈 。

张宏伟表示，行业巨头型的合作伙伴是其科技小镇开发顺利进行的基础。首先，平安银行、交通银行、建设银行等为小镇开发提供资金保障；其次，思科、创新工场为小镇产业导入起到很好的示范作用；红杉资本等资本大鳄合作成立的产业基金，为小镇科技产业提供全生命周期服务；最后，产业地产资深运营企业百富东方合作开发，二者形成良好互补。

值得一提的是，在产业地产领域，很多房企选择先规划再引入产业，碧桂园奉行的原则却是专业的产业资源先行，再做相应的产业规划落地方案。

以惠州潼湖创新小镇为例，该小镇的产业用地、产业配套用地、生活配套用地比例大致为3：3：4。第一期先开发产业地产，住宅项目会放在二期做产业配套。项目在初期洽谈时就已明确将与思科合作，碧桂园负责全部的重资产开发建设，思科等主要合作伙伴则带动上下游产业资源的进驻。

杜丽虹认为，碧桂园开发科技小镇最大的特色是合作伙伴都很强大，整合了思科的科技资源，平安等金融资源，创新工场的孵化器资源，以及外部管理机构的管理资源，但还是要看它们最终的招商情况如何，能最终带来多少科技企业进驻？上下游合作伙伴能有多少进驻？

上述不愿具名的采访对象认为，在产业与人才导入层面，虽然邻深地区在产业运营成本等方面有十分突出的优势，但科技产业的搬迁涉及诸多因素，能否顺利进行，目前也难以下定论。

以产业先行、产城融合模式建设科技小镇，对企业的资金面也提出了较高要求。“我们做过测算，一二三级开发联动的项目，股东资本金回正需要4年甚至更多时间，而普通房地产项目的股东资本金回正在12-15个月，对房企的现金流要求特别高。”宋延庆表示。

对此，碧桂园集团助理总裁、产城发展事业部总经理向俊波今年在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，科技小镇资金回笼周期比传统的房地产项目周期要长，碧桂园已做好了长期计划，现金流回正周期放宽到3~5年。而潼湖科技小镇的住宅开发比重不足三成，即使前期销售部分物业，回笼的资金也不足以支撑小镇建设。

碧桂园相关负责人在接受该媒体采访时则表示，目前创新小镇已探索设计一些收入结构，综合运用销售物业的收入、租金收入、园区营运收入、股权投资收入、定向投资一些小镇里比较有成长性的企业等方法，同时希望通过资产证券化获得资本市场的支持。

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