长租公寓苦熬“薄利期”，装修成本考验运营商盈利能力

编者按：本文来自每日经济新闻，每经记者 舒曼曼 蔡雅芸，每经编辑 魏文艺，36氪经授权发布。

报告显示，当前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿元，预计到2025年，租赁市场规模将增长到2.9万亿元，到2030年将会超过4.6万亿元。在这一市场背景下，越来越多的资本涌向长租公寓行业。同时，由于可以实现拎包入住，内部装修也比普通的出租房“高大上”，长租公寓对于都市白领也有着较高的吸引力。重装修到底在长租公寓的经营发展中有着怎样的作用和地位，长租公寓在装修过程中又遇到哪些问题，该如何解决。

今年3月以来，楼市调控密集出台，多地进入限购、限价、限贷、限售、限转的“五限时代”。伴随楼市调控长效机制的逐步形成，中国房地产行业住宅开发业务增长空间逐步收窄，一线城市已进入存量时代，二线城市向存量时代快步迈进。

链家董事长左晖曾表示，按2016年的市值估算，中国存量住房共有2.2亿套左右，保守估计，市值超过200万亿元，未来的房地产发展，可能会更多依赖存量的盘活。

房地产开发商也纷纷转型成为运营商，在“租售并举”的长效机制下，各大运营企业扎推布局长租公寓。作为链接存量资源和租户需求的载体，长租公寓将显著提升房屋使用效率和租户体验，是房地产市场的重要细分领域。

然而，如何在长租公寓薄利时期强化盈利能力，从而缩短投资回报周期，成为存量时代企业不得不思考的问题。无论是集中式还是分散式长租公寓，前期的装修改造支出都是成本的重要组成部分，装修成本已然成为长租公寓规模化发展的瓶颈之一。

长租公寓的投资回报之困

链家研究院发布的《租赁崛起》报告显示，当前中国的房屋租赁市场规模为1.1万亿，预计到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿元，到2030年将会超过4.6万亿元。同时，由于可以实现拎包入住，内部装修较普通出租房“高大上”的长租公寓对于都市白领也有着较高的吸引力。

然而，风口之上的长租公寓正处于抢占市场份额的烧钱阶段，面临着投资回报周期长、薄利甚至亏损的尴尬境地。

根据华菁证券的报告显示，我国长租公寓领域的公司一直持有谨慎发展的态度，原因之一就是资产价格的高企导致租金回报率长期偏低，这也使得企业在获得房源时成本居高且难以在起步阶段自持物业。

华菁证券根据对长租公寓的息税前利润率的分析显示，入住率在95%的情况下，企业拿房成本达到租金收入的60%则息税前利润率为零，人房比达到11人/百间则息税前利润率也将为零。因此，55%的拿房成本和百间65%的入住率是长租公寓盈利的临零界点。

西南证券一份研究报告也显示，以纯租金差作为测算，由于房源拓展成本和管理成本，加上装修改造和软硬装配置成本等因素影响，运营一间公寓的税前利润率在其运营第一年预计会亏损40%到30%，运营开始后第2~3年，出租率会逐步提高到90%以上；十年左右，平均税前利润可以接近15%。

万科董事会主席、CEO郁亮此前公开表示，从回报率来说能够达到1%~2%已经很满意了。禹洲集团董事局主席林龙安也曾公开透露，目前长租公寓的租金回报率并不高，内地仅维持在4%左右，而融资的利息都超过4%。

对此，优客逸家CEO刘翔向《每日经济新闻》记者透露，由于优客逸家的拿房属性是从存量房中获取，属于轻资产企业，类似企业的行业融资成本普遍在12% ~14%之间，而优客逸家的在成都市场不计入资金成本的利润率为8~9个点左右，而净利润率仅为1%~2%。

乐乎青年社区创始人罗意则坦言，之所以品牌公寓盈利能力弱主要是因为都在发展，所以不能简单得以盈利不盈利来作为评判标准。长租公寓的装修成本、社群运营、开发管理系统都是需要摊销的成本，只要长租公寓行业在发展早期模式是对的，盈利问题不要着急。

装修成本占比高 管控难

华菁证券今年6月下旬的一份长租公寓研究报告指出，55%的拿房成本占比和65%的入住率是长租公寓行业的盈利临界点。北京万科泊寓相关负责人也表示，对于轻资产来说行业的投资回收期普遍是5~8年，而行业内普遍的拿房成本加上装修成本已经占到了80%。

中金公司认为，无论是集中式还是分散式长租公寓，前期的装修改造支出都是成本的重要组成部分。以万科泊寓为例，泊寓厦门总经理吴迪曾表示，不同泊寓项目的前期改造成本不一样，但出于对整个居住标准的追求，仅装修改造的成本就需要运营三年后才能够覆盖。

目前，集中式长租公寓装修时间为半年到一年时间，而分散式长租公寓的装修时间周期大约2~3个星期。据了解，龙湖冠寓目前产品线的装修设计全部为内部完成，并依托集团在产品研发、设计建造和成本控制的优势，可在获取项目后4个月内开业。

实际上，长租公寓的装修涉及许多内容，乐乎青年社区工程总监王子奇介绍，从使用的角度，长租公寓的装修属于家装，但是从施工的角度来讲又属于工装，乐乎根据项目设计出风格，做出几个标准间，并批量复制。

北京泊寓相关负责人表示，泊寓所有的改造都会涉及到机电改造、消防改造，还需要分包、总包的协调，装修改造成本大约为2000元/平方米。此外，装修周期的长短影响长租公寓的出租率。东易日盛董事长陈辉认为，长租公寓装修早一天结束，出租出去就早一天获利，所以长租公寓对效率要求很高，如果再将装修配材、主材拆分，装修周期可能会更长，养一支庞大的装修队伍成本也会很高。

上述泊寓负责人告诉《每日经济新闻》记者，在装修成本控制层面泊寓尽量利用万科集团的集采优势，通过战略供应商在装修上会有相对好的价格，例如木地板的供应都会有集团级供应商，价格相对优惠。此外，北京泊寓在尝试做产品体系，通过产品体系去研究装修的搭配，核心也是为了控制成本。

罗意坦言，他并不认同集采优势可以降低成本的逻辑。他透露，目前乐乎的装配标准是1500元/平方米左右，主要是目前规模化程度不够，组织扁平化装修成本才得以控制。但如果规模上去，同样也会面临装修成本加大的问题，因为参与的环节增加，管控成本增多，相应的成本也会增加。所以，对于装修成本的管控到现在也没有很好的解决。

由于对质量的把关，开发商系长租公寓，如泊寓、冠寓的改造装修工程均由内部完成，并对整个工程进行管理和监督，魔方公寓和乐乎则是采用设计部分由公司团队完成、施工由部门监督第三方施工的方式进行。

王子奇对《每日经济新闻》记者表示，对于施工单位要求必须具备装饰施工二级以上的专业资质，在控制成本层面主要是筛选合适的施工队伍和材料供应商，但目前有相对稳定的合作伙伴的同时，出于对成本的考量，也在酌情引进新的力量。

附：

一：长租公寓装修缺乏行业标准，风格设计“讨好”90后租客

每经记者 蔡雅芸 舒曼曼 每经编辑 曾健辉

自今年7月九部委联合印发住房租赁新政后，截至目前已有20多个省市相继出台了住房租赁实施细则。在政策红利的不断推动下，“风口”上的长租公寓正步入高速发展期。

面对万亿规模的市场蓝海，《每日经济新闻》记者在调查时发现，不论是房地产开发企业还是品牌运营商，不论是集中式公寓还是分散式公寓，都面临同一个问题，即在公寓开发前端的装修环节缺乏统一的参照标准，一切都要在摸索中前进。

东易日盛董事长陈辉在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，装修的好坏影响租房者的决策。长租公寓的租客是把位置、价格和装修因素综合考量，租户可能会因为公寓的装修好坏来决定租不租。

标准不清晰：只能“交学费”攒经验

目前，长租公寓企业所需要的行业标准来自三个方面，一是企业制定用户体验的产品标准；二是来自政府审批、监管的行业标准；三是装修时的材料、工艺标准。

在长租公寓的分类中，房地产开发企业主导长租公寓时，得益于商业开发、住宅精装的资源优势，便于整合既有的设计、采购、工程团队投入长租公寓板块。

万科成都公司负责工程的相关人士在接受记者采访时就直言，开发商用自己的施工团有着易于人员管理、严控施工标准的优势，并且与开发商长期合作的供应商报价往往更低，不仅能压缩成本，还能较外包给三方公司施工避免不少麻烦。

记者走访时了解到，魔方公寓采用全国统一的硬装风格。该公司相关负责人介绍称，魔方公寓的设计部分是由公司团队完成，施工由公司营建部门监督第三方施工的方式进行。

主打分散式公寓的优客逸家在装修上则与集中式公寓截然不同。其CEO刘翔向记者介绍，由于房源分散，装修时间无法统一，因此优客逸家房源的装修都是通过招标的方式外包给第三方公司，并且都是与所布局城市的当地企业合作。

在长租装修缺乏行业标准的问题上，刘翔直言都是交学费给自己总结经验。他认为，装修工人是否得到了相应的培训，装修材料是否达到了相关的安全性和规范性，这些部分不是供应商能快速解决的。运营企业只能不断地提出自己的标准，来寻找到符合标准的装修供应商和材料供应商进入采购体系，反之去推动装修行业的规范化。

刘翔同时表示，做集中式公寓的企业会比优客逸家遇到的问题多，比如提供怎样的物业服务，遵循什么样的消防标准，目前都没有具体的规定。

在记者走访中了解到，龙湖冠寓双楠店是按照酒店消防标准配建，虽然验收时一次通过，但也抬高了企业的投入成本。

讨好90后：好装修才有高溢价

目前，长租公寓房源主要是基于对存量房的改造升级，通过装修改造，提供增值服务以吸引中等偏上收入水平的青年白领。

58同城发布的《2016年上半年租房市场报告》显示，一线城市租客中，90后占比已接近60%，二三线城市已达到64%。随着90后占比提升，租客对居住品质的要求很高，其中独立空间、装修品质、小区环境等影响着租住决策。

中金公司认为，租客年龄结构呈年轻化趋势，对居住品质要求正在快速提升，而品牌化的长租公寓可以有效解决租房过程中的诸多痛点。传相较于统租房出租品质参差不齐，长租公寓拥有多种可供选择的装修风格和良好的居住环境，并且高于市面平均水平，受白领一族的青睐。

《每日经济新闻》记者走访调查发现，多数品牌房企在房型的打造和装修上至少有3种以上风格供选择，风格多样。比如世联行红璞公寓可以提供12种装修风格的住房供租户选择。其中，广东天河区东圃红璞公寓就有6种户型三种不同的装修风格。旭辉领寓有三条产品线，包括博乐诗服务公寓、柚米国际社区和菁社青年公寓，其中，柚米国际社区是目前领寓的主要产品，占到三类产品总量的80%。

龙湖旗下冠寓则细化推出三个产品系分别为中端产品豆豆、松果以及高端产品核桃，目标客群定位为20至35岁年轻人。以冠寓北京酒仙桥店为例，其装修主色调以淡蓝色、米色和淡绿色为主，装修凸显年轻化和个性化。

同样，在《每日经济新闻》记者走访的位于成都的魔方公寓北大街店、龙湖冠寓双楠店和优客逸家店内，装修风格皆为原木色木地板，室内色调搭配以浅黄色、灰色为主，家具风格简约，配备基本桌椅、床、卫生间、厨房、电器等设施。但根据租金价格、企业定位不同，不同公寓在装修品质上稍有区别。

魔方公寓相关负责人向记者表示，采用全国统一的硬装风格更利于保证产品质量、降低成本，减少施工周期和统一公司形象。而龙湖冠寓则在不同店针对不同群体采用了稍有差异化的装修风格。

事实上，从主流长租公寓产品的主流客群看，目前大多以“90后”为主，企业也直接表示设计风格会根据年轻人的喜好定位。

在陈辉看来，好的装修对人的感受影响很大，长租公寓真正市场化以后，好的装修会带来高的溢价。他告诉《每日经济新闻》记者：“如果长租公寓的装修出问题的话，整个出租率就会受影响，盈利当然就下降了，在户型相同的情况下，装修好的可能是7000元/月，装修一般可能就5000/月，未来，装修将是租赁的一个核心问题。

（实习生俞瑶对本文亦有贡献）

二：长租公寓催生千亿装修市场，专业性开发待激活

每经记者 蔡雅芸 舒曼曼 每经编辑 魏文艺

存量时代的中国租赁市场商机巨大。万科、龙湖、佳兆业等知名房企纷纷进入长租公寓领域，并公布了各自的长租公寓拓展计划和目标。

万亿级存量市场也预示着长租公寓在建设、装修的需求上将不断增加。住房租赁市场的发展也将为家装行业的发展提供新的突破口，据华兴资本的估算，在地产领域长期趋势的引领下，十年内家装行业产值预计达4万亿元。而随着新建住宅全装修政策的出台，家装市场介入房地产市场的方式已经处于房屋出售和出租之前。

东易日盛董事长陈辉在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在国家大力推进“租售并举”的政策下，长租公寓的市场化程度远远高于精装修的市场化程度。按照每5年进行一次装修的假设估算，长租公寓每年的装修市场至少在千亿元以上。

龙头家装企业闻风而动

从目前各品牌长租公寓公布的计划来看，万科泊寓预计到2018年拓展45万间；龙湖冠寓预计2017年底将开1.5万间左右，力争三年达到10万间的规模；佳兆业2017年6月发布长租公寓品牌“创享空间”，预计三年内打造10万间……长租公寓作为存量住房的风口，对家装业是否能产生直接带动作用？

华菁证券在今年6月底曾发布数据称，我国目前品牌公寓的数量在200万间左右，占整体租赁市场的比重约为2%。其中集中式公寓龙头公司的平均管理规模为2~3万间左右，分散式龙头公司管理规模在50万间左右。当未来品牌公寓达到10%的市场占有率时，管理公寓数量将达到1060万间。

面对不断庞大的市场空间，龙头装修公司也开始闻风而动。9月16日，东易日盛发布公告称成立长租公寓事业部，全面负责长租公寓装修相关业务，并认为，按照每5年进行一次装修的假设估算，长租公寓每年的装修市场至少在千亿元以上。

此外，记者了解到，尽管长租公寓市场空间巨大，但目前对家装市场的影响却较为微弱。金螳螂、广田集团相关人士向《每日经济新闻》记者透露，对于以长租公寓为代表的租赁市场目前也在持续关注中。但广田集团相关人士也坦言，目前集团依然是以与开发商合作的商品住宅装修业务为主，长租公寓装修目前来看尚属于相对较小的业务。

东易日盛董事长陈辉在接受记者采访时表示，虽然已经成立长租公寓事业部，前期也沟通过一些，但还没有进入到实质性阶段。之所以成立长租公寓事业部，陈辉说，在国家大力推进“租售并举”的政策下，他们看好的不仅是庞大的租赁市场空间，而是多年的房地产精装市场已经被做成了鸡肋。他坦言，精装市场面临着无利可图、倒赔现金流和质量风险，大部分供货商都变成了出卖劳动力和产能。而长租公寓客户考虑租不租的时候是把位置、价格和装修综合在一起判断考虑，所以，长租公寓的市场化程度远远高于精装修的市场化程度。

敏华控股投资法务部总经理陆昕在接受《每日经济新闻》记者采访时提及，目前家居行业正处于整合状态下，尽管市场规模很大，但能占有1%市场份额的企业却很少，并且在国家楼市调控与行业竞争的双重压力下，家居企业强者恒强、弱者面临淘汰的趋势日益明显。

装修要当成产品来做

在薄利时代，长租公寓运营企业对装修成本的要求非常敏感。但同时，由于处在占领市场阶段，大型家装企业也认为当下“无利可图”，而小的供应商又会出现种种问题。

优客逸家CEO刘翔向《每日经济新闻》记者透露，最近有两家家具厂主动解除了与优客逸家的合作，原因是各项原材料成本上升，他们要求加价30%。

在优客逸家的合作商中，一家位于成都的TCL经营商相关人员在接受《每日经济新闻》记者采访时说到，他们向优客逸家提供了空调、冰箱、洗衣机等家用电器，提供的价格比市场价低，利润空间薄，但由于优客逸家发展迅速，他们更多的会看中长远利益。

与集中式公寓装修方式不同，以优客逸家为代表的分散式公寓的装修大多依靠外包给三方企业。优客逸家相关负责人向记者介绍，他们的装修合作方都是在当地招标，采用规模较小的供应商以方便供货。

据陈辉了解，目前已经有很多装修公司介入到长租公寓中来，但更多的是把长租公寓的装修当做一个工程来做。他认为，应该把长租公寓作为一个装修产品而不是装修项目。目前长租公寓的装修存在的最大问题就是没有当成产品来做，一个产品首先要了解租客的生活方式和喜好特征，再进行特殊性开发，比如怎么做得更低价但是更耐久，风格更不易过时，从维修保养的角度来讲如何降低对租户的骚扰，这都需要专业性的开发。

陈辉表示，由于成本控制，长租公寓不可能像酒店一样配备那么多维护人员，所以对装修质量和耐久性要求很高，一般来说，三年后装修就得翻新，否则就会影响房租价格。

陆昕告诉《每日经济新闻》记者，家居企业面临行业竞争的压力往往大于国家宏观调控的压力，大企业通过更高的效率、更低的成本占有更多的市场空间，而小企业不断被边缘化。目前企业的土地、环保、人工成本都在上升，原材料价格则有波动性，在这种背景下企业要将产品价格压下来才能获得市场份额，只有通过扩大生产规模、降低单位成本来实现。

据陈辉预测，目前长租公寓还处于卖方市场，未来会有大量的上下游公司进入到这一行业，1~2年很快就会变成买方市场。

（实习生俞瑶对本文亦有贡献）