房企在长租公寓吹过的这些牛B，我们都记着呢
文／曾慧娟
这世界哪个行业都有马云爸爸的身影，而且一出手就是妥妥的大手笔。
10月10日，支付宝正式上线信用租房平台，同时宣布首批接入北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州等八个城市。据支付宝方面披露，目前已有超过100万间公寓正式入驻该平台。
相比之下，早早看中长租公寓市场的房企巨头们，对规模也曾是豪情万丈。他们抛出的长租公寓布局目标，动辄都便是几十上百万间。
然而，理想和现实往往是有差距的，尤其对于长租公寓这样炙手可热的行业来说。2017年仅剩下3个月，房企们曾经定下的长租公寓小目标，现在都实现了多少？
那些关于长租公寓的小目标
从目前房企落地的长租公寓品牌来看，规模较大的有万科、龙湖、旭辉、石榴、金地、远洋等。其中，万科在2014年便开始着手，时间最早。根据其远期规划，预计长租公寓的发展规模为100万套，年收入155亿元，为一半以上城市新进入者提供长期租住空间及服务。
如今，三年过去，据万科集团董秘朱旭在今年9月份销售情况以及公司未来展望电话会议上披露的最新信息，目前，万科泊寓已进入28个城市，获取房间数为8.4万间，开业6个月项目出租率约为93%。
根据计划，2017年预计总获取房间数量超过10万间。对比计划和完成情况，今年目标还差1.6万间。预计到2018年，万科将拓展公寓目标45万间，预计年收入94亿元。
另一家在该领域雄心勃勃的房企是旭辉。其2016年9月宣布进入该领域后，目前已建立了长租公寓品牌“领寓国际”，旗下分三条产品线：服务中高端企业菁英和商务出行人士的博乐诗服务公寓、服务白领人群的柚米国际社区和服务初入社会年轻人的菁社青年公寓。
其目标是5年运营管理20万间，完成国际化布局，同时实现IPO上市，今年的目标是入市2万间。
领寓国际副总裁高杰给出的最新数据显示，目前领寓国际已开发1万间，筹建运营28个项目，进入海、北京、无锡、苏州、南京、杭州、重庆、成都、厦门、佛山、天津，广州，郑州共13个城市，单店全部盈利。
“目前在投资决策委员等待评审的长租公寓项目超过2万间，今年完成入市2万间的任务还是相当靠谱的。”高杰表示。
龙湖在去年成立了创新事业部，分管联合办公、长租公寓等新业务板块，其长租公寓品牌“冠寓”是集长租公寓、联合办公以及配套商业于一体的小综合体形态，龙湖冠寓CEO韩石将其总结为CityHub，目标是要在2017年开业1.5万间长租公寓。
据龙湖集团北京公司创新业务中心总监王思文介绍，目前冠寓已经布局北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、杭州、南京、苏州、厦门、西安、武汉、天津、合肥、济南、长沙共16个城市，计划至2020年数量达成行业前三，营业收入达20亿元。
据龙湖集团最新披露的中期业绩报告显示，集团物业投资业务租金收入上半年增长28.8%至11.4亿元，其中，冠寓租金收入占到集团收入的0.3%。
金地、远洋也拥有自己的长租公寓品牌，分别为草莓社区和邦舍Boonself。
金地草莓社区已在上海、深圳开业4家门店，约1200间房，另外有7家门店待开业，分布在深圳、上海、杭州、昆明等地，共约1500间，近三年的目标是拓展6万间房。
金地草莓社区旗下金谷公寓
远洋邦舍Boonself目前在全国已开业6家店，邦舍Boonself副总经理姚国臣告诉36氪，目前全国进入7个城市，共签约2000套房，今年目标是签约5000套房。
石榴集团同样于去年9月进入该领域，推出“熊猫公寓”。2017年5月，其首个项目北工大店开业。目前，其已在北京布局7家店，开业近5000间房。熊猫公寓总经理王玺龙表示，明年熊猫公寓预计在北京、上海、珠海等地新开业公寓约1万间，计划到2019年共入市3万套。
除上述房企之外，中骏置业、合景泰富、碧桂园、绿地、朗诗、花样年等企业也都有切入长租公寓布局，如中骏置业今年8月份便宣布与美国睿星资本联手，3年在国内布局5万间长租公寓。而在今年的合景泰富年中业绩会上，其集团主席兼执行董事孔健岷也表示，未来将通过自有土地储备和租赁改造等方式将长租公寓业务做到4-5万间。
房源从哪里来？
克而瑞咨询提供的报告显示，目前房企的长租公寓项目以集中式为主，即以一栋楼宇为单位，由企业对项目进行统一装修、改造、运营管理。参与方式分为自营、与长租公寓运营公司合作两种。
目前，万科、龙湖、金地、旭辉、远洋都是自营；保利、绿城、阳光城、复星等则属于第二种，合作模式通常为，房企提供房源，运营公司提供运营、管理等专业服务。比如，阳光城在2015年便和“寓见公寓”合作。
尽管合作的方式有很多种，但从长租公寓房源获取的难度来看，要实现其先前的规模目标，却并非易事。
“领寓国际的房源拓展来源包括酒店、商办、shopping mall、住宅，以及既有收购项目，也有租赁项目，来自母公司旭辉的自持房源不超过30%，主要分布在厦门、上海、北京三地。”高杰表示，获取房源后，会统一装修改造成标准化产品出租，这一过程一般会尽量控制在3个月左右，包括给房屋通风散味的时间。
为了扩大管理规模，领寓国际未来还将介入旭辉自持物业的开发，协同政府建设人才公寓，联合高校建设留学生、教师公寓，与中小地产商合作等。
“在与房企合作时，会在拿地阶段介入，判断该地段的租赁可能性，在设计施工过程中即给出对产品的建议和客户的要求。”高杰说。
而在前述业绩会上，朱旭介绍，万科长租公寓的发展模式是轻重各半，首先，在深圳、厦门等核心一二线城市，持有资产是有增值价值的，所以，万科选择的是重资产模式；其次，重资产可以以一个比较长的周期进行设计和装修，更好地为租客提供更好的长期保障。如果是走轻资产路线，到期再续租，成本可能就不一样了，“以万科的资金实力和融资优势，更善于做重资产运营的长租公寓。”
房源获取上既有万科完全自持的物业，也有承租的外部物业。最近万科在深圳还切入了城中村项目，作为承租外部物业的途径之一。
9月29日，万科与福田区南园街道玉田村签订物业托管协议。玉田村将旗下物业出租给万科，在经过统一改造，提升基础设施、生活环境后，万科将植入物业管理、长租公寓、社区商业等运营内容。这一合作模式被万科称为“统租运营+物业管理+综合整治”。
除了玉田村之外，万科还在龙华区新围仔村设立了“综合经营办公室”，同时介入了龙华区景乐新村的综合整治业务。
远洋邦舍Boonself目前6家店全部是自营，既有集团内部房源，也有外部拓展房源，主要的物业类型包括商业、办公、住宅等，但未来会考虑品牌输出的模式。金地草莓社区的房源主要为宿舍和商住公寓。
远洋邦舍Boonself青年路店
熊猫公寓在北京的7个店的房源全部为外部租赁，房源由酒店、老国企或者厂房的宿舍楼改造而来，改造时长在40天~5个月。“拆改比新建工程的成本更高，过程更复杂。水电、暖气都需要检测，对有问题的水电、暖气管道拆改时，有时候还会将其它段弄坏，而有的项目，即使在验收时合格，真正施工时，会发现有问题，曾经有一个项目，我们拆除了沉重墙，又重新建设，不可控因素太多。”王玺龙说。
龙湖冠寓的项目获取，原则从轻入手、轻重结合、后期会逐渐加大重资产比例。据王思文介绍，重资产模式首选龙湖地产自持的物业，和各城市推出的纯租赁用地，还会优选结合龙湖商业项目作为冠寓天然的商业，服务配套。轻资产模式的物业，会选择一二线城市中心区、办公商务区及周边功能区域产业园区、地铁沿线且配套服务丰富的地段；其次承租期在10 年以上，以租赁经营、股权合作、委托管理等等模式进行合作。
对未来房源的拓展上，相对而言，王玺龙并不特别看好商业产权项目，“在所有存量资产业态里，商业的原本租金是最高的，所以获取房源的成本就会更高；其次，宿舍楼等类似物业的得房率在80%以上，商业项目得房率一般只有70%左右，意味着能用来有效使用的面积小，租赁的房间数量也相对较少”。
行业难题待解
综合看，目前房企的品牌公寓多选择轻重资产相结合的方式，而品牌公寓运营商如寓见、魔方都是采取轻资产模式。比如寓见将自己定位为资产运营商，未来会重点发展集中式公寓，以轻资产的托管模式，输出公寓运营能力。
在目前长租公寓的轻资产模式中，承租时间基本都在10-15年左右。寓见的创始人兼CEO程远对此解释称：“托管物业周期的长短，是影响盈利最关键的因素，从获取到租金有所涨幅，整个物业要经历几个阶段，集中式物业托管或者包租，7年周期基本不盈利。一般要两个经济周期，15年左右的包租期较为合适。”
虽然各家都在强调数量和规模，但在房源拓展的过程中，结合诸多采访对象的观点，持有经营性公寓的品牌都面临着同样的问题。
首先是供需矛盾突出，传统租住方式侵占了95%的租住市场，但对于新型消费升级的租房需求没有足够的供应。具体到房源获取时，不只是面对同行之间的竞争，外部各行都在抢，比如教育中心、月子中心、幼儿园，其出价能力一点都不逊色于房企，越是优质房源，争夺越厉害。
一些竞争没那么激烈的，符合业务开展需要条件的存量和低效资源（含老城区的旧厂房、村集体用地等），又有一些产权与用地性质未明确；建筑、消防验收规范不清晰；工商等经营证照及许可单位不明确；水电办理流程不清楚等问题。各地管理要求和参照标准不够细化，而且不尽相同，增加了消防报验、营业证照办理、进场开工等手续送件困难，对企业运营和风险管理也是考验。
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