中海之后，谁会是麦当劳下一个“地皮供应商”？

文| 李颐晖，编| 房涛

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据悉，麦当劳与中海合作的第一个项目将落户北京中海环宇荟。此前在两个月之内，麦当劳先后与恒大、碧桂园、中海签订战略合作协议。根据协议要求，这些地产商要为麦当劳优先提供选址，允许其进驻到自己的地产项目中。

麦当劳方面对36氪表示，正在积极推进合作，同时也在评估合作伙伴的项目清单。这意味着麦当劳不会全盘接受上述地产企业的所有项目，也还会有新的地产企业进入合作名单中，一切都未定，但有很大的想象空间。

开店是现阶段在中国最重要的事

不久前，麦当劳中国公布了一份大胆的扩张计划：在2022年底，将增加餐厅至4500家，也就是从现在的每24小时开一家新店到每18小时开一家新店。这被业内视为麦当劳与中信股份、中信资本、凯雷完成交割后的重要战略部署。

在上述计划的背后是麦当劳在中国的失速。据10月6日百胜中国第三季度财报数据显示，百胜中国全系店面数量超过7700家，其中肯德基超过5300家，并在过去5年保持了平均一天开两家新餐厅的速度。相比之下虽然麦当劳在全球的开店数量约为肯德基的3倍，但在中国的店面数量却不足肯德基的一半。

在开店扩张没有达到预期的同时，麦当劳的话语权也在减弱。一位商业地产招商负责人对36氪表示，他们目前更愿意把最优质的位置租给当前非常有竞争力的网红餐厅，而非连锁快餐品牌。“我们商业当然还需要麦当劳、肯德基这样的快餐品牌，但优惠政策与倾斜力度都不如前些年了。”上述负责人表示。

一方面要扩张，另一方面在核心城市的话语权受到挤压，三四线城市成为麦当劳扩张开店的首选。“麦当劳与各大开发商进行战略合作，有利于以较低的成本获得较高的人流量，动线穿行更利于注意到自己的位置。这一优势将提高它在进入三四线城市时的效率。”有业内人士对36氪表示。

另有业内人士指出，三四线城市的消费水平进一步攀升，虽然低层级市场的单店销售仍低于一、二线城市，但由于承担较低的工资和租金成本，加上温和的竞争环境和更大的客流驱动，三四线城市的门店能够获得更高的单店销售收入。

与恒大、碧桂园、中海的“绑定”合作，从表面上看是双赢，麦当劳可以帮助地产商升级商业配套，地产商庞大的项目规模又能为麦当劳在三四线的扩张提供加速度。

数据显示，2016年，麦当劳中国为超过10亿人次服务，如此巨大的流量入口，推动的不仅仅是区域租金的上涨，甚至是资产的增值。

值得注意的是，虽然根据协议要求，麦当劳需要发挥其品牌效应，支持各地产项目的商业配套。在麦当劳对于36氪的回应中也提到 “考虑到不同城市等级、不同商业形态，会选择灵活调整相关标准。”“会根据地产商给到的列表，综合考虑入驻的标准，不会照单全收。”

也就是说，虽然麦当劳在一线城市核心商圈的选址话语权减弱，但在三四线城市也并非“饥不择食”。据36氪了解，麦当劳有一本厚达千页的规范手册为选址提供指导，会综合考虑人口密度、消费能力、商圈未来潜力等因素。

所以，在“绑定”式的战略合作之下，不知道地产企业下属的项目将会有多少个被从合作名单中划掉。已非“网红”的麦当劳快餐，在努力维护之前“商业选择标杆”定位的同时，会不会让地产商们失望。

为什么是他们？

在三四线布局较广的地产企业是麦当劳扩张合作的主要对象。据了解，目前恒大在全国240多个城市，拥有700多个地产项目；碧桂园下属项目超过900个，遍及超过500个城镇。

恒大地产2017年中报显示，上半年其新增土地储备达152幅，建筑面积约为6,763.6万平方米，除了上海、深圳、长沙、南京、成都、杭州、太原等城市外，不乏有邯郸、黄石、四平等三、四线城市。除了上半年新开盘的74个项目，另有在建项目547个。

截至2017年6月30日碧桂园959个项目在中国的位置

根据碧桂园最新的中报显示，截至2017年6月30日，碧桂园国内拥有959个处于不同发展阶段的项目。上半年销售项目遍及广东、江苏、安徽、浙江等地，约有59%的销售额来源于三、四线城市。

2017年上半年碧桂园国内合同销售额（按城市类型分布图）

而截至2017年6月30日，碧桂园连同其合营企业和联营公司已签约或已摘牌国内的可建建筑面积约为20,983万平方米。覆盖广东、江苏、安徽、湖北、湖南、河南、浙江、广西、河北、贵州等地。

截至2017年6月30日碧桂园按省份割分土地储备分布图

根据中海与麦当劳的战略协议，中海地产将在已布局的60多个核心主流城市的商业综合体、社区商业、写字楼等版块与麦当劳开展合作。

36氪在查阅中海地产最新的中报发现，中海还在国内18个城市和香港新增27块土地，总面积达633万平方米。而把目光再放大一点，截至目前，中海地产累计土地储备超过7000万平方米，重点布局一线及经济活跃城市优质地段，累计开发项目超过450个，在全国持有及在建的高品质商业物业面积超过800万平方米。

值得注意的是，麦当劳中国首席执行官张家茵曾在发布会上表示：“在传统餐厅的基础上，麦当劳拥有甜品店、麦咖啡、得来速、麦乐送等不同业务模式，2016年起，麦当劳也在全国推进未来2.0餐厅体验升级。我们希望将麦当劳不同的业务形态与中海地产旗下商业综合体、社区商业、写字楼等不同业务紧密连接，提出更多创新性的解决方案，共同加速业务发展。”

这不仅为麦当劳与中海的合作提供了非常大的想象空间，更为麦当劳接下来与其他房企的合作创造了更多的可能。

据了解，目前麦当劳在中国的餐厅数量只有约2500家，未来5年每年要开出约400家门店。这意味着，在中信、中海、碧桂园、恒大的项目资源之外，可能还有其他地产商已经进入了麦当劳寻求更广泛合作的视野。