零售业大衰退，美国人用办公室、学校取代购物中心，我们也要换个思路重塑社区？

编者按：2017年美国零售业经历了一场“大萧条”，“零售末日”的乌云非但没有散去，似乎还将越积越厚。《大西洋月刊》发现关门的购物中心和店铺转手出售，并被改造成了办公室、工厂和学校，用来促进经济回暖，带动更多的就业。比起剁手，还是工作赚钱更实际。目前，中国也正在面临一场零售业的变革，不少传统购物中心都已经停止运营，从美国的例子看，中国的开发商们或许也可以换个思路，将购物中心和连锁商店转变为更可行和更有生产力的社区资产。

10月末，共享办公企业WeWork买下了老牌百货Lord&Taylor的纽约旗舰店，奢侈品购物地标性的建筑变成了联合公办的场所。零售业的末日不仅体现在大型连锁百货们的关门闭店，也包括聚集了各种奢侈品门店街道的萧条，比如纽约的麦迪逊大道，洛杉矶比弗利山庄的罗迪欧大道。

据统计，2016年10月至2017年4月期间，约有10万个工作岗位，随着零售业的萧条而不复存在。美国已经死亡的商场面积加起来超过了整个波士顿的面积。根据瑞士信贷（Credit Suisse）的分析，未来五年，每四个商场中就有一个将会关闭。美国零售业的崩塌还在继续。

需要说明的一点是，美国的零售业虽然萧条，但仍以每年3%的速度增长。研究和咨询服务公司IHL预计，2017年美国的零售额增长将会超过1000亿美元，开店的数目要比关店多了4000多家。现在的闭店潮是对零售业从前过度发展的一个纠正。美国的人均零售房地产面积比日本和法国多了四倍，是英格兰的六倍，意大利的九倍，德国的11倍。

随着越来越多的美国人在网上购物，顾客在线下更追求好的体验，想要坐在新的沙发上“葛优躺”，感受一下不锈钢煎锅的重量和效果，尝试下修剪花园的小工具。美国的零售业正在经历重塑，线上和线下的边界开始模糊。最成功的线上电商亚马逊在线下开设书店，收购Whole Foods，在数百个城市刷存在感。苹果线下专卖店极具设计感，并能为消费者提供优质服务和体验，成为了公司战略的重要一部分。

往好的方面想，零售业倒闭空出的大把面积，给了城市重新规划郊区和中心的机会。

WeWork收购Lord＆Taylor对于城市经济来说，可能是个好兆头， 毕竟工作才是城市生产力和发展的关键，而非购物。获得诺贝尔奖的经济学家罗伯特·卢卡斯（Robert Lucas）曾经表示，纽约和芝加哥等城市的租金如此高，其实与租用商铺的高端购物品牌没什么关系，反而是城市生产力的体现。

随着人才和高薪职位重新回到城市，对于办公空间的需求就增加了。（编者注：谷歌今年完成了两笔价值数百万美元的地产交易，购买办公楼。亚马逊宣布要在北美范围内选址建设第二个总部基地，各个城市争抢）谷歌和亚马逊这样的大公司可以负担得起从零建设公司的费用，但是小公司需要更灵活和便宜的办公空间，就像WeWork这种联合办公。无论是大公司还是联合办公创企，都可以利用起原来零售业的空间。例如，建于1828年的全美第一家室内购物商场the Greek Revival Westminster Arcade，已经重新开发变成了小型的公寓和办公场所。

当这些地产被重新利用后，业主的租金很可能会没有原来零售业繁荣时高，但总比空着强。而且开发商可以重新规划空间，比如将原来一家独立的百货，改成一个集办公、住宅、零售、住宿为一体综合体，可以提升建筑的整体价值。

乔治亚理工学院的Ellen Dunham-Jones是全球郊区重建的专家之一，在他与纽约市立大学的June Williamson合著的《Suburbia Retrofitting》一书中，整理了一个数据库，发现目前美国境内1500多个商场、购物中心进行了改造和重建。还有更多的社区和城市都在制定创新战略，将空荡荡的购物中心和大型商店以及周围的停车场改造成更具生产力的资产以供城市未来发展。

除了办公综合体外，将这些购物中心改成教育和医疗场所也不失为一个好选择。田纳西州安提阿市的Hickory Hollow 购物中心被重建为纳什维尔州立社区学院的分小区以及纳什维尔职业曲棍球队的练习场。 得克萨斯州东奥斯汀市的一家购物中心现在已经归为奥斯汀社区学院的一部分，被改造成了高科技数学实验室、学生公寓和学校停车场。随着轻轨的开通，原来的购物中心变成了当地雇主的中心，从花钱的地儿变成了赚钱的地方。

此外，商场改造也被认为是提高城市绿化和可持续性的一种方式，据Dunham-Jones和Williamson数据，1500多个商场的改造中，有10个左右的项目是将购物中心转化为公园等基础设施建设。位于康涅狄格州梅里登的一座古老的商场被拆除后，就改建成了一个公园。 

一些雄心勃勃的地产商们更是打算结合以上所有的改造形式，打造出全新的社区。 位于科罗拉多州莱克伍德的丹佛郊外的意大利别墅购物中心几乎全部被拆除，被改造成了包括办公楼、艺术设施、公园和住宅在内的综合社区。算下来，收入是之前的四倍。

以上这些商场改造才刚刚开始，Dunham-Jones和Williamson预计，美国将会有650多个商场改造成包括教堂、公园、学校等等形式在内的全新形式。以前的商场和零售场所正在转变为各种用途，以满足当地居民的生活需求。

零售业的“死亡”恰恰鼓励了将购物中心和连锁商店转变为更可行和更有生产力的社区资产。