7成销售额用来拿地，加杠杆的金地能冲起来吗？
“3年冲击2000亿”，这是去年1月金地集团总裁黄俊灿定下的目标。
眼看着曾经并肩作战的保利和万科在3000亿甚至是5000亿的路上越跑越远，多年求稳的金地终于坐不住了，大踏步走上了加速扩张之路。
过去的一年时间里，金地在土地市场“砸金”突破1000亿元，获取了94宗土地，拿地金额占销售额的比例超过了71%。2017年，金地卖出去766.7 万平方米的房子，拿了1305万平方米的土地（建筑面积），拿地销售比为 1.70，明显在逆市加杠杆。
不过与此同时，金地集团的股价继续下跌，截至5月4日收盘，已经降至11.20元/股，这个价格比3年前还低。尽管天风证券、中信建投等券商对其维持“买入”评价，但天风证券也悄然把2018-19年EPS由1.93元和2.42元下调为1.82元和 2.13元，6个月目标价由19.3元/股下调至16.4元/股，原因是“重点布局城市受到较为严厉的调控，销售不及预期。”
土地权益占比不断降低
金地集团曾经有规模、有品牌，在重点城市占据优势，不过在房地产下半场中逐渐失去优势。
公开数据显示，金地集团自2009年以来土地储备的权益比例逐年下降，可并表项目减少，2017年土储权益比例降至51.2%，比2013年下降了近30%。未来两年，金地集团的并表结算收入减少的趋势可能延续，这意味着金地的品牌影响力在逐渐下降。
虽然在2017年金地努力挽回这种趋势，不过在重点城市提高权益占比依旧乏力。2016年，金地在上海共获得3宗土地，其中2宗土地权益比例超过30%，剩下1宗土地权益占比为25%。2017年，金地在上海新增的5宗土地中，除松江区一宗土地权益占比为42%外，其余4宗土地权益占比均为29%。2017年，金地在武汉仅仅拿了一宗地块，权益占比为37%；在新购入的3宗西安土地中的权益占比也仅为30%左右。
上海、武汉、西安都是金地的重点布局区域，为集团贡献了相当比例的销售额。2017年金地在上海、武汉、天津、西安、沈阳、大连、绍兴、嘉兴、东莞等城市市场排名均位于前十，但同时在这些重点城市的新增土储权益占比却在下降。
金地集团2017年报资料
而且在上海市场，金地也在失去早先拿地的土地红利。据年报资料，金地目前在上海主要开发和销售项目共计10个，其中上海金地尚华庭（即金地世家）、上海天境、上海金地影振苑、上海艺华年均已售完，上海自在城、上海都会艺境、上海天地云墅这三个在建住宅项目虽然目前都还在销售期内，但金地所占权益比例都在30%以下，其余三个项目能否在今年入市还未可知，尤其是金地2016年斥资88亿元拿下的上海地王——祝桥项目，去化周期不会很乐观，所以它后续引进了融创、招商共同分掉这块蛋糕。
在一线城市，除了地价上升带来更高的资金要求之外，其它门槛也在同步提升。比如，上海新推出的“招挂复合”新政，即房企各有招标综合评分为100分，根据经济实力、技术资质和项目经验来评分，然后评分最高的3家再进行竞价。为了获取更多优质土地，一些企业不得不牺牲自身话语权以获取更多土地。由于联合拿地增多，“谁来操盘”又成为这些合作方们暗地较量的原因，资金和产品依旧是决定性力量，规模越小越没有话语权。
重点区域销售排名下降
金地集团走的是区域深耕策略，曾经在重点城市占据优势。比如，2017年金地在上海市场的销售额为169.04亿元（克而瑞数据），在排行榜中占据第三位，仅次于万科和绿地，拿到3.87%的市场份额。
但在2018年第一季度，金地集团从上海的销售额TOP10榜单中消失了。
数据来源：克而瑞、CREIS中国指数研究院
同样的事情在武汉也上演过。2016年，金地在武汉市场排行第2名，成交金额过百亿，达到125.1亿元；2017年名次下滑至第5名，成交金额下滑至42.42亿元，跌掉约66%；2018年第一季度名次再一步下滑，排名第9，销售金额不到10亿元。
在金地布局的重点城市，随着竞争的加剧，它在逐渐失去阵地。
金地希望能在别的市场中补回销售额，2017年它新进入海口、重庆、成都、济南、惠州、徐州、滁州、镇江等城市，跟随前三甲企业的脚步去西部和三四线城市寻找逆市发展红利。
据金地年报资料统计，金地集团2017年新增的土储中，一线城市的权益投资额占比由2015年的39%下降至23%，二线城市占比由2015年的51%上升至64%，三四线城市占比由10%升至13%。
但在上述城市中，海口被限购，重庆、成都、济南市场已经是一个竞争度很高、大企业抱团厮杀的环境，惠州、徐州、滁州、镇江等城市更适合碧桂园、恒大等大盘开发、快速收割模式，开发节奏较慢的金地下沉之后的效果仍有待观察。
2018年是金地集团成立三十周年，也是其冲击2000亿目标的关键年。能否重新掌握重点城市的话语权，在保存优势的基础上实现规模扩张，或许是金地奔赴2000亿道路上要迈过的重要一关。
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