刚刚，美国加息！中国楼市将遭殃？

编者按：本文来自微信公众号“大胡子说房”（ID：dahuzishuofang），作者：花满楼，36氪经授权转载。

美国真的如市场预期，2018年第二次加息了！

北京时间6月14日，周四凌晨02：00，美联储货币政策委员会FOMC会后宣布，FOMC委员一致投票决定加息25个基点，将联邦基金目标利率区间上调25个基点，升至1.75%-2%，符合市场预期。

联储会后公布的官员利率预期中位值点阵图显示，八位联储官员预计今年全年加息四次或更多，3月公布的点阵图显示持这一预期的官员有七人。

这意味着，多数联储决策者预计今年还会有两次加息，将年内合计加息四次，明年将共加息三次，而上次多数决策者预计今明两年均总共加息三次。

美国为什么加息？

因为加息可以让美元资产更有吸引力，加速美元回流美国；而之前的减税是让制造业回迁美国。

全球资产配置方向转向美元资产，中国高净值人群配置美元资产的趋势会更加明显（目前将美元作为法定货币的是：美国、巴拿马等）。

美联储决议声明公布后，美元指数直线上涨，一度飙升至94，随后回吐涨幅。

决定一个国家汇率水平最关键的因素是：经济的强弱。

经济欣欣向荣，则币值长期来看，一定是升值的。

当然，货币印发速度会严重影响币值乃至汇率。此外，利率水平也会影响汇率。一般来说，加息会让货币升值，降息会让货币贬值。

人民币和美元的汇率，根本上还是取决于两个国家的经济状况，谁的经济有真正的、强劲的增长，哪种货币就强劲。

短期看，“利率差”对汇率产生巨大影响。

比如人民币汇率要对美元维持在较高水平，就必须让基准利率超过美国。当美国加息的时候，人民币也需要加息。否则，就会对美元贬值。

当然，在一定程度上，政府的管制可以替代利率差。从人民币在香港的利率水平，你就会发现明显高于内地。为什么？

因为香港是自由市场，如果不让人民币利率明显高出美元一截，就无法维持离岸人民币对美元的汇率。

这反过来告诉我们，目前人民币“在岸价”（上海市场产生的价格）是通过“利率差+管制”实现的。香港没有“管制”，所以“利率差”只能更高。

懂得了这些信息，你就会明白，美国“减税+加息+缩表”的影响了。

在这种情况下，美元必定会有升值的压力，而且会很强劲。

但人民币一定会贬值吗？很难说。

因为双方贸易战愈演愈烈，原因是显著的不平衡，双方每发生1美元的交易，其中只有0.25美元是中国在买美国资产，其余0.75美元是美国在买中国资产。

因此，特朗普对中国施加压力，要求解决不平衡的问题。

怎么解决？只能是多种手段并用：

1.中国有意识增加从美国进口，美国也开放一些限制的领域；

2.人民币对美元适当升值，或者稳定，肯定很难贬值；

所以，2018年还有两次加息可能，但人民币对美元的汇率估计仍将保持稳定。

并且，在今年下半年，中国央行可能被迫加息一次，以维持中美利率差距。

但人民币继续对美元升值也不现实，因为中国经济承受不了，也会带来更加严重的资金外流的压力——在人民币高估、国内资产价格显著偏高的时候，国内的中高产阶层都希望到海外购买便宜的优质资产。

在美国“减税+加息+缩表”的大背景下，中国的货币政策很难宽松，国家将更加严格执行“去杠杆”，房贷利率或还将继续上浮。

1. 对楼市的影响

2018年，官方对经济“慢一点的增长”容忍度增加，所以我们并不会对美国加息做出大幅度的经济刺激计划。

而以中国政府目前对金融、房地产行业的控制力，也是完全有能力掌控局面的。

对于接下来楼市政策，可能是：

1.大环境决定了中国2018年货币政策仍然是略微偏紧的，”钱荒”加剧，去杠杆强化；

2.楼市调控不会出现大的、方向性的调整；

3.在经济、房价下行压力较大的城市，会出现“隐性政策的放松”，比如悄悄放宽对房贷额度的限制，比如人才引进放宽对落户的限制。

楼市进入新一轮市场调整期，楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购，而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会，尤其是对于大型品牌房企来讲，会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”，增强自身在行业内的规模化优势。

但是在此重点提醒，一些房企的资金链更加紧张了，所以不要碰小房企的房子，因为烂尾的机率增加了。

房企的资金链趋紧，目前部分没有价值的城市，例如三四线城市将出现房价下降趋势，有可能会影响整体市场会出现降价的趋势，价格的指标发生变化，总体市场会表现为“以价换量”。而这样的局面有可能至少一直会持续到2018年底。

而对于有人口增量的、高级别城市（及其城市圈）的刚需、改善型需求来说，2018年是买房、换房的好时机，如果是刚需，一定要把握好这次机会。

对于已经买了房子的刚需、改善型需求和中长线投资者来说，三四线城市房价就比较危险了，抗风险能力比较差，而只要你选的城市是“有人口增量的、高级别的城市（及其城市圈）”，那么可以安心过好自己的日子，不要在乎短期房价的波动，不要去计算自己房产投资的盈亏，那都没有意义。

时间将证明，你的选择是正确的。

2. 对实体经济的影响

美国加息，那几个主要发达国家必定跟随，否则将被美国“薅羊毛”（资金流向美国）。

而我们是“投资性政府”，在拉动经济上责任超过美国，加上人吃马喂，要攻克的难度是比较大的。

中国央行应对的手段当然是同步加息，当然不是上调基准利率（即房贷的基准利率4.9%），即老百姓眼中的正式加息，而是上调MLF和逆回购利率。

两者都是央行－商业银行之间的借钱利率，与美国式的正式加息是一致的。

在美国的层层围困下，中国将面临严峻挑战——如何在汇率、房价、实体经济之间达到一个最具竞争力的平衡。

双方贸易交战之下，中国肯定会有动作，这对于实体经济构成利好。但力度有多大，尚有待观察。

3. 总结

2018年将是人民币汇率继续“身不由己”的一年，更加强化“去杠杆”，严控金融风险；但也是在“有人口增量的、高级别城市”的刚需改善很适合买房的一年，是实体经济或许会“曙光初现”的一年。

中国会如何应对？让我们拭目以待！