深圳房东别再想涨租了！城中村改造“万村模式”已经遭遇暴击
编者按：本文来自微信公众号“公寓次世代”（ID：gycsd_），作者：angel之心，36氪经授权转载。
城中村升级改造下，“万科”已经不再是万科自己，更是被舆论认为的“租赁升级改造下，推高城市租金”的代名词，被抨击的是万科，但背后可能是金地、魔方公寓、本土的长租公寓企业、甚至是每一个对公寓产品做升级改造的房东。
深圳这几天“炸”了！
一个字概括起来就是“闹”，并且是越来越严重的节奏。
写稿前，顺手翻出之前转载过的一篇文章《揭秘！万科泊寓进村改造的20栋出租房惊艳面世，华为、富士康员工有福了》，原来美好的住房想象变成了现在富士康员工、万科城中村改造之间的导火索，深深体验了一把什么叫“被现实打脸”！
事情起因是富士康员工的一封《《致富士康员工的公开信》，背锅的是万科的万村城中村改造，舆论当头，风口浪尖，万科改造被口诛笔伐，热度只增不减。
致富士康员工的公开信
公开信内容
近日，富士康员工在深圳富士康工厂区张贴《致富士康员工的公开信》，“房租一年比一年飞涨，单间达到700-800元/月，占了工资的三分之一。”
第二句话便是“万科进行城中村改造，改造后的房子，房租要翻两三倍，岂有此理！简直让我们触目惊心！”
文中显示富士康仅按照员工底薪的5％缴纳住房公积金，导致员工一年至少损失1000元，要求富士康足额缴纳公积金并提高薪资以跟上房租的涨幅。
所以，事情火了！万科、城中村改造、富士康一时之间成了热搜关键词，随后演变出来的文字和讨论就不能再看了，可以说是“骂得很难听”（想看激烈程度，可以微信搜一下以上这些关键词）。
随着事情不断发酵，万科、富士康以及提出需求的无名工友们也都相继有了新的动作，万科发出声明表示“改造前后的租金价格是处于同等区间”，随后也被网友反驳说是避重就轻，并没有对富士康员工所提到的清湖村的改造后租金范围做出解释。
关于租金事件万科的首次回应
万科声明
对于此次回复，富士康工人表示，万科的初步回应中只是提到维持改造前后租金相等区域，没有说服力，并且，对于后续每年租金涨幅水平也没有做出解释以及保证，毕竟万科在拿房过程中承诺给予房东每年3%的租金涨幅，不管万科怎么说，按照正常逻辑去理解，面粉在涨价，面包没理由会贱卖。
城市发展下还有很多个“万村”……
城中村改造是城市发展到一定阶段下，除了大面积推到重建之外的最优选择，加之政策面对租赁的持续支持，长租公寓无疑成为时下最火形式之一。
城市发展的两个极端
1 深圳100万间“城中村”改造规模，蛋糕很大
此前，深圳市政府提出要在“十三五”期间，收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)城中村，引导城中村通过综合整治开展规模化租赁。随后深圳的城中村升级改造为租赁房的浪潮就被掀起，万科、金地、魔方甚至更多二房东公寓品牌都投入其中。
2017年底，万科推出“万村”模式，主要业务就是城中村综合整治及运营，万村在深圳的城中村改造上，目标是100个城中村。截至到2017年底，万村计划已经在深圳市龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田等7个片区拓展了33个城中村。
综合来看，城中村改造是发展所需，也是对城市发展起积极推动作用的事情，基本上也没有人会站出来反对，现在出问题的是租客眼中的“租金暴涨”，各类房东升级改造之后，推动了租金涨幅，超出租客承受能力，进而遭到现在的猛烈抨击。
2 城中村改造至下，还有很多“万村”……
城中村升级改造中，“万科”已经不再是万科自己，更是被舆论认为成“租赁升级改造，推高城市租金”的代名词，但背后可能是金地、魔方公寓、本土的长租公寓企业、甚至是每一个对公寓产品做升级改造的房东。
各家房东有升级改造需求，就有退租过程，随后就有涨租金行为，和现在被抨击的“万村”如出一辙。
万村收房宣传单页
深圳部分房东装修改造清退租客
但是，从根本上看，租赁房升级改造，提升服务必定会产生资金投入，对于品牌公寓而言，之所以会去做升级改造，也是为了从中赚取利益，毕竟不是慈善机构。另外，市场化的租赁行为决定了租金会持续性上涨，即便没有万科、没有品牌公寓，原来的个人房东拿房子对外出租也会有租金涨幅，只是现在的租金上涨幅度区间范围不能被租客接受，感知是“涨多了”！
那么，包括万科在内的品牌公寓进入，真的推动城中村租金大幅上涨了吗？
3 万村计划大幅推高租金了吗？
说到最为敏感的租金变化，升级改造之后，租金涨了没，涨了多少？
此次事件的举证案例之一，便是金地草莓社区，租金涨幅被爆出增长200%-400%。
据微信公众号“龙华广场东”的内容介绍，目前清湖社区新村的单间不过10-20平，单间价格450-920元之间，普遍在七八百左右，电梯房最高920元。金地草莓社区折后价单间1880元，房租增长200%-400%。文章认为，按照单间1880元计算，金地给房东920元，每间能赚960元。
金地草莓社区宣传
据宣传海报介绍，金地草莓社区清湖店1800元一个月起租，毕业生免押，豪华装修、精装全配。分舒适单间、LOFT复式、一房一厅，分别原价为2380元/月，2350元/月、2980元/月。据金地工作人员介绍，现如今的产品定价是平衡目标租赁群体的需求，考虑客户居住体验、消费能力等，进行产品定位和定价。”
除了金地，接下来就是万科了。
针对万科城中村改造引发富士康员工担忧租金大幅上涨的事件，万科旗下的深圳市万村发展有限公司回复称，称改造前后的城中村公寓租金价格是处于同等区间。尽管付出的改造成本较高，但会努力维持单间公寓的月租金稳定。而事实究竟如何，相比大家也都能够看到，工友不买账的行为便是市场反应之一。
房价监管之后，租金会被监管吗？
6月11日13万富士康产业工人代表跟进发表《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》，表示欢迎并全力配合支持万科对于城中村的改造，但是也有一些自身诉求。
关于城中村改造，深圳富士康劳工代表提出10点建议，本文摘出其中几点内容：
1、万科等企业及城中村房东签订合作协议，最终租金价格应充分考虑当地及周边价格，切勿盲目高价从而抬升周边租金水平，有关监管部门及万科有义务敦促房东，退还须搬离租客的租房押金。
2、万科等企业及城中村房东须坦诚对待租客，不能以消防检查、安全维修等莫须有的名义强制租客搬离，有关部门应严厉打击部分房东，以断水断电等手段逼迫租客搬离。
3、有关部门应严厉管控未与万科等企业签订合作协议，但随意涨租、且涨幅离谱的城中村房东。
4、有关部门应对全市城中村综合整治工作做出详细规划指引，避免城中村同时启动改造，避免城中村租客频繁搬家；参照深圳“棚改”经验，有关部门、万科等企业以及房东有义务统筹租赁房源，以供须搬离租客选择过渡。
5、有关部门应对万科改造后房源的租金水平给予指导，参考附近产业工人平均收入做出最高租金价格指引，在万科与城中村房东12年的合同期内，对每年的租金涨幅做出最高涨幅限制，规范万科等企业与租客的租赁合同，充分平衡保护双方权益。
综合来看，租客希望能够限定租金涨幅上线，政府可以规范和监管市场上除了万科等企业之外的租金乱涨现象、尊重租客原有租约、良性沟通处理退租事宜等等，目前是在等回复。
此次事件原本很小，但最终造成的影响确实很大，就个人而言，事实亦是如此，判定谁对谁错也于事无补，最好的结局是能有居中的解决办法处理好大家的利益，但是，就目前而言，有一些结果是可以预见的：
1、万科被“标杆化”，也势必会做出改变和调整。
不管是深圳政府还是万科自身，都会有相应的措施去应对这件事，无论是承诺控制租金还是后期降低改造成本，甚至是做福利住房，终究会有行动。其次，对于万科而言，做城中村改造原本就是政府支持下的项目，目前已经开始，当然也会在支持下继续做下去，在事件的后续处理上除了万科也会有政府行为存在。
2、“万村”代名词背后的中小房东也将被监管。
除了万村这个大房东之外，深圳市场上涨房租的中小房东当然也不会幸免，个人觉得监管部门不会要求房东降租金，但是未来的租房市场，涨租金也不会再是个人化行为，政府部门的监管力度也会相应加强，但是补贴性行为还有待商榷。
3、还有一种结果，住的起的住，住不起的走。
中国房地产报采访的一位房企人士表示，“有些国企加入城中村改造，实际上赚不到钱，他们主要起的是表率作用，但是大部分开发商进入城中村改造，一方面响应‘租售并举’的号召，帮政府解决一部分城中村改造的难题，另一方面也是开拓新的市场，以盈利为目的。对原本的居住群体的影响是不可避免的，有些能承受的可以继续居住，但是有些无法承受的人只能搬去租金更便宜的地方。”
不管怎么说，租房市场的这场“暴风雨”还是有点猛的，感觉会有重灾。
日前，富士康通过深圳龙华人才安居公司与万科达成协议，富士康深圳龙华厂区附近的万科岗头新围仔城中村改造项目，将有部分房源作为人才安居房提供给富士康员工。
富士康于近日发布内部邮件，通知员工可以市场价约6折的价格申请房源，目前已有员工报名申请。万科相关负责人向财联社确认了此事，其称剩余4折的差价由人才安居集团补贴，目前富士康安居房源数量未定。有富士康员工向记者表示“普工不一定能申请到。”（财联社记者 杨依依）
