中介到底有没有“原罪”？
摘要：在房产这个绝对的卖方市场，如果没有经纪人的说服和撮合，很多房源根本不会主动进入市场。中介的存在，变相促进了供给的扩大，从而平稳房价，并让交易顺畅，何来「原罪」？
文 | 周天
近来诸多二三线城市房价上涨，摇号买限价房，数万人排队抢购一两百套房的壮观场景在很多城市上演，新房二手房价格倒挂、买到就是赚到的场面比比皆是。很快，在这种背景下，就出现一种论调，把一房难求、房价上涨的矛头指向了中介：中介收取高额中介费，不仅没有创造真价值，反而是抬高房价的真帮凶。
所以，有人认为，中介是有原罪的，因此，「调控房价，就是调控链家这类企业」。
果真如此吗？
我们来思考一下，房价高的根本原因在哪里。看看这几年一线城市逐年萎缩的土地供应面积走势，再对应节节升高的房价走势，你会发现很强的反向关系。归根结底是在土地批租制度下，土地供给被有意抑制，让供给小于需求，一旦市场情绪被点燃，必然会发生价格飞涨的情况。
一线城市土地供给规划面积走势数据来源：公开资料整理
供需决定价格
是中介推高了房价吗？我们先看看中介到底有多大能耐。
假设一种极端情况，现在有一万名房产经纪人，轮流去你家上门说服你去买孟加拉国首都的房子，条件好到上天——不限量供应、江景房、孟加拉第一学府学区房、买就送孟加拉户口，价格却只有广州的六百分之一，你会心动吗？
你不会，因为你对孟加拉的房子没有任何需求，孟加拉的领土靠近入海口，地势低洼，年年洪水泛滥，买到「海底世界」的概率可能比买到海景房的概率还大。
这种情况下，就算一万个中介轮流使劲，天天给你端茶倒水，帮你接送小孩照顾老人，我相信你也不会买账，就更别提把孟加拉的房子卖出北京东四环的价格。因为市场供需的地心引力在发挥根本性的作用，哪里是中介所能左右半厘的呢？
反过来说，就算灭霸打个响指，让中国所有的房产中介都从地球上消失，北上广房价是否会因此有一丝下跌呢？聪明的读者不需要我提醒，应该也知道答案。
归根结底，万事万物，没有选择自由的东西才会贵，如果有得选你还偏去选，说明在你心目中这不算贵。
选不选中介，选哪个中介，都是你的自由，但是你没有办法去村民家里直接买地，村民再喜欢你，也没法卖给你，很简单，因为法律不让，你只能等众所周知的土地唯一合法经销商把这块地征收了，然后拍卖给出价最高的地产商，你才能去这个地产商手里摇号，你清楚地知道谁是中间商，谁在赚差价，但是你能绕得开吗？
不需要高深的知识，你也会知道，竞争不会带来昂贵，但是排他和垄断会，数量多如牛毛的房产中介和地产商，哪里会有半点话语权，说他们操纵房价，恐怕是抬举了。
那么，如果中介无罪，那中介是否有功呢？要解答这个问题，我们需要回到经济学层面来探究，信息中介究竟是否创造了价值。
中国消费者一直以来对于信息和服务的价值缺乏认识，主观上青睐实物消费，这也导致消费者不能很好地认识到中介公司在交易过程中的价值，形成了「贵」的印象。
既然上面论证了人心里的供需左右价值，那么，哪怕是信息，只要满足了人们的「需」，本身就应该具有价值。
何况，经济学理论早已论证，消除信息不对称，就是在创造价值。
由于在 30 多年前提出了「信息不对称」理论，2001 年度诺贝尔经济学奖被授予三位美国经济学家——约瑟夫·斯蒂格利茨、乔治·阿克尔洛夫和迈克尔·斯彭斯。这件事情本身，就是对中介价值最好的认可。
中介下的功夫，通常是买卖双方看不到的
房产领域的信息不对称尤其严重，只有收集和筛选信息，才能把合适的房子配置到合适的需求者手里，让彼此都节约搜寻时间，加速交易达成，提升资产的流动性。
买方卖方不知道的是，是他们看不见的「楼盘字典」为交易奠定了第一步的基础，字段的数量代表有多少个维度来描述一套房，以链家为例，一套房最多包含433 个字段，平均值是 311 个字段，如此多字段来描述一套房，匹配起来的精准度可想而知。而这是投入巨大成本才完成的底层基础设施。
高密度的门店同样也是成本，由于房产交易是绝对的卖方市场，对房价乐观的业主往往并不主动，为了方便业主报盘，甚至在较大的小区每个大门外都能找到一家店，才有了消费者在网站、App 动动手指就能找到足够多的房子供挑选。
但这还只是静态信息，还有很多信息是被隐藏的，且实时动态变化的，比如买卖双方心理需求的变化。一位业内人士跟周天财经估算，北京大概六七成业主的出售需求是经纪人激发出来的。
资深经纪人都是社区专家，他们对个人品牌很在意，扎根于小区里，此之谓「守盘」，平均一个人维护 200 户，对房子和业主的情况门儿清。
中介最重要的一项工作，除了挖掘、甄别彼此诉求，还需要用强大的撮合能力，不断把双方的条件捏到一块。但是中介行业流通性高，大多数新人无法做到这一点，他们只会告诉你，「哥，不行咱再看另一套房。」撮合和谈判本身，是专业度很高的一件事。
北京同一时间挂出来的房源有 5–6 万套，但短时间内可供交易的只有一两万套。因为很多房源不着急卖，仅仅挂出来观望，一观望就是几年。这种时候，「以客找房」，匹配和说服工作，就变得尤其重要。
可以说，由于有说服和撮合工作，市场上流通的房子会变得比没有撮合工作时多，所有人都没有意识到，如果不是依赖中介群体，很多人其实无房可买。同时，我们也都知道，物以稀为贵，只有刺激丰富的房子进入市场，价格才能真正下来。所以，从这层意义上来看，认为中介的存在抬高了房价，本身并不成立。
除了激发业主卖房和撮合两方的分歧，中介的第三层意义是确保交易环节的通畅，房源本身和服务流程都是极度非标，互联网吃掉了几乎所有低价高频标准化的市场，唯独拿不下房产中介市场，就是因为这市场太复杂，举例来说，每家银行和评估公司的流程手续不一样，北京有 27 种产权类型，能交易的只有十几种，每套房子的税费基数也不一样。
从购房建议、精算税费、再到签单之后的核房、过户等等都需要跟进服务，中介公司起到了置业顾问的作用。因此，越是对交易安全有担忧的复杂交易，尤其是那种复杂的连环单，越依赖专业性，而这恰恰依赖培训和资深经纪人的沉淀。这也是为何，链家这样的中介，老客户转介绍比超过 20%。
价格过高，一定会丧失民心，但如果价格相对较高还有人愿意为此买单，本身只会说明消费者认可高价格带来的高品质服务。更何况，流通性这么差的资产，要想流通起来，就是会有成本的。和美国需要付给买卖双方经纪人各 3%的中介费相比，实话来说，中国的中介费用也真的没有那么高。
如果有购房者不希望中间商赚差价，不妨自己去挨家挨户敲门问有没有人卖房，或者搬小马扎坐在小区门口，逢人就问「卖吗」，岂不快哉？毕竟一单能省不少中介费，或许不少于一个自然人的年收入。但事实上，几乎没有人会这么做。
这个世界，最为有意思的一点就是，你越讨厌某种服务的提供方，那你最好期待多几个这样的提供方，越多越好，让他们彼此竞争，才越能给市场带来更高品质的服务，和更低的价格。
以贝壳找房为例，这样一个平台存在的意义，就是让市场上出现更多高水平的中介，让原本缺乏标准，鱼龙混杂的行业具备更多的技能、更高的服务质量，其实也是给消费者更多选择权。
1974 年诺贝尔经济学奖得主哈耶克长期以来一直强调，竞争是一种「发现过程」，个人可以通过这种「发现过程」，发现前所未知甚至从未想象过的东西。市场的和平竞争营造激励，让企业家对利润机会保持警觉，发现前人错失的或未曾想过的可能性。未知的、几乎未被察觉的事物，变成可见的、可被理解的和可以被利用的（以向消费者提供更新、更好和更便宜产品的形式）。
作为一种商品的房子，也不例外。
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周天财经原创出品
作者周天，原36氪深度部主创，四期TMT特稿「金字节」奖得主，长期研究互联网与FinTech，还当过一家国资PE的投资人，目前专注经营这个小专栏，分享自己的一些观察。
