棚改货币化收紧，这背后又藏着什么大棋局

编者按：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊，36氪经授权转载。

最近市场上资金层面的消息实在太多了，而且每一次资金走向都对房地产产生影响，昨天定向降准之后，今天房地产行没有出政策，但是一个消息也引起了我们的重视

消息引起是因为谣言，关于货币化棚改一刀切暂停的事情，后来国开行出面否认了，但是对外传递的态度我想足够引起所有人的重视。

强调了并没有一刀切，但是确实货币化棚改在收紧这个事实。这个信号背后代表的用意，我想或许值得我们每个人思考

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首先我们需要明白下什么是货币化棚改

以前拆迁，都是用实物安置的模式，后来发现这种模式不够高效，中间协调的环节太多，后面流行给你一笔补偿款自己解决居住问题去吧，这叫货币化安置

货币化安置的比例，在一二线城市中大约只有20%，但在三四线城市已高达80%。

换句话来说，货币化拆迁的主要释放地在三四线城市

而这些钱都是怎么来的呢，2014年底，国开行等金融机构中，搞出了一个叫PSL的东西来帮地方政府推进棚改。

你可以理解为一个期限长利率低的贷款，帮助二三线城市更好的城镇化

所以资本流向基本是这样的

所以前期货币化棚改给到了二三线城市极强的推动力，一方面加速城镇化进行，另外一方面，因为拆迁户拿到了钱，本质上也推送了他们用这笔钱去买房子，二三线城市的需求增加了，去库存也非常的给力，楼市的回暖有很大一部分原因来自于货币化棚改

一边拆一边买，这构成了大部分三四线城市的楼市主旋律

各位知道这个需求比例占多少权重么，我做了一个简单的测算

基本上棚改要吃掉中国商品房三分之一的需求量

虽然说不能简单的把棚改就划分为客户去直接买房的量，但是我们或许从这里感受到二三线城市需求旺盛的澎湃动力。

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如今棚改货币化为什么要收紧，有几个观点可以和大家分享下

货币化安置的数据在今年5月24日的时候已经用掉了4371亿，而今年的指标其实也只有6000-7000亿，换句话来说一大半已经用掉了，这也说明了某种程度上我们太过于依赖货币化安置这种模式

PSL目前累计的数字已经超过3万亿，虽然说利率低期限长，但是货币棚改也推进一段时间了，目前也进入还款阶段，是否能够合理有效控制风险成为考量的重要标准

某种程度上也说明过去两年二三线城市去库存已经超乎预期，后面不需要强行推进这个政策弥补需求

当然，核心原因也是在表明，目前政府在大量的控制流入楼市的资金来源，我们稍微冷静的回忆下最近一段时间的政策

从去年开始开发商用土地贷款基本停了，房企的股市增发也停了，发债也停了逼着开发商去海外融资，另外各类房贷实际利率都在涨

如今把货币化安置也给收紧，基本上在房地产里流淌的钱已经是越发的趋紧

过去很多人说把地产当成夜壶，如今看来这个夜壶装的水已经快满了不能再晃荡了，这也是为什么最近两年楼市调控会这么密集，本质上也是需要极度的微调和谨慎为好

我最近一直在看这本书，来自刘鹤几年前分析的前后两次金融危机的研究，如今的各种策略其实都在那本书里有所提起，包括最近一系列针对地产资金收紧的方式

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另外收紧棚改货币化本质上也代表着另外一种趋势

我一直觉得房地产发展本质上代表着在鼓励那些人富有，我们仔细想想，楼市的第一个十年，本质上是地产高杠杆的十年，这十年的接盘者毫无疑问是城市权贵，他们对楼市没有信心但却深谙杠杆原理，让他们尽可能的买房，本质上也就是允许这群人富有

第二个十年，楼市收紧了杠杆，但是调整了资金流向，类似于货币棚改的方式，更多的是让城市土著买房，因为他们因为拆迁多了很多现金，虽然不能杠杆但是现金足够，这十年让他们去买房，本质上也是允许他们富有的逻辑

而如今这十年已经过去，如今的态势也表明未来不会大量的让土著去买房

那么未来的第三个十年，大量鼓励买房人会是谁，其实我们已经看到了这十年开启的抢人大战，所以后面的接盘侠就是外来流动人口。

控制土著买房，然后让外来人口可以轻松落户轻松买房，成为下一个十年的核心主诉求

好像也是昨天，长沙推行的房子限售的政策，本质上也代表着希望外来流动人口可以在单个城市更加稳定，锁住交易本质上也就锁住了这群流动人口

很显然，如今的二线城市对于外来人口的态度已经非常明显，让你获得家庭资产，但是却不让你变现，随着房价的攀升未来这群人在这个扎根的概率会高很多

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好，那这个问题我们再想的细一点

如果一个城市，土著拆迁通过保障房的方式解决居住，然后外来人口购买商品房的方式解决居住，这未来会换来什么样的场景

可能会换来城市内部的人口转移，土著全部被搬到郊区，有钱人和外来人口住在市中心

这让我想起了以前在上海的一个段子，说的是在上海，中环内说的都是英语，外环内说的是普通话，而真正说上海话的在郊区

这虽然是个玩笑，但是本质上也代表着通过住房改革带来的人口流动

未来二三线城市的土著可能不会那么极端的全部外移，但是市中心更多的向外来人口敞开则成为必然的趋势

所以这个时候你让我给普通个体提点建议，我会说

如果你是土著，趁着这一轮还在，尽可能的拿货币补偿，因为保障房不能构成为家庭资产，只有商品房才有其真正的价值

如果你是流动人口，选一个能让你涨工资的地方，而不是选一个房价涨的厉害的地方，未来大范围的限售势在必行，未来拥有的更多是纸上富贵

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好了，所以虽然是一个非常小的信号，但是在我眼里打开的是一副浩浩荡荡的画卷，在这个画卷里我看到了资本的走向，也看到了人口的流动，而这些密密麻麻的细小细节，构成了中国房地产未来发展的磅礴十年

没人可以阻挡这个趋势，也希望没人可以阻挡你保卫家庭资产的决心