房产市场吸金池已近饱和，未来主力新产业苗头已起

编者按：本文来自微信公众号“楼市新说”（ID：loushixinshuo），作者：新一，36氪经授权转载。

1998年，大鳄索罗斯等国际对冲基金巨头做空港股港币，亚洲金融风暴一触即发。

为了应对紧张局势，1998年7月3日，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，从这一刻起，原先的福利分房制度彻底被废止，商品房正式入市。

房地产从出生就像一座大山，背负着稳定经济市场的作用，虽然2003年及2008年发生了几场变故，但其终究还是依靠庞大的身躯将市场稳定了下来。

图：索罗斯，被称为颜色革命推手

但在2016年，房地产市场先后经历了外汇危机、棚改爆炸、经济换挡等重大经济变化，市场被蒙上了一层迷雾，经济只能摸着房子前进。

扛了经济20年的房地产，在这场迷雾前行中，过度耗尽精力，或许是时候要中场休息一下了。

1房产市场吸金池已近饱和

2016年底我国外汇储备规模为30105亿美元，全年累计下降3198亿美元，储备量逼近“3万亿”关口。

为了稳定外汇，防止外汇流出，外管局网站刊登新闻稿称，将完善个人外汇业务，严查非法资金外流，打响中国严控外汇第一枪。

此后，彻查地下钱庄、加强监测排查跨境资金流动、限制境外开户等一些列组合拳相继而来，把2008年以来超发的近4万亿资金关在国内，一时间国内金融局势骤变。

但资金总要流动起来，如此多的超发货币就像刚刚下过暴雨的三峡大坝下，蓄积的雨水漫过警戒线，如果没有一个泄洪口，大坝随时可能被冲垮。

为了将这些货币稳固起来，国家祭出房地产这面大旗。

2016年，央行5次降息，五年以上的商业贷款基准预期年化利率从年初的6.15%降至4.9%,累计降幅高达20.33%,创历史新低。

这一举措效果明显，资金流在黑暗中焦急的摸爬了几个月，终于找到了出口。

结果大家都知道了，2016年一线城市房地产市场火热，房价均暴涨50%以上，厦门、南京、合肥、杭州也来凑热闹，销售额及房价肆无忌惮的疯涨，并称房市四小龙。

2017年，一线城市开始调控，资金外流，三四线城市房价如波浪般传递开来。

2016年全国房地产销售额11.7万亿元，同比增长34.8%；2017年全国房地产销售额13.3万亿元，同比增长13.7%，市场极度繁荣。

图：某项目部售卖现场，人头攒动

两年时间，房地产市场吸收资金25.0万亿元，这还没算上下游产业，若再较真，怕又要翻一番。

完成任务的房地产市场，也是时候该功成身退了。

最近这三天两头的一调控政策加码，你还不明白啥情况么？

总之房地产这个蓄金池出色的完成了任务，这一情景像极了当年的韩信，以一己之力扶持刘邦创建大汉帝国，同时也留下了一个成语——兔死狗烹。巴菲特说，洪水退去，才能知道谁在裸泳，而资金池内资金退去，必然会有城市烂尾楼和空置率的飙升，一如当年的温州和海南。

2城镇化的故事讲完了

眼看着一二线城市本来就富庶，现在又有房地产的光环加持，经济就像坐上火箭一样腾飞，三四线城市心里不舒服了。

同是地级市，怎么我就跟后娘养的似的。

既然国家没支援，那就自力更生。我们虽然穷，没有金山银山，但是我们有绿水青山，更重要的是，我们有人口！

一二线城市的房价上涨，依靠的是对于人口的吸引力，有人口流入，这些都是鲜活有生命力的购房刚需，三四线没有吸引力，但他们有更厉害的——城镇化。

如果说人流涌入大城市是小溪不断汇集到河流，那城镇化就是粗暴的倾盆大雨，直接把人流瓢泼到城市里。

图：城市民工招聘聚点，大量民工进城找工作

最直接的体现就是城镇化率飞一般的增幅。

1979~1989年：19.99%~26.21%，十年增幅为6.22%；

1989~1999年：26.21%~30.89%，十年增幅为4.68%；

1999~2009年：30.89%~46.59%，十年增幅为15.7%；

2009~2017年：46.59%~58.52%，八年增幅为11.93%。

改革开放的第一个十年，城镇化率增幅也才6.22%，但是1999年受商品房入市影响，十年增幅15.7%，2009年后的八年增幅11.93%。

以2009年中国人口12.5亿为基数，涨幅11.93%就是城镇人口涨了1.49亿，每一个刚需都是一个上帝，何况单位还是亿，三四线就这样腾飞了。

最美的花莫过于昙花一现，三四线耀眼的发展，爆发后都将散做尘烟。

目前城镇化率为58.52%，而按照中央指示要求2020年达到城镇化率60%，2030年接近70%。

10年增幅10%，仅为1999-2009年城镇化速度的一半多，城镇化率速度近乎腰斩，没有了后续人流的支持，三四线终将结束自己的美梦，重回平静。

3新产业苗头已起

股市里面有一句话：当街头大妈都在买股票谈论股市的时候，说明股市就要下跌了。

这不是一句随便的玩笑话，股市的基本玩法是拉高然后抛售赚钱，当人人都在炒股拉高股价的时候，庄家转手的机会就要到了。

当房子的炒作属性远大于其居住属性时，这个规律也就可以套用在房地产市场。

你以为碧桂园杨主席拼命的提高周转速度只是为了保住自己宇宙第一的地位？他只是想在退潮之前，再捞最后一把。

而更精明的李嘉诚则见好就收，提前退场。

之前总有朋友说，中国人的钱，不炒股，还能用来干嘛？在2016年，这个问题我不敢说，但是2018年，我知道了答案，这个钱必须也只能用来干实体。

图：某自动化企业一角，自动化逐步普及化

美国趁中国转型之际悍然发动贸易战，无非就是看在中国的高新技术要起步，企图将其扼杀在萌芽之中，保住自己大国地位。

因为他知道，一旦转型成功，中国将再无人可挡。

各地的人才大战热闹非凡，如果深究你会发现，深圳、杭州等城市项目补贴最高竟然高达一亿，而且这些钱给了创新创业项目。

每个城市政策各不相同，但有两点几乎是标配，一是对于高精尖人才下了血本的去挖，二是几乎无底线的支持大学生创业。

而这两点，一个是正规军，一个是游击队；一个是产业顶梁柱，一个是新产业的星星之火。

发展实体，国家这一次不是说说而已！

产业发展思路清晰，那么房地产就要说声对不起。

现在你还发愁钱怎么花吗？如建国初期的百废待兴，现在的新兴产业嗷嗷待哺，一招釜底抽薪让房地产失去了根基，房地产的老大哥地位，暂时要失宠了。

4房地产累了，该歇一歇了

三大动力同时不足，使得房地产前进的上半场接近尾声。

只等2020年，城镇化率达到60%，棚改工程结束，新产业拔地而已，房地产将迎来中场休息。

之所以是上半场结束而非全场，是因为城镇化率仍有一定的上升空间，中国的GDP增速仍然保持在中速，远高于发达国家1%-2%的低速。

新型产业从培育到爆发到接替房地产扔有很长的一段路要走，毕竟稳定经济市场这么多年，有太多的瓜葛需要交接。