城市需要更多可变空间，通往未来的地铁，也能通往未来的家

城市集合了人们的衣食住行文娱等多样功能需要，也就需要有住宅，有商场、地铁、影院、学校、医院等不同的业态。但是，融合的东西越多，就越会有难以融合的隔阂产生，这对地产开发提出了新的挑战。

北京市平均通勤时间约为 56 分钟，2200 万人每天要花数千万个小时在路上，并且 609 公里的地铁总里程也将给这个城市的规划带来巨大变化。预计到 2020 年，全国地铁通车的里程大概是 9000 公里，年发送的客运量约 280 亿人次，相关总投资额度会超过 1.2 万亿。这 9000 公里地铁将带来 5700 多座车站，以及 500 多个地铁车辆基地。

地铁车辆基地是地铁停放、检查、整备、运用和修理的管理中心所在的地方，每个车辆基地 1000 米乘以 500 米见方，将会在城市里留下非常特殊的印记。这些地块的多功能综合开发，被认为是一个城市走向精细化开发的必然功课，所以以此为基础的 TOD 模式和轨道物业被京投发展、万科等开发企业当作战略方向。

京投发展总裁高一轩说，如何对车辆基地进行一体化的综合开发和利用？是很多城市首先要解决的问题。因为这些车辆基地会带来噪音和污染，会阻断城市其它模块的连接。

图：京投发展总裁高一轩

地铁是人们需要的，但又不希望它在带来便利的同时带来负面影响，所以需要房产商能够变一个魔术，给空间赋予更多功能和可变性。对于住宅，人们的希望也是如此。很多人买不起大房子，但需要在仅有的面积内施展它完整的生活功能，需要它把可变空间装进固定面积中。这两点要求，对于开发商是相通的。

对于城市运营的未来趋势，京投发展总裁高一轩在36氪举办的未来城市峰会上发表了自己的看法。

以下为京投发展总裁高一轩在36氪未来城市峰会上的演讲全文：

图：36kr未来城市峰会现场

京投发展是轨道相关的房地产上市公司，我们所有的商业发展的模式是跟地铁息息相关的。预计到 2020 年地铁通车的里程大概是 9000 公里，会创造 5700 多座车站，年发送的客运量在280亿，地铁总投资额度会超过 1.2 万亿，进入了发展快车道。

但是，地铁停在哪儿？在哪里得到检修？在哪里试车？这样就会有地铁中非常重要的功能叫做「地铁车辆基地」。这样的车辆基地每个大概占地 30 到 50 公顷，是以一公里乘 500 米为建设范围，特别标准的长方形。从空中看，这样的车辆基地像城市的伤疤，它把城市给切断了，同时带来恶化环境和带来噪音和污染，所以在地铁比较发达的城市如何对车辆基地进行一体化的综合开发和利用？是很多城市首先要解决的问题。

根据刚才的数字推算，全国大概会产生 500 个以上的车辆基地，提供可以一体化的开发和设计的面积大概 2 亿平米左右，同时可以为市场提供 4 万亿规模的新增市场。这应该说是非常标准的蓝海市场，特别是在房地产进入了白银十年以后，这是非常典型的例子。

京投发展愿景成为亚洲轨道物业专家，以轨交车辆基地一体化开发作为核心业务，并进化为「TOD 智慧生态圈」的商业模式。这张图看起来像正常的小区是一样的，它就是轨交的车辆基地，如果把它抬起来看到底下是地铁车辆进出的头，地铁通过漏斗形状的轨道之后，每天早晨 5 点钟开出去，晚上回到这个地方来。在这上面和周边进行空间的打造和场景的营造是我们在过去十年以来一直坚持和一直探索的。

京投发展的智慧生态圈有四个比较大的特点：

第一，以轨道物业开发为代表的综合开发模式。

第二，以智慧和科技为加速发展的主要工具。

第三，多中心的场景融合和体验价值的共存与提升。

第四，具有自我修复和优化能力的闭环。

很抽象，下面我会用例子来跟大家简单的尝试一下。

在过去的 10 年京投发展 TOD 智慧生态圈打造上已经有了比较宝贵的经验和可喜的实践。这是我们的实景，在昌平地区，有非常大的架空层的园林，这是在一般的社区看不到的，我们有大概规划面积是 5 万平米的架空社区园林。引入了清华附小和城内优质教育资源进行对接，我们有大概北京市单体最大儿童的室外活动空间。不断的创造场景，不断去中心化创造场景是我们建设规模在 60—100 万平米里面超级社区里不断尝试和打造的。

我们现在开始全国各地跑跟地铁公司合作共同打造一个又一个 TOD 智慧生态圈，以车辆基地作为载体。一个又一个生态的综合体是我们来实现智慧生态圈当中非常重要的组成部分。但是刚才我讲的内容只是今天讲内容中间非常大的背景，后面还有在智慧生态圈里的 10 个核心竞争能力。

举例来说施工经验。做这种物业和一般的传统物业挖地基在上面盖房子是不太一样的。我们是在 13 米以上架空层盖房子，这样施工过程当中降效是非常厉害的，同时施工的工艺非常复杂，同时交给车辆基地的时候地铁已经在底下运营了，所以地铁的安全性十分的重要。常见的塔吊就不能用，要从结构里面生成的内塔完成整个楼宇复杂的建设。我们的减振技术有很多是世界级领先的都用在车辆基地的开发建设上，这也是我们重要的核心竞争能力。人才，全国目前也就 10 个做过的车辆基地，其中一半以上都在我们公司，这也是支撑我们不断的通过核心竞争能力来向外放射管理能力，投入到修复 500 个城市伤疤进入 4 万亿蓝海市场其中重要的抓手。

它帮我们实现了三个维度的价值。G 端对政府或者对城市，修复了城市的疤痕，恢复了城市的基地。把城市的道路系统、园林系统全部重新引入到了车辆基地，让它把车辆基地变成系统重新连接的节点。原来把 300 米乘 300 米的街区作为超级街区，试想 1000 米乘 500 米是超级超级街区，而且是带有工业感觉的超级街区把肌理和园林重新导入，实现了对地铁的价值。

车辆基地的土地也是要征用，也是要拆迁的，但是我们在这里创造了土地的二次利用，为政府得到了土地出让金、得到了税收。出让三个基地的地块可以覆盖北京一条新线的投入，同时提高了人们幸福的效率。

以「TOD智慧生态圈」的重要作品京投发展·北京公园悦府为例。分享一下在实现用户价值的探索中，和必革家一起走过的路。我们在京投发展公司悦府做了大量的调研工作，由此归纳出一些非轨道物业所带来的、非传统开发能解决的，同时又是居住用户渴望实现的深层需求。支付能力有限的购房者如何在有限的面积中实现更多功能？实际生活中很多低频次的空间在时间维度上进行优化？每次说到居住升级的时候最传统的模式是换房，买更大、更新的房子，如何在不换房的前提下通过智能化实现我们居住升级的需求？

经过这些痛点 2015 年去美国考察了一次，当时跟 MIT 做了一系列的交流，交流过程中发现他们正在做可变空间的试验。当时仅仅是试验，没有任何的产品，我们当时认为这个理念在未来的两到三年一定会引领在居住领域，甚至广义上说是空间上的使用革命。

回来以后跟朋友闲聊，他马上跟我说，你不知道北京昌平有一个地，有一个很小的创业公司在破旧的工厂里正在进行这个试验。我一听很感兴趣就马上去了，那天开车开了很久到了一个坟地边上破旧的工厂就进去了。

当时真是很惊喜的发现，在这样破旧的工厂里面，他们建造了有数十个功能模块齐全的实验室。他们正在用基于用户需求而诞生的科技进步场景营造，他们正在尝试解决的问题和我们在回龙观地区进行的用户画像是高度重叠的。

2017 年，经过很长时间的谈判、了解，我们成为了他们第一轮的战投。这个空间模式的理想和我们轨道基地一体化开发实践结合起来了，开始了一轮的产业化和运营化的过程，我们共同把它命名为分时复用系统。很好理解，分段时间复合利用。

它的核心是什么？跟最开始的开发理念模块以及竞争对手相比，它有几个优势：机械系统、控制系统、主动安全系统和被动安全系统核心技术应用方面在全世界处于领先的系统。这种反复改变的空间，其中这些小的五金件和导轨很重要，它决定了反复应用空间的可靠性、耐用性，这些是首先要解决的问题。机械系统用的都是工业级德国的重型导轨非常可靠，这些部件的量级可以用在现在的航空航天器上。控制系统目前完全可以通过语音、 iPad 、首创置业来实现完全智能化的控制。

主动和被动的安全里面写的很复杂，其实特别的简单。用的是 Google 无人驾驶的系统，空间的改变最怕的是伤人，小孩、宠物没有注意力的人，我在那儿干别的突然空间打开合上了。这些系统是运用了 Google 无人驾驶的系统，可以做到主动感知和被动防护来保证空间变化内处于绝对安全的状态。

这是在公园悦府当中做的有意思的尝试，房子建筑面积是 40 平米，在 40 平米里面如何把每一个不完整的场景打造成全尺寸的完整场景？这里面利用科技的手段和智慧思维基于用户的需求来推动整个空间的革命。

这里边实现了几个事，把生活场景从 1+ 到 5 ，使用面积增加了 5 倍，收纳面积增加了 481% ，智能从无智能变有智能从 0 到 1 。

首先看「活力剧场」，这是早上 7 点，假设一个中关村的女孩子可以早上起来把主卧的床这么收起来，同时在监测非常完善的系统里边来做她的瑜伽早课。8 点的时候她需要吃一个人的简餐，看右边的移动柜已经移动了，可以释放右边移动柜的空间来作为早餐厨房的备餐间。同时在这个地方非常轻盈的拿下餐桌、咖啡机来享用一个人的早餐。到了 9 点开始每日的阅读打卡，移动柜再次移动释放出非常舒适全尺寸书房的场景。

这样在空间中编造了厨房、餐厅、书房的空间让蜗居变成大三居，这是建筑面积 40 平米的空间。「白领剧场」，9 ：30 她需要来穿衣服，这样她可以把她的厨房收起来打开非常迷你的衣帽间来让自己能够做好上班时的准备，这可能真的是码农的生活，因为她 9 点半还不需要去上班，她打开 1 米 6 的衣帽间完全够使用。通过隔墙移动为新生代享乐派创造非常舒适的空间。

19 ：00 可以最大限度容纳超过 20 人在家里的聚会，它通过空间的重新分割把 40 平米的空间变成 30 平米左右的客厅，当然 30 平米的客厅即使在 120 平米、140 平米的房子里面都已经显得非常奢侈了。大家注意是非常全尺寸U型厨房来配中间完整的空间。晚上起名叫「文艺青年的自我对话」，这个时候顶上嵌入式投影仪会自动采成小方框，把照射幕下来，窗帘那儿是投影幕。我试过效果是非常好的。

对于单身和小两口的人来说最大的问题是父母和朋友来了怎么办？在家里怎么住？刚刚大家已经看到了移动柜向右侧移动的时候释放出了第二个居室空间，有一张单人床在墙上翻转下来可以供父母住，不用打地铺。北漂青年的梦想家，为临时到访的亲友预留很舒适的空间。

必革家分时复用系统通过在京投发展·公园悦府的实践，2018 迎来内外丰收的一年。国际上，必革家连获四个大奖。我跟创始人争论最多的，他们想通过 B 端，现在公园悦府免费来为他们带客检验在 C 端的能力。在中秋节举办了活动，有 40 个业主是我们邀请来的，当场签了 13 组。

今天是我们跟大家分享必革家公园悦府或者是 TOD 智慧生态圈当中小的片段。这里面有一个特别重要的点，就是我们要用用户的思维，基于用户的需求，跟这个社区用户高度画像重叠的需求，来寻找合作伙伴，而不是非常单纯的签一大堆战略合作协议，这是没用的。大家分享的是共同的客户，而且彼此之间是互相联系，互相促进价值的。

最终我相信基于车辆基地的生态圈会成为去中心化、多中心化，基于用户价值做场景营造和价值提升的生态圈，这也是我们不断在实践的过程。