北京楼市周报 , 新房网签量与二手房均价双双下降，西城业主信心不减
编者按：本文来自微信公众号「诸葛找房」（ID：zhugefangnews），作者：诸葛数据研究院，36氪经授权转载。
新房网签量
据诸葛找房数据研究院监测，本周北京新房全市网上签约套数为735套，环比上周下降25.61%。
房价趋势及分布
据诸葛找房数据研究院监测，截至2018年8月5日，北京市二手房挂牌均价为64279元/㎡。
挂牌价涨降幅度
据诸葛找房数据研究中心监测，各区在售二手房平均单价中，西城区挂牌均价最高，为106364元/㎡，门头沟均价最低，为41510元/㎡。在涨降价方面，门头沟的挂牌价涨幅最高，达1.18%。
涨跌城区系数排行榜
（信心系数：系数越大，业主信心越足，反之系数越小，涨跌房源量差距越大，业主信心越差。）
我们看到，本期的业主信心系数下降较多。其中，西城区信心系数持续小幅回升，本期系数为0.31。
房源分布及变化
据诸葛找房数据研究中心监测，截止2018年8月5日，朝阳区的挂牌房源最多，以19460套延续其霸主地位，其次是海淀（8560套）和丰台（6684套）。
全市房价趋势及排行
相比上期，本期的涨价房源量（954套）相比上期有所减少，降价房源量（5360套）相比上期也有所增加，本期涨价房源量比例为0.87%，与上期相比有所回升，降价房源量比例4.90%，比上周有所上升。
商圈涨跌房源情况
本周商圈降价房源量TOP3里两个商圈均出自昌平区，朝阳区望京商圈以186套降价房源量位居第一，昌平区昌平县城以168套降价房源位居第二，昌平区天通苑以128套降价房源居于TOP3。
热门降价小区
监测表明，在最近一周里，海淀区的蜂鸟家园在降价房源量小区排名第一，有24套降价房源，均价约143870元/平。
热门房源量小区
据诸葛找房研究中心监测的数据显示，在最近一周北京全市近300个商圈，7000余个小区里，北京石景山的远洋山水南区挂牌房源为333套，继续蝉联榜首。
诸葛找房关于二手房均价计算模型调整说明
一、诸葛找房当前二手房均价计算模型运行情况
诸葛找房作为房地产独立第三方平台，自上线起即对外公布城市、商圈及小区均价，供用户参考使用。现有计算模型，采用了以城市/商圈/小区全部在售房源为样本基础，并结合大数据算法进行了重复房源聚合、虚假房源剔除，以此为基础进行计算。
基于先进的算法和数据处理能力，诸葛找房是目前业内唯一一家公布每日二手房均价的房地产互联网平台，为行业及用户了解房地产市场变化、作出合理决策提供了有益参考。
基于此均价模型的研究成果，也得到了新华社、人民网、中国证券报、华夏时报等一系列主流媒体的广泛报道。
二、二手房均价计算模型的改进要点
1、城市样本城区扩大
近年来由于房地产市场快速发展以及城市发展边界的外推，二手房市场在很多城市愈发活跃，特别是二三线城市，很多近郊区域也愈发活跃，以前的城市二手房均价计算中以主城区为主，在很多城市已经不足以反映二手房市场的整体状况。
有鉴于此，我们重新评估了城市的二手房市场活跃区域，在多数城市都扩大了样本区域的范围，将二手房市场活跃的近郊区域也纳入了计算样本，以更加准确的反映二手房市场价格情况。
2、样本选择考虑各个小区的结构性因素
由于二手房市场是纯个人市场化行为，在某一时点上挂牌上市的二手房房源具有较大的随机性，可能与本小区的房屋类型结构具有较大差异，比如居室方面，有的小区在售房源以一居室为主，但小区实际上具有大量的三居室房源，但由于三居室房源更受欢迎，置换比例低或交易速度快，如果只是单纯的依赖在售房源为样本计算小区/商圈/城市均价，可能会导致在实际计算时均价结果偏离实际情况。
居室结构差异只是一方面，产权性质、楼栋区位等都有可能会造成这种结构性的均价误差。
本次改进时，基于诸葛找房的海量数据基础以及大数据算法，我们在样本选择时充分考虑了各种结构性因素，优化了样本的选择和覆盖范围，以降低结构误差对实际计算结果的影响，更加准确真实的反映二手房市场情况。
基于以上考虑，诸葛找房重新优化了二手房均价计算模型，涉及城市均价、城区均价、商圈均价以及小区均价各层级，经过详细验证，有理由相信，新的均价计算模型更加贴近市场真实状况，也更能反映市场波动。
以新的均价计算模型为基础，我们重新计算了过去12个月的均价并同时在平台更新，以供使用参考。
