7月上海二手房市场月报
编者按：本文来自微信公众号「诸葛找房」（ID：zhugefangnews），作者：诸葛数据研究院，36氪经授权转载。
1.1国家政策
01中央政治局召开会议：坚决遏制房价上涨
7月31日，中共中央召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。同时要求要加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
02住建部：因地制宜推进棚改货币化安置
7月12日，住建部在吹风会上表示，要因地制宜地推进棚改货币化安置。住建部还表示，各地要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式，商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。
03国家统计局：加快推进房地产税相关政策举措的推进
7月16日，国家统计局发言人毛盛勇指出，从房地产下一步发展情况来看，一方面，要进一步加强和完善宏观调控，同时供给侧要进一步发力，包括加快推进房地产税这种相关的政策举措的推进，加快推进租售同权等一些政策的落实，更好地促进房地产市场平稳健康发展，促进长效机制的建设，更好地实现“房子是用来住的，而不是用来炒的”这个定位。
1.2 城市政策
01上海发布企业购房新规 须满足设立、缴纳社保和公积金5年
7月2日，为进一步规范企业购买商品住房行为，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局出台《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》，将于7月3日起开始实施。规定明确，企业购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年、在上海市累计缴纳税款金额已达100万人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件。
02上海继续坚持房地产限购限贷政策 推进旧区改造
7月25日，上海市长应勇公开表示，将加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。坚持“一个定位”“两个不是权宜之计”不动摇，坚持限购限贷“双限”政策不放松，继续加强房地产市场调控，继续稳房价、稳地价。此外，上海还将继续大力推进旧区改造，坚持“留改拆并举、以保留保护为主”，坚持风貌保护、城市更新、旧区改造、大居建设和住房保障的统筹考虑和有机结合，打好组合拳。
03央行：上海上半年房地产开发贷款增加552亿 个贷增速回落
7月17日，央行上海总部发布2018年上半年上海市货币信贷运行情况。上半年上海市货币信贷运行平稳，保障性住房开发贷款增长，个人住房贷款增速回落。上海上半年保障性住房开发贷款增长。其中上半年全市本外币房地产开发贷款增加552.81亿元，同比多增104.84亿元。
1.3 行业动态
01环沪区域加大土地供应 上半年131家房企持续环上海拿地
2018年上半年，环沪区域内就有多达131家房企拿地布局。成交面积前50的房企共计成交117幅土地，成交总建面1651万平方米，占环沪城市上半年土地成交总建面的82%。其中，碧桂园、卓越、港中旅为今年上半年拿地成交总建筑面积前三的企业。
02上海近35亿元挂牌奉贤、宝山3宗“城中村改造”地块
7月27日，上海市土地交易市场挂牌3幅国有建设用地使用权，2幅位于宝山区，1幅位于奉贤区，总出让面积约7.5万平方米，总价约为34.96亿元。其中，奉贤南桥新城18单元02-04区域地块，出让面积42155.9平方米，容积率2.5，起始价21.39亿元。宝山区大场镇联东村等“城中村”改造区域C1-06地块，规划为商住用地，出让面积8241平方米，容积率2.0，起始价4.086亿元。另一宗宝山区大场镇联东村“城中村”改造区域E1-18（商业用地）、E1-02地块（居住用地）。
03上海6.87亿元出让3宗商办地 最高溢价率209.8%
7月26日，上海市土地交易市场举行了3场经营性国有建设用地使用权现场竞价活动，成功出让3宗商办地块，成交总价6.87亿元。其中，宝山区罗南社区BSPO-2301单元A-2A地块被上海罗南房地产有限公司以2337万元竞得，成交楼面单价5097.28元/平方米，溢价率15.87%。崇明区陈家镇CMSA0004、CMSA0005单元13-01地块被中信养老产业有限公司以1.44亿元竞得，成交楼面单价7126.58元/平方米，溢价率209.81%。长宁区新华路街道49街坊42/1丘D1-12地块被上海栖屿企业管理有限公司以5.2亿元竞得，成交楼面单价46830.47元/平方米，溢价率42.08%。
2.1 上海近一年挂牌价持续走低，下行中筑底趋势显现
7月份上海市二手房挂牌价为57218元/平米，环比下跌0.18%。2018年上海市二手房挂牌价整体趋势走低。
从单月挂牌价趋势来看，7月上海挂牌价呈现先涨后跌趋势，7月下旬挂牌价下跌幅度变大。
2.1 上海挂牌房源仍以中低价位、中小套型房源为主，置换需求仍是市场主力，市场购买力仍有支撑
从二手房挂牌房源价格短分布区间来看，200-400万房源占比最多，超过四成；其次为400-600万房源，占比为21%，中低价位房源占比超过七成，仍是市场主力。
挂牌房源价格段分布
二手房挂牌房源面积分布来看，60-90平米占比最多，占比为31%，其次为60平米以下，占比30%，二者占比超6成。
挂牌房源面积段分布
从二手房挂牌房源居室分布来看，二居占比最多，占比47%；其次为三居，占比24%。
挂牌房源居室分布
2.2 上海挂牌房源仍以中低价位、中小套型房源为主，置换需求仍是市场主力，市场购买力仍有支撑
从上海各城区价格段区间分布来看，中低价位（400万以下房源）房源占比除在黄浦、静安、徐汇、长宁低于50%，在其他区域占比均超过五成，200-400万区间段房源在多数区县占比均达到40%，刚需购买人群潜在选择多且压力相对较小，为改善型需求入市提供了支撑。
从上海各城区面积段区间分布来看，90平米以下中小户型房源仍是市场主力。60平米以下房源占比差异较大，多数中间圈层区县占比均在30%-40%，而90-140平米房源占比在多数区县达到20%-30%，很可能预示市场中再改善或终极改善需求的普遍出现。
2.1 上海7月份二手房降价房源仍远高于涨价房源，但波动相对平稳
从降价房源量上来看，7月份上海降价房源量较为稳定，单日降价房源量在4917套左右。
从涨价房源量上来看，7月份上海涨价房源量有所减少，单日涨价房源量在661套左右。
2.2 浦东区降价量高居榜首，降价房源高达23225套
从各城区降价房源量来看，浦东区降价房源量最多且遥遥领先于其他城区，7月份共有23225套降价房源，其次为宝山区，降价房源量为16008套。
2.2 刚需型房源降价出售意愿强，涨价房源中改善型房源占比较高，二手房市场置换需求占主导
涨降价房源价格区间占比中，200-400万的占比均明显高于其他价格区间，但也可以明显的看到，涨价房源量占比小于降价房源。大于400万的各价格区间房源中， 涨价占比均大于降价。
涨降价房源价格区间分布
从二手房涨降价房源面积分布来看，降价房源主要集中在中低面积房源，涨价房源中大面积房源占比较高，且面积越大，趋势越明显。
涨降价房源面积区间分布
涨降价房源量居室区间分布
浦东区
截止7月29日，浦东区挂牌价为56932元/平米，7月下跌0.87%。其中降价房源量最多的小区为宜浩佳园，降价房源量为827套。
浦东区二手房挂牌价及挂牌量趋势
浦东区降价小区排名TOP10
长宁区
截止7月29日，长宁区挂牌价为73318元/平米，7月下跌0.65%。其中降价房源量最多的小区为新华小区，降价房源量为195套。
长宁区二手房挂牌价及挂牌量趋势
长宁区降价小区排名TOP10
杨浦区
截止7月29日，杨浦区挂牌价为63739元/平米，7月下跌0.49%。其中降价房源量最多的小区为工农二村，降价房源量为203套。
杨浦区二手房挂牌价及挂牌量趋势
杨浦区降价小区排名TOP10
截止7月29日，青浦区挂牌价为35261元/平米，7月下跌0.47%。其中降价房源量最多的小区为招商虹桥华府，降价房源量为105套。
青浦区二手房挂牌价及挂牌量趋势
青浦区降价小区排名TOP10
