时隔4年，流拍潮再度袭来

编者按：本文来自微信公众号「诸葛找房」（ID:zhugefangnews)，作者：小诸葛，36氪经授权转载。

之前土拍的画风一直都是这样的：某市地王再现！！某某集团斥资XX亿打造地王标杆!!像2016年南京国土局统计数据显示，在2016年上半年拍卖的土地中14宗地块溢价率在100%-200%，1宗地块溢价率超200%，这意味着开发商都是超过起拍价一至两倍的价格拿到地。

不止如此，苏州更有过114家开发商同抢一块地的经历！如此激烈的争夺，最终土地成交价可想而知，但就算如此，开发商们也从未手软，势在必得的架势和动员全部人力物力只为拿地的情况屡见不鲜，足见其疯狂。

在曾经的地产黄金时代，似乎谁能拿到土地盖楼谁就能挣钱，土地意味着丰厚利润和滚滚财源，难怪开发商们都疯狂往上扑。

流拍年年有，今年特别多

但上述疯狂拿地的画风从2017年起逐渐转变，最初土地流拍的新闻还能引起轰动，到如今大家都早已见怪不怪，因为这种流拍现象超乎寻常的多。

【据中原地产研究中心的市场统计数据显示，今年前7个月，全国房地产市场土地流标共796宗。其中，一线城市土地流标共有13宗，创下2012年以来的新高！而8月10日，山西8块地全部流拍无一交易成功，更是震惊业内】

没想到曾经人人争抢的香饽饽也有卖不出去的一天。可见失去黄金光泽的房地产行业正如郁亮说的一样在慢慢地步入白银时代。

从1998年住房体制变化开始，中国房地产行业进入了快速发展的阶段，很多人把这个阶段称为房地产的“黄金时代”。在“黄金时代”企业的盈利模式建立在土地的持续快速升值上；长期宽松的信贷环境，房企资金成本比较低，房企财务杠杆比较高。

而“白银时代”这个概念是郁亮首次提出。所谓的‘白银’不仅仅是成色的变化，还包括房地产行业的使用功能发生变化，房企的转型是必然的。未来，房地产行业将成为旅游、养老等产业的载体，不再单纯地体现为投资属性，更多的表现为去投资化。

他曾表示：中国房地产经过这么多年高速发展，也需要进入平稳和健康发展的阶段，人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了。

流拍背后是多管齐下的镇定剂

很多人觉得土地流拍的原因很复杂，但追根究底，一个最重要的原因就是价值和价格的相互作用，就跟你决定是否买一件东西的原因差不多，不买无非是价格实在过高超出承受范围或不能带来相应价值。

对于身家薄弱的中小房企来说，自己盈余的资金和大公司比起来还是有限的，加上小家小业的房企可调动的资源和资金也有限，所以选择不买也在意料之中。

对于身家丰厚的房企来说，只要转手能带来巨额的利润，很多人都会砸锅卖铁，并利用最大的杠杆拿下这块肉，以期在未来获得丰厚回报。

可目前现状却是：

杠杆限制太多，基本不太能用。2018年年初，房地产去杠杆的明确信号不断发出，开发商资金来源的主要渠道--开发贷、房地产信托等都受到不同程度的限制。

而其他借款渠道也已遭受重创，对于之前来钱相对简单的金融渠道来说，今年频繁暴雷，城门失火难免殃及池鱼，强监管下自顾不暇的P2P们再难有精力兼顾房产业。

前景难以把握，利润变薄，从17年到现在各地基本上都经历了多次大大小小的调控，各地房价已逐渐趋于平稳。很明显现在的地产市场跟之前有了很大的区别，主导方已经有了明显的转变，地产商们要靠以前的营销套路难以再获得高额利润。

显然面对上述这些因素，开发商在是否花巨资买地这件事上也慎之又慎。多管齐下的镇定剂，终于让疯狂的开发商冷静了下来。

未来流拍现象或更高频次出现

开发商冷静下来之后，势必会导致土地流拍数量增多。拿出来卖的东西，有能卖出去的自然就有卖不出去的，但像上述山西等地如此密集且数量巨大的土地流拍事件，势必会带来一系列问题。

举一个简单的例子，假如有一天，你的工资突然少了百分之二三十，那么相应的你的房贷偿还就会出现问题，很多计划也会因为没钱而无法继续实施,从而导致未来发展在一定程度上受限制。

没人希望因为东西卖不出去，导致收入减少而影响发展，所以势必会采取一系列措施。

从近两个月在土地供给上的数据可以看出，面对土地流拍这种情况，各地推出的土地逐渐增加。7月土地市场供应持续回升，全国336城经营性土地供应建筑面积升至29756万平方米，环比上涨35%，地块的平均体量较6月仍然增大，土地供应的建面和幅数规模同比分别上涨78%和21%。

对此现状，克而瑞研究中心的吴嘉茗表示“在这样的大背景下，土地流拍率却出现上涨，说明目前行业调控效果显现，企业拿地态度也变得更为审慎。”

中小企业没钱，大房企谨慎，而供地数量这一基数却在不断增加，可见未来土地流拍事件将会高频次出现。

流拍与房价

不可否认，土地流拍也能算是一个影响房产市场的参考因素，但难免有些过度解读的声音。

首先，不少地方加强土地供给力度也有出于平衡市场供求关系来稳定楼市价格的考虑；

再一个现阶段房价在经过数度调控后，已得到很好的抑制，温度逐渐有所下降。因此流拍现状对市场的影响作用也会有所降低。

最后流拍的土地也需要辩证的来看待，各城市主城区的地块基本都有所归属，仍在拍卖的多为相对偏远的地块，而这些地块对已经在市场上进行出售的房产来说，影响相对较小，特别是对地段好，品质好的小区影响基本可以忽略。从之前厦门房价下跌最厉害的是老破小便可得到印证。

关于土地流拍和房价的关系，并不是单一的土地流拍房价就会下跌，流拍同时也意味着有些本应该建设商品住宅的土地并未建设商品住宅，在一定程度上减少了商品住宅的供应。

在楼市本就微妙的供求关系中，供应量的减少对于人口多，需求多的城市来说并不是好事。但对于仍有库存，且房价不稳的城市来说不仅能降低地方杠杆，对稳房价大局也有一定的好处。