一篇看懂已被妖魔化的租金上涨与长租公寓

编者按：本文来自微信公众号「真叫卢俊」（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊，36氪经授权转载。

最近大家都在讨论租金上涨与长租公寓运营商、中介等企业的关系，一时间各种声讨纷至沓来，仿佛看到了当年在铺天盖地声讨开发商推高房价一样。

暂且不对各种声音进行评论，我觉得有必要先让大家看清楚这个行业的运营模式，避免更多的人对行业进行妖魔化。

从业态来看，目前市场上的长租公寓分为两种模式，集中式和分散式。

集中式公寓一般是公寓运营商将整栋物业或者连续几层的物业以买或者租的形式收进来（目前市场上以租为主），然后通过重新规划、设计、装修再出租给个人租客。

分散式就是公寓运营商去找单独的个人业主进行洽谈，将个人业主（一般为投资客或者家里有很多套房子的业主）的闲置房源包租下来，一般为3-5年的期限。

在这个模式下，业主节省了找中介、租后维修、和租客沟通的各种精力，也可以从运营商处稳定的收租，不用再为换租、带看操心；运营商获得了服务费、租金溢价等带来的回报。

这两天各方在讨论的自如、相寓和蛋壳公寓就属于分散式长租公寓的业务模式。因此这里重点介绍一下分散式长租公寓的运营模式。

一般情况下，长租公寓运营商在从业主那里收完房后，会对满足居住使用的起居室或者客厅进行卧室改造处理，即做N+1布局，因此这就涉及到房屋的重新设计和装修，分散式公寓一般每套房的设计装修成本根据房屋的情况在3万到5万不等，而这改造出来的一间即为公寓运营商的盈利来源。

举个栗子：一套3室一厅，房东整租6000，有人整租下来，再找熟人或者朋友过来一起住，大家平摊租金，住三个人，每人2000元；

同样的一套房子如果是公寓运营商6000租下来，他会先投入4万元装修改造做N+1,把客厅在做一个房间，同时把其他房间也都全部装修一下，这时他还是一个房间2000租出去，那就是有4个2000

所以这一套房子就有了8000的租金收入，其中可以通过“+1”的租金差在两年内把装修成本收回来，同时在未来三年内就形成了相应的盈利；此时对于市场层面来说，还是每个房间2000，3房价格6000并没有改变。

这时对于该企业来讲，要想能够赚钱必须得做到这几点：

• 1、 得保证给业主的租金不能断。不管自己是否把房子租出去只有这样在租赁期内才能持续享有房屋的租赁权；

• 2、 尽可能的减少房屋在自己手中的空置时间。因为空置的每一天企业要支出租金，而又没有租金收入，这就会形成负的资金流；

• 3、 尽可能高的提高自己的出租率。就像例子中所说，如果4间都租出去，则是赚钱的，如果只租出去3间，那就是不赚不亏，如果只租出去2间，那就绝对的亏钱了。

因此在长租公寓企业经营中，空置时间和出租率是两个大家非常看重的数据指标。最理想的情况就是房子收进来装修完后能够马上租满，这样就不用承担空置时间和空置率所造成的损失。

介绍完整个业务模式，大家可以看出来，目前都在关注的“囤房”这个焦点貌似除了能扩大长租公寓的亏损外并不能给他们带来任何好处。

那既然这样为什么会造成长租公寓企业哄抬租金的感觉呢？

其实问题主要出在长租公寓的收房源头。当几家公寓运营商在市场上比价抢房的时候，就会有人觉得抢房就像开发商抢地一样，肯定是一味的抬高租金呀，然后再高价售出呀，再加上一些有心人诱导，就貌似更加的坐实了高价抢房的这一说法。

然而在诱导的舆论中，貌似从来没有人告诉过我们长租公寓企业的收房成本并不是只看租金的，还有一个非常重要的对冲租金成本的条件——免租期。

在我们个人租房时，一般就是签约日期就是入住日期。但是长租公寓运营企业在和业主签合同时，都会根据自己的装修工程进度和每年换租时的招租时长，问业主要到每年30天到45天不等的不收租金的时间，以此来降低运营压力和租金成本。这样下来，其实长租公寓在拿房时，其租金就有了可以比市场有一定上涨的浮动空间，甚至可以通过和业主沟通调节免租期来调节给业主租金的涨幅。

在这样的前提条件下，即使长租公寓拿房时会比市场价高一定的幅度，但是也不会影响运营商的毛利空间，这时为了保证缩减自己的空置率和空置时间，运营商甚至会采用首月优惠或者低于市场的价格来吸引租客尽快签约。因为一旦高于市场价格，意味着销售难度增大，进而拉长销售周期，引起空置增加。

那么既然在长租公寓的业务模式下很难去引起租金暴涨，那么当金融机构介入后，对长租公寓企业的发展又是有什么影响呢？

首先一开始租房金融产品的推出其实是为了解决公寓运营商尽快回收装修投入的需求。但在发展过程中，由于租房的强场景化又契合了消费金融的各项条件，因此产生了“房租月付”的租客端消费金融产品。

其本意是为了从租客端解决掉租客的资金压力，在租客用押一付三感到吃力时，可以选择使用消费金融分期的形式，以借贷的形式支付租金，类似于京东白条支付和蚂蚁花呗。

但在房租月付的金融产品中，由于长租公寓运营商可以根据租客签约的租期，一次性提前回收相应期限内的租金，这也引发了有些管理不善的运营商从销售话术上开始弱化贷款诱导租客办理，因此近期的金融机构都在加强信息披露和租客端告知来规避该类风险。

但是由于大量资金的提前回收，公寓运营商就需要规划好哪些是利润的提前回收，哪些是要对业主支付对上租金的提前回收，在有强资金规划的前提下，公寓运营商就可以动用提前回收的利润进行再次扩张，前提是对于业主租金的支出要保持稳定。如果动用了业主租金部分进行扩张，又无法有股本资金投入时，只能不停借新还旧，保持增长不能停。

因此金融机构的进入，对于长租公寓运运营商来说，既帮助了其增长，又一定程度上诱惑了运营商的过度增长，这就需要各家金融机构增强对公寓企业的风控能力和业务的预判能力。但由于金融的使用仍然在常规的业务节奏中，所以还是无法直接推动房租的暴涨。

而回到房租情况来看，目前所有支撑房租上涨数据的准确性都有待商榷，目前全国的租金都没有可靠的统计口径，不得不说相对靠谱点的数据估计还是在链家内部，毕竟他们是中国最大的中介了，而租金数据掌握最准确的就是在中介手中了。

就目前各城市的租金情况。重点说一下我了解的2个城市：上海和郑州。

首先我住在上海，也刚好租房，还刚好今年换了房子，从我们同一小区的租金看基本上租金涨幅就是5%不到，甚至我换掉的那套房子是维持原价租给了下一个租客。要知道上海的长租公寓企业一点不比北京少，基本北京有的几家，上海也都有。

而郑州的租金则是从2016以后租金一路下跌，直到今年仍然在往下走。其根本原因就是2013-2016年郑州市做旧城改造的城中村拆迁过程中，动迁房未出来之前，导致大量的拆迁户需要租房，整个租房市场供不应求，从而引发郑州从2013-2016年租金上涨基本翻番

但2016后动迁安置房逐步建好交付，动迁居民的租房需求消失，同时大量动迁安置房源释放，将市场瞬间逆转，成了供大于求，所以导致租金在2017年的跌幅高达22%，以至于延续到今年，仍然没有止跌的趋势

而在郑州的公寓企业是从2015年开始陆续发展起来。在2016年达到顶峰，但现在也不得不放缓了发展的节奏，甚至已经有很多逐渐消失了。

从这两个城市的租房市场表现不难看出，整个租房市场中对租金的影响最大的其实是供求关系。在同样有大型公寓企业抢房的上海，面对租客市场的租金增幅仍然保持平稳；

在同样有多家公寓企业竞争抢房的郑州，甚至市场的供求关系能倒逼公寓企业不敢过快发展。那既然如此，北京房租暴涨的原因究竟是什么，答案基本呼之欲出。

目前明显可以看出北京的租房市场在经过一轮拆违后，供需关系已是极度失衡。之前有媒体报道中提到，2017上海拆违1.6亿方，北京拆违1.2亿方，但没有出现像北京那样的暴涨。

但是如果各位仔细去深入了解，会发现，北京拆的违建主要集中在住房上，有N+1的公寓、有集中式的公寓、地下室等等；而上海拆的违建基本都是马路旁的沿街违建商铺以及小区的违建底商

这两种拆法对于租房市场的供应可是完全不同的。所以供求失衡才是造成这一轮北京租金暴涨的重要原因。

其实长租公寓这个领域对市场来讲，还是一个完全崭新的行业，希望能够有有更多人去深入了解长租公寓，而不是简单粗暴的在还没有分清长租公寓企业和中介的区别时就开始进行妖魔化、情绪化的抨击。

可能会有一些长租公寓企业在经营中有不规范的地方，就像在房地产市场发展初期，也有很多不规范的开发商一样；但是相信随着政策的完善和管理标准的规范化，长租公寓行业一定会越来越好。