中介到底是不是房租上涨的主要推手

编者按：本文来自“财经杂志”（ID：i-caijing），作者：马克，36氪经授权转载。

这两天一篇题为“为什么中介哄抢租赁房源，因为贩毒都没它来钱快”的文章（下称“贩毒文”）刷屏了，无数人拍案称是、争相转发，我也被@了三四次，提醒去看这篇醒世恒言。

这篇文章的核心意思是：自如蛋壳等中介公司诱骗租客签署名为租金实为贷款的租房合同，然后占用租客贷款去高价抢占房源，循环往复、迅速扩张，手法犹如传销，一旦中介公司跑路大吉，就会留下租客和房东哭天抢地求助无门。而这种模式下，中介公司爆仓的概率非常之大。

在经济下行时，提示风险是必要的，但不能危言耸听。在我看来，此文用一系列站不住脚的论据，支持了一个惊爆眼球的论点。其实只要从他论据链的一个环节进入，追问其可靠性，其立论就很可能站不住脚。

比如可以问两个简单问题：有多少租客是用租房贷租房的？经营租房贷的中介公司跑路的可能性有多大？

假如10%的租房人用了租房贷，100%的租房贷被传销式操作，100%的中介公司在租赁合同期内跑路，那么风险概率是10%；假如50%的租房贷被传销式操作，50%的中介公司在租赁合同期内跑路，那么风险概率是0.1*0.5*0.5=0.025，2.5%；假如10%的租房贷被传销式操作，10%的中介公司在租赁合同期内跑路，那么风险概率是0.1*0.1*0.1=0.001，0.1%。

官方数字，中国银行业的平均不良贷款率是2%左右。

而“贩毒文”试图暗示的逻辑是：100%的租房人用了租房贷，100%的租房贷被传销式操作，100%的中介公司会在租赁合同期内跑路，果真是这样，确实会波及无数人。但这三个100%，显然都不是事实。

信用贴现是金融的本质，银行保险证券信托等莫不如此，而控制信用风险是金融的核心技术。风险的产生，有主观恶意，有天不遂人愿的客观使然。前者由监管和司法解决，后者靠风险拨备覆盖、靠市场竞争淘汰。因为有风险就禁止，那么整个金融业都该被禁止。

房租涨，恐怕7成以上推力来自租赁住宅供求缺口扩大，“贩毒文”的荒诞之处是无视这一基本矛盾，把涨因全部归结于中介公司，又通过一系列不明说的假设，把局部的租房贷夸大成中介公司的整体操作模式，把局部的传销式占压贷款放大成中介的整体行为，从而把租房贷的风险无限放大，达到了耸人听闻的搏眼球效应。

有人把租房贷与P2P类比，说租房贷爆仓比P2P爆雷更可怕，这种类比实属驴唇不对马嘴。

P2P和租房贷完全不同，P2P的风险来自卖方，卖方用无法实现的高收益诱使买方投资，这是风险之源；租房贷的风险来自买方，因为减免押金，相应的风险转移到了卖方也就是长租公司，一旦买方大面积违约，卖方资金链就会断裂。但“贩毒文”却将租房贷的风险歪曲为长租公司传销式使用贷款资金。

房租上涨谁之过的争论正酣之际，传来了杭州长租公寓公司鼎家破产的消息，这起似乎为“贩毒文”提供了强有力的证据。然而这个行业发展了六年，截至2018年3月全国共有1200多家长租公寓公司（58安居客房产研究院的监测数据），迄今的破产案屈指可数，这究竟说明这个行业不行，还是行？任何一个行业都有会有企业破产，只要不连续出现欺诈式的“跑路”，那这个行业就没有问题。相反，优胜劣汰才能提高行业质量。

正因为同时解决了房主和租客的痛点需求（便捷、安全、稳定），长租公寓行业才能蓬勃发展，既得到政府的鼓励，也得到资本的青睐。事实上，中国租赁市场的机构化程度远远不够，全国范围内长租公司的市场占有率不足3%，而这个数字在美国和日本是30%和80%（明源地产研究院、链家研究院数据）。

租房贷、资产证券化这些金融手段会加速行业发展，也会带来金融风险，金融风险绝对需要防范，美国的次贷危机就是前车之鉴，但同样绝对不能杯弓蛇影草木皆兵。

这两天还有一条消息令人愕然——北京严打中介违规，自如相寓万通众联等多机构上榜。联想到最近一篇文章的结论——“资本进入（住房租赁市场）后出现的恶性竞争，是这轮房租上涨的主要原因”，不禁莞尔。过去高房价由开发商背锅，如今高房租由中介公司背锅，真的是这样吗？

纸究竟包不住火。当年开发商是人人喊打的过街老鼠，现在已鲜有人把高房价归咎于开发商，这一转变花了差不多十年。房租高涨谁之过？中介究竟起到了什么作用？相信找到正确答案不用花十年。