楼市…真的冷了么
编者按：本文来自微信公众号「真叫卢俊」（ID：zhenjiaolujun0426），作者： 真叫卢俊团队，36氪经授权转载
01
首先，我想所有的舆论各位应该能够感受到，特别是各个维度的统计数据，我们都可以看到，基本上所有的城市房价都在下跌，所有的楼市成交量都开始下滑
那，这些数据和信号是对的么
那一定是对的
在如今这个年代，开盘后的房子想要拿到一个满意的价格已经越来越难了，更别说一批一批的预售证房价可以涨上去，而且关于二手房，目前能够快速成交的基本都要9折才能消化
对于价格，市场很明显看到波动的情况在
但是那些数据和信号都是完全真实的么
其实也需要更多的思考和解读
首先关于房价一点，我们看到的是统计数据的房价下滑，但是我们也同样看到有不少的城市商品房在通过体制外收费来补足落差，比如说典型的广州，体外收的装修费高于房价的情况比比皆是，再比如说福州，或者说宁波，都有通过这样的手段来市场对冲
为什么这么做，理由也很简单，因为限价限到已经亏本，所以必须要通过一些方式来补足落差
所以这样的方式也就导致了整个统计口径的房价确实是下滑的，但是购房客户的支出成本可能并没有很多的减少
所以对于真实房价的感知，我们必须走到售楼处，走到中介们店里才有可能知道，网上的数据都不可信，不假但是没有意义
02
那有房子在降价对外出售么
还真有，上海就有
前几天我和一个上海一个操盘手聊天，他开口的第一句话就是：我们这里还有10套房子没有卖掉，你看有销售公司可以接么
第一我意外的是这是一个上海非常老的项目，几乎市场认知就是项目已经清盘，后来得出的反馈就是，产品定位不妥导致市场去化缓慢，最后10套本来想抗到市场好的时候再拿出来，没想到过了一个暖冬之后就迎来了严寒
而这10套房子的价格，目前对外出的价格，相比较市场价打了8折
看到这个价格的时候其实我非常意外，开发商愿意用这个价格出，谈不上断臂求生，但是可以看出他们很想花一点代价快速的解决战斗
这种情况不仅仅存在于上海，我昨天接到一个操盘手电话，负责一个二线城市的项目，开口第一句是：卢俊，我们项目快撤了，剩下的房子单价降7000块对外出
我说你房子原价多少
“原价20000”
听完之后我倒抽了一口冷气，我问的第一句话是：你们公司没事吧，现金流没问题吧
后面得到的答案还稍微让我安心了点：集团没事，只是这个项目是合作项目，股东方想撤了，因为股东方不做地产而突然自己公司的现金流紧张了。所以就想一下子把房子全卖了
所以如今却是有项目在以比较低的价格对外出售，但是这是整体现状么
很明显，并不是，目前在我的观测内，降价并未普遍性发生，而且降价个案的原因都非常特殊，基本上每个项目都有不同原因，想要快点结束的，不想在玩房地产的，等等
当然，基本上主旋律是如今市场不好，而且对未来预期也不看到，所以在这样的氛围中总有一些人坚持，也有一些人想要离开的
而选择离开的，有的就会选择用这样的方式快速对外销售
03
但是有一点是肯定的，楼市在快速的降温
起码我感受到的所有城市都是这样的，哪怕是三个月之前全民摇号抢房的杭州，最近一些项目也对外表示，虽然说现在摇号的一手房还能卖，但是不存在10个人抢一套的情况了，现在1:1的比例都是很常见了
更何况其他，所有在售的一手房如今面对空前的压力，
上海的一手房全面启动分销，言下之意能够带来客户的，全都有赏钱，这就是当下楼市遇冷最直观的体验，售楼处没人了
更多的二线城市市场去化艰难，开盘后的产品再也没有当初的市场热情
这是楼市里如今最真实的现象，已经没有哪个项目敢拍板说自己的房子会一抢而空的，客户少已经形成全面的共识
为什么买房的人越来越少了，几个原因：预期没了所有投资性需求降低了，少了这一群的狂热分子楼市确实冷静了很多；市场上的钱少了，所以每转换一次房子的周期都被拉的无限的长，所以置换周期被拉长；房票没了，如今买房背后需要太多的身份证明，过去用掉的也就用掉了，如今想要凭空想要获得也是非常的难
所以这样的冷好像当年的热一样，有时间点似的在城市间传播，上海和杭州隔着3个季度的周期，杭州与嘉兴之间互相牵制，而嘉兴又和整个环沪市场保持若有似无的关系
城市间的化学反应变得异常的微妙
04
开发商现在在做什么，有几件事情挺有意思
有个项目负责人和我说：每一批的预售证都尽可能的多拿一点，因为自己也知道后面的价格还不一定比得上现在
另外一些在一个城市有比较多项目的开发商，如今也微妙的统筹自己的开工截点，什么意思，就是让自己的高端项目和郊区项目差不多同时拿预售证，这样有贵有便宜的一起拿，这样比较贵的项目价格比较容易能够通得过，因为有便宜的房源对冲，这样城市的均价会比较可以控制
当我朋友这么和我说他的拿证策略的时候，我真的有种无可奈何的感觉
很明显，坚决遏制房价上涨，这句话不仅仅不是一个口号，而且针对的是每个城市以及具体的项目
还有一个明显的变化，都学会联合拿地了。
周末去了一个省会城市，那个项目居然是5个开发商一起拿的，当然这还不是我听过的最极致案例，在盐城，有个项目居然是8个开发商一起拿的
当年我们口中所谓的强强联合，如今变成了这样的模样
为他们为什么，他们的理由也很实诚：都知道后面房子卖什么价格，那开始干嘛还要把地价弄那么高，如果大家都想要，那就一起联合开发用低溢价率拿下
反正最后你哪怕只有5%的股份，业绩也都可以算你们家的，所以干嘛要这么拼呢
拿好地之后怎么开发，开发商如今的工作也和过往完全不一样，现在是大家把周边几个竞争楼盘的操盘手聚拢在一起，互相问你准备做什么户型，然后谈论好互相之间的产品不要打架，尽可能错位，包括入市时间也错开，避免后端的竞争
为什么不要竞争，因为已经没有利润，再竞争下去利润都让给了别人，自己也会掉了饭碗
另外，最近两年的精装修房子的品质一定是最差的，口号的三千五千，成本上一千已经是谢天谢地
室内能够折算到房价部分的一定降低到最低，面积也不偷了，因为卖不出价格，公摊也随便了，因为和单价也没有关联
当然，这也不代表房企内的产品力全面滑坡，最近2年对公共区域的投入依然是有目共睹，大家对景观以及社区配套有了更多的要求，毕竟项目还需要卖点吧，而这些创新平摊到每一套房子里确实没有多少，所以这成为房企内唯一的研发重点
05
开发商进入惰性阶段了么，严格意义上来说是的
一个操盘手很直白的和我说：今年做高端的开发商有点吃亏。客户和政策全部一视同仁，但是自己的产品却得不到更多的认可，如今不少操盘手开始反思：我要不要对产品投入那么多
这不是第一次开发商对后市迷茫，但是这却是第一次开发商对自己的产品自己的企业开始迷茫的时候。
过往，每当淡季的时候我们业内同行共同的命题就是竞猜楼市什么时候放松，每次大家得意洋洋的是：国家经济肯定离不开房地产的啊
这一次好像出乎我们意外了，我再把问题抛给他们的时候，他们的眼神都是空洞的，得到的答案是：短期内应该不会放松了
包括限价限预售证等非常规手段
只要楼市不放松，加上房票越来越少，未来一定是越来越艰难
06
所以如果要给建议，有几个需要注意的地方
1、不要相信任何的数据，第一不一定对，第二对你来说没任何的帮助，如果你想买房，你要坚定的去看盘踩盘，看越多你越有可能为自己这一次置业获利
2、三四线楼市的风险激增，一线城市有投资保值需求作为托底，二线有人口导入和产业升级作为托底，三四线风险会更大，城市选择难度会更高，要买三四线，先把自己变成半个地产人，不然就不要碰
3、同样也不要以为自己可以轻而易举买到便宜房子，目前真正降价项目依然是个案，而且更多的楼盘用降价的幌子在诱导客户，所以不要老想着跌价后抄底
4、后面两年会跌么，我不知道，但是后面两年的产品力一定会很差，所以你问我什么时候买房合适，我给的建议一定是当下
5、选开发商看他们对外宣称的口号，如果现在还在说我公司很大，我快周转，我房子造的快，我建议你赶紧把他拉黑，越差的市场这些开发商越没有良知
6、区域选择，虽然说这个和我出身有关系，但是看了这么多城市，我真的觉得全中国的楼市只有长三角是健康的，其他的都不忍细看
07
差不多就是这样，每个城市的楼市如今已经没有秘密，但是每个城市的楼市数据却不会那么真实，用脚踩着的每一寸土地，都是危险，也都是机会
最后说一句，对于楼市，不论何时都不要焦虑和恐慌，给大家看这么一句话
最悲惨的香港楼市，但是你只要把时间轴拉长，你会发现一切都是海阔天空
我们都不是炒房客，只要你耐得住寂寞，时间会给你很好的赞赏
