上海这次的共有产权房政策，背后藏着什么
编者按：本文来自微信公众号「 真叫卢俊」（ID：zhenjiaolujun0426），作者： 真叫卢俊团队，36氪经授权转载
每逢国庆十一长假，楼市一定会有一些重磅消息宣布，这似乎已经成为了魔咒般的存在。所以对地产人而言，十一总归是没办法安安稳稳过的。
果不其然，就在昨天傍晚，上海又发布了新政《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》。
上海已经先后五次放宽准入标准，这次最核心的点就是：非上海户籍满足5大条件的，也可以购买上海的共有产权房了。
一时间新闻在朋友圈疯狂的传播，在这样的市场环境下政府出台这样的政策到底在像我们释放了些什么样的信号呢？
上海的房价又会不会受到影响而波动呢？对外地人口又意识这什么呢？我来跟大家分享一些我个人的观点。
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一直以来北京、上海作为一线城市的代表深陷“赶人”泥潭。
快节奏的生活，无力承受的高房价，再加上一条硬指标：上海市的常住人口在2035年要控制在2500万左右，所以的一切将外地人坚定的拒绝在了门外。
起码对于外来的年轻人，上海表现的并不是那么友好。
然后这一次的新政，似乎开始向外界开始释放了一些全新的信号：这个城市的变的更加的开放，它尊重每一个建设这座城市并且愿意扎根这个城市的个体
就像我们之前就一直说的，城市的发展模式一定会越来越多元化。之前的北京、现在的上海，共有产权房的推进都是在给每个个体多一种的选择。
而民生的大头——跟每一个人息息相关的房子开始变得有更多选择权，显然是来的最有诚意的。在我看来，这本质上代表着城市对外的态度
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那么什么样的人可以享受这个政策？
乍一看，是不是觉得很眼熟？对于非沪籍，这具备购买商品房的资格和如今购买共有产权房的资格，几乎是同步的。这说明了什么？
首先，说明上海依然希望引入外部人才，相比租赁房而言，共有产权房让外来人员更有安全感，能让这一批人群或者说购买力稳定下来。
这里不单单是高端人才，这次针对的人群或许都很普通，但却是实实在在对这个城市有付出的，用时间和行动服务于这座城市的人都在被考虑范围内。
那么同样的准入条件下，会带来什么问题？符合资格的人群就这么多，势必房票势必会进一步的被稀释，从而进一步的降低了流通。
显然，政府对人才毫无保留了释放了善意的，但对于人才的导入造成的房价的冲击选择了严防死守。一举两得，也让我们看到了政府对楼市调控的态度和决心。
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目前全国有北京、上海、深圳、成都等多个城市作为共有产权房的试点城市，那么同时被批准的几个城市中，上海的资格有什么不同？更严格还是更包容？
我们来看看广东最近的一个新闻：
它直接规定，共有产权房可上市交易，当然是在期满10年以后。
而上海则和面临严防死守房价的一线城市北京一样，期满以后也只能回购也不能交易。
广东相比较而言，似乎显得更市场更豁达。这是完全两个不同的思路，北京、上海是可以回购或者转给转让给同样符合条件的人，相当于房子卖掉的增值部分，需要还给政府
显然北上的政策更加的严格，更符合当下“房住不炒”的大基调，坚决不让共有产权住房市场化，它实际上是政府对于工薪阶层、夹心阶层，对没有经济实际买房的人群，提供五年的无息贷款。
它是为真正需要的夹心人群解决住房以及落户和子女入学问题。
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这样的政策市场反应又如何呢？老百姓会买单吗？答案却是：需要时间观察
据我所知，去年北京共有产权房有落地的区域，有些项目还出现的弃选的现场。目前上海的市场表现来看，似乎也是平平。问题出在了哪里呢？
因为无法进去流通市场正常买卖，相当于是无法收获它的溢价部分的。大家的购买积极性会降低，同样的购房资格，那么索性再努力一把转而购买商品房吧。这样，需求量就被降低了。
共有产权房的介入是影响商品房市场还是租赁市场，某种程度上来说在我这里依然是个问号，这种中间状态的产物或许需要更多时间维度的考量
显然，广东省这次出台的新政，某种程度上希望将共有产权房往商品房上靠，那么他未来影响更多的是想要买商品房的这群人。而上海和北京的共有产权房，我更愿意相信是更高纬度的租赁房源
很多现象你从这个维度上考虑或许会更加清晰
当然，如果你将共有产权房作为解决居民居住问题的产物，那么无疑他就是最好的产品
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有人会问，那么这到底会不会对房价造成冲击？
这是一定逃不掉的话题，但是某种意义上我认为不值得讨论，几乎所有的调控都是维持房地产的稳定，但是几乎所有人都希望通过调控来判断出房价的波动
我们仔细想象，在共有产权房出来之前，保障房、廉租房、租赁房、单位用房……等等各种房源一直是存在的，但是本质上这些特殊产品从未真正意义上影响过商品房的价格
因为这是完全两个不同的赛道，针对的是两类不同的种群，或许有一些微弱的较差，但是大范围上来看还是不同的两类人
说一句直观的话，该买的还是会买，买不起的总归是买不起
但有一点可以肯定。它缓解了市场对楼市的焦虑情绪，也开始降低居民对房价的接受度，整个市场的节奏可能会进一步的被放缓。因为房子变得不再那么遥不可及，生活里开始多了一些可能性
而当一切变的多元化，当摆在你的面前的选择变的多了起来，那么也意味着，或许你不需要急着做选择了。
