万科“怕死”，开启求生模式

9月份，万科已经多次刺激行业。

9月29日，朋友圈流传出一组万科秋季例会的图片，环绕会场的大屏上，大大的“活下去”三个字足够震撼。这家刚刚对自己大刀阔斧调整构架、放出6300亿回款不够就砍掉不赚钱业务论调的前大哥，求生欲居然这么强。

北京中原地产首席分析师张大伟表示，”活下去“作为万科秋季会议的大标题，其实有3层意义：

第一层含义：“活不下去啦”，万科是最惯会用会哭的孩子有奶吃这一套。对外的发言也一直是悲观为主，和谐为主，符合主旋律。所以在2018年半年报利润率、销售额全面刷新历史记录的时候，看到市场的确有平稳调整趋势，也事实出现个案下调的情况下，万科喊喊疼。

第二次含义：“我要活下去”，这个解释有主观能动性，如果你想让我活不下去，我就偏要活下去。这带来的结果就是，每一轮楼市调控带来的市场波动中，万科的降价最坚决最有效。不论是2008年、2011年还是2014年，万科降价的案例都非常多。

第三层含义：市场的博弈就是情绪的博弈，而情绪这东西会传染，一旦预期心态崩了，市场的变化速度可能非常快。万科这个会议是内部会议，讲的比对外说的更诚实。过去几年市场是投资型市场，一旦出现拐点，很难控速。

9月11日，郁亮在万科南方区域的例会讲话中透露出悲观看法：“6300亿元的回款目标，今年还有一半多没完成，大家觉得非常困难。6300亿回款是所有业务的起点、基础和保障，如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

郁亮在上述会议上提出“收敛、聚焦”两个方针和“活下去”一个目标，重新检讨战略和一线业务。

在开发业务上，“我们发现自己失去了发现客户的能力，产品力也在不断削弱，管理动作根本没有考虑如何应对政策调控 。”

在非开发业务上，“长期投入后没钱回来、没有产出，这样会拖累整个集团，所有投入和产出严重不匹配的业务，必须要调整。”

伴随着万科管理层的市场定调，万科在一些区域的项目也开始通过价格手段抢收现金流。9月26日，厦门“首开万科白鹭郡”别墅，推出107套特价别墅，89-110平米的联排别墅，原价500万，现一口价278万。9月上旬，万科翡翠西湖东西向90平米三居降价8000元/平米，从43500元/平米降到了35500元/平米。

一位接近万科的业内人士称，万科正在多个区域酝酿大降价，有的项目降幅达到25%。2008年万科带头降价的一幕，可能又要上演了。

与此对应的是一些项目开始出现销售速度下降。9月27日，西安雁塔区三迪曲江香颂枫丹，推出了473套新房源，仅18人登记。北京的限竞房项目开盘去化不到六成。

“如果按照目前的销售情况，集团年末会有1000亿的长期库存。”郁亮在上述9月南方区域例会上说。

“这是我们真正意义上第一次检讨万科的整个战略。今天，我们可以说转折点实实在在到来了 。”

围绕“活下去”的目标，万科对业务线提出了5个底线要求：

1、投入和产出的匹配问题，严重不匹配的项目必须要调整。

2、风险和收益严重不匹配的业务必须要调整。

3、做了三年还没做成的业务不要再做。

4、做了3年仍然靠万科内部资源内生增长的业务，也不要做了。

5、出于奖金导向建立的能力中心，可以公司化运作，但不算业务。

在这五点底线原则外，万科还希望依靠技术来提高效率和降低成本。

易居研究院副院长杨红旭透露，在万科发出”活下去“后，已经有两三个开发商跟他交流此事，”活下去”这个口号已经让同行开始忐忑。

一位资深的业内人士表示：“万科此举，思考的是企业自身的改革和发展问题。'活下去'的主题虽然夸张，但是这种忧患意识，在一定程度上更能激发企业职工的奋斗精神。当然，万科也许没想到这几个字对行业产生如此之大的影响。”

“万科的发展和中国房地产行业的成长几乎是属于同步的状态，万科最近一段时间的业绩表现是非常好，那么在业绩表现这么好的情况下，提出活下去的口号到底是为了什么呢？”苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示：“从2015年万宝之争开始到2016年房住不炒理念的贯彻，万科就一直处于一个求生的状态中，郁亮的表态代表了企业的思考。一个企业能不能成为百年老店，这种危机意识非常重要。”

让万科这么深刻的反思自己，大概是因为“钱太紧”。

现在银行信贷对房企全面收缩，一方面银行对贷款主体的资信和实力的要求都很高，另一方面，房企贷款利率普遍比基准利率上浮50%甚至更多；第三，放款周期延长，以前3个月左右能拿到，现在深圳及周边连6个月也未必拿到。

据知情人士透露：“万科在深圳的一个项目，甚至和四家银行商谈上浮利率，为了保证缩短银行放款周期。”

银行对个人不断的收紧房贷，北京部分银行首套房个人按揭贷款利率再次创下新高，有的银行甚至上浮30%。而个人住房抵押贷款又被严格控制，不能进入购房领域。

感觉到“凉凉”气息的并不只有万科。9月，泰禾集团合肥院子从均价2万/平方米降至1.5万/平方米，最低1.3万/平方米。

万科喊出“活下去”，一定引发了不少共鸣。

作者简介

我是赵璐璐，关注房地产新鲜事，欢迎加微信zhaolulu6082交流，请备注公司+姓名+事由，非诚勿扰，谢谢。