不足15%的网签率预示着，北京限价房的寒冬还远未到来

编者按：本文来自微信公众号「好评与差评」（ID：ihaoping），作者：奇齐，36氪经授权转载

北京的地产市场出现了一个刺眼的数据：限竞房备案签约率为14.7%。（数据来源：中原地产研究中心）

不到15%的签约率，与高周转的开发商销售目标“789去化法”严重不符合。

所谓“789去化法”，指的是项目开盘，一周内去化70%，一期出货量80%，当月去化90%。

结论很明显：限竞房整体滞销了。

01

抢占先机的限竞房

整体滞销的限竞房，两枚幸运儿逃出生天。

瀛海府实现去化100%，完成了609传奇，同样待遇还有日光盘万科七橡墅。

以上两位，如此能打，不外乎两点原因：

• 倒挂价差的诱惑

• 受众面更广的上车门槛。

瀛海府，6月9日首次开盘，5.2万/m²的单价对比周边6万/m²左右次新二手房和不远处纯新项目金茂府6.8万/m²单价，倒挂价差的套利空间让人垂涎。

万科七橡墅的卖点同样简单粗暴：限竞房中我的总价单价都是最低。首付100万就能买到纯正帝都血统的商品房。

买房路上，多一万也会难到英雄汉。更别说在新房首付普遍需要200万左右的市场突然杀出总价200万的七橡墅。

低首付低总价的优势给这个万科神盘加持了去化天赋。

限竞房区域分布（via：CIA）

如今的市场，倒挂的限竞房和低首付的一手房源依然存在，但是它们的去化扑街，完全敌不过瀛海府和七橡墅。

占据先机才是瀛海府和七橡墅去化神速的根本原因。

据不完全统计，截止十月底，北京共有25个项目的15628套限竞房进入市场。

6月9日，瀛海府作为第一批亮相开盘的限竞房，赚尽了先前准购房者对限竞房的期待。

压抑已久的刚需看到瀛海府蜂拥而上。而七橡墅作为第一批低首付的限竞房又收割了市场上一波低预算的有房票人群。

剩下的限竞房们在失去先机的情况下，扎堆领证开盘，自然落不得好处。

02

差不多先生：限竞房

比起失去先机，更值得滞销的限竞房们焦虑的是产品“同质化”问题。

7090政策魔咒面市后，好评与差评的一位在某地产公司研究院开发岗的好朋友失踪了两礼拜。

后来才知道，针对7090政策，往日户型库完全失灵了。地产研发部门通宵达旦在针对7090，进行产品户型研发。

“失踪”的研发朋友得意的透露给我说，他们研发出应对7090的最佳产品户型。

最后产品发布会上一亮相，几家友司的户型大同小异。

的确，这样苛刻的条件下的几乎只有唯一的最优解，如今的北京新房市场最多的就是90平米左右的产品。

于是，一首《差不多先生》送给这样的限竞房局面。

我踩着差不多的盘又看了差不多的样板房

交付时间差不多远我花着差不多的首付钱

房间是差不多的小限售要差不多的5年

活在差不多的北京买着差不多的限竞房

此外，还有个让开发商跳脚的信息，在2018年最后两个月，还会有不低于8000套的限竞房要进入北京市场。

这样的楼市添堵场面，堪比早高峰的西二旗地铁站怼上晚高峰的西直门立交桥。

03

未来限竞房的价格走势

限竞房的扎堆滞销，对于准购房者，是值得关注的利好。

前些时间的灰溜溜的地王促销，让我们得到一个信息，开发商不仅愿意低润卖房，迫不得已赔钱也得卖。

因此，为了回笼资金和熬过寒冬，未来的限价房一定会走上降价促销的道路。

好评与差评预测：开发商积极主动的限竞房去库存活动一触即发。

对于准购房者人群中的刚需，完全可以稍作等待，在不久的将来，在促销的限竞房中选得自己心仪的房子。

2016年以来，限竞地块出让有60余块，这些地块面市的时间集中在18到19年间。

部分亮相限竞房地域分布（via：CIA）

好评与差评判断，在现在的去化速度下，滞销的限竞房存量最大的情况会在19年上半年出现。

这时候的供需关系，是开发商最头疼的时刻，也是准购房者最值得入手的时期。

离岸人民币汇率

对于准购房者人群中的投资者，近几天，离岸人民币汇率在破7的边缘试探，传达给每位持有现金的准购房者一个信息：人民币对外贬值在加剧。

然而实质上，人民币对内的贬值上，是无时无刻都在发生的。

因此，在合适的时候买一所北京的房子，是个人资产配置相对安全的方式。

而限竞房的优势明显，未来会出现一个不错的购房窗口期，劣势也非常明显，限售五年。在有房票的情况下，能接受持有五年的经济基础的情况下，是值得买入的。

04

如何判断谁家限竞房会率先降价

真正会降价的房企，会做什么？

首先，我们不要相信一边卖惨，一边大把拿地的万科同学。

北京房企拿地限竞房数量（via：CIA）

10月31日，恒大的一个财报信息引起了评论君的关注：恒大逆市发债18亿美元，利率为13.75%。这个利率是2018年亚洲垃圾级债券中最高的一个。财报透露出两点信息：

• 借这么贵的钱，说明恒大的现金流不行。进而能推断恒大的房子可能要降价促销。

• 能借到这么多钱，说明海外投资机构依然认可恒大龙头企业的地位，进而推断恒大能熬过寒冬，恒大的房子不会烂尾。

类似的消息，准购房者应该关注房企的财报和金融消息，了解谁的现金流紧张，谁的销售压力大。

还可以关注一级土地市场，谁拿地或者谁很久不拿地，都是购入的讯号。