收房周期为何越来越长？统计局大数据告诉你

今天（12月14日），国家统计局公布了房地产前 11 月的行业大数据。在一二线楼市调控未松、三四线棚改货币化退潮，房贷持续收紧的大行业背景下，地产需求持续走弱。

（图片来源：中国指数研究院）

前 11 月，销售额总额有望创新高，月度增速同比持续下滑；细分领域中商办销售库存增加；房企资金吃紧，购地增速见顶，竣工面积同比下滑的情况持续了一年，国房景气指数连续第二个月下滑。数据越细，海水越深。

12 月 14 日，统计局发布了 2018 年 1-11 月份全国房地产开发投资和销售数据，「 1-11 月份商品房销售额为 12.95 万亿元，增长 12.1%，增速回落 0.4 个百分点；1-11 月商品房销售面积为 14.86 万亿平方米，同比增长 1.4%，增速比 1-10 月份回落 0.8 个百分点。」

“2018 销售金额或将创出新高。截止 11 月全国商品房的销售金额已达 12.95 万亿元，2017 年全年的商品房销售金额为 13.37 万亿元，从目前的市场现状来看，2018 年全国销售金额大概率会突破 14 万亿元，并且这一数值极有可能成为峰值，以后年度的销售金额将呈现缓慢下滑态势。”58 安居客房产研究院首席分析师张波表示。

年度总额虽创新高，但从单月商品房销售数据来看，当月商品房销售同比增幅从9月开始连续下滑三个月，已经出现了连续三个月同比下跌的态势，且 11 月销售面积同比下滑了 5%。

（数据来源于统计局，未来可栖整理）

对于增速的回落，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“今年 1-11 月份商品房销售面积同比增幅为 1.4%。从此类增幅可以看出，房屋销售还是维持正增长态势，但是幅度是开始收窄了。近期房地产市场有所降温，尤其是很多开发商的推盘并没有受到市场较好的认可，这都使得市场交易数据相对偏弱。”

在整体的下滑趋势中，办公和商业的下降速度更快，「办公楼销售额下降 6.4%，销售面积下降 11.1%；商业营业用房销售额下降 0.2%，销售面积下降 5.1%」。销售下降的同时，库存也在增加，「 11 月末，办公楼待售面积增加 26 万平方米」。

“不同物业类型的销售情况已经出现分化：其中商品住宅的销售继续维持低速增长的态势，但增速较以往有所回落；而受到部分城市限购、限贷、限售等调控政策的影响，办公类及商业营业类用房的销售明显放缓，去库存压力增加。总体而言，国内的商品房销售仍以住宅销售为主，而商办类产品则面临着较大的去库存压力。”第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想对此表示。

新开工的数据是开发商的晴雨表，一般来说开发商看好后市，会抓紧时间入场，增加新开工面积。但 2018 年新开工的走高，是被前两年的大规模土地成交推着走的。

「1-11 月份，房屋新开工面积 188895 万平方米，增长 16.8%，增速提高 0.5 个百分点。其中，住宅新开工面积 138536 万平方米，增长 19.3%。」

”在前端土地成交的推动下，开工意愿增强“，中国指数研究院分析师表示。

”近期新开工的数据表现比较亢奋，这说明在督促房企开发等层面，政策效应显现。另外部分房企也会积极通过新开工，来获取项目的预售证“，严跃进表示。

在新开工面积持续向好的同时，竣工面积却持续下滑了一年。

「1-11 月份，房屋竣工面积 66856 万平方米，下降 12.3%，降幅收窄 0.2 个百分点。其中，住宅竣工面积 47178万平方米，下降12.7%。」

（数据来源于统计局，未来可栖整理）

”竣工面积同比增幅为负，其实是有两个原因的。第一是过去几年土地出让其实规模不大，这会使得潜在的竣工面积较小。第二是部分房企的开发模式其实是分两个阶段的。在期房预售的环节，会加快去开发。但是一旦房屋预售了以后，就会拖延，当前很多楼盘房屋交付不到位、不及时，说的就是这种情况”，严跃进表示：“随着后续房地产市场供应端的发力，预计项目竣工规模持续下跌的可能性会减少，竣工数据有望转正”。

“预售制度导致房企从开工到预售前的开发进度普遍较快，而预售之后的建设进度则会明显放慢。今年以来受制于资金层面压力，尤其是进入四季度后房企的资金压力愈发加强，也是导致竣工面积同比下降的重要原因。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示。

「2018 年 1-11 月份，房地产开发企业土地购置面积 25326 万平方米，同比增长 14.3%，增速比 1-10 月份回落 1 个百分点；土地成交价款 13746 亿元，增长 20.2%，增速回落 0.4 个百分点。」

“今年 1-11 月份房屋土地购置面积同比增幅为 14.3%，和具体的个别城市表现是不太一致。很多城市近期是有流拍现象，这说明市场分化现象比较严重。近期土地市场的新动态在于，部分城市加大了供地，目的是为了加快租赁住房建设和人才安居工程的建设”，严跃进表示。

“房地产的增速在本月呈现回落态势，这也和四季土地流拍走高呈现了印证关系。截止11月全国的土地流拍已经超过千宗，并且溢价率同比下降明显，从下滑幅度来看一线城市约10%，二线城市20%左右水平，不少三四线城市甚至超过30%，土地市场降温是投资增速回落的首要因素”，张波表示。

「2018年1-11月份，全国房地产开发投资 110083 亿元，同比增长 9.7%，增速与 1-10 月份持平。其中，住宅投资 78027 亿元，增长 13.6%，增速回落 0.1 个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为 70.9%。」

“展望未来，预计房地产市场环境将继续严控，同时长效机制将稳步推进，进一步稳固市场预期，全国商品房销售规模增幅将持续回落，高规模土地成交及开工惯性支撑下，新开工将继续增长，尤其是热点城市，短期库存仍处历史低位，扩增新开工规模续补库存的内在动力仍然存在。”中国指数研究院分析师表示。