大话商业江湖之『戏说轻资产』
执行主编 | 陆一 ⭐️ 撰文 |嘻哈·威廉姆斯
Hihi大家好，我是新晋的CRR特邀撰稿人“嘻哈·威廉姆斯”。今天是我首次跟大家见面，第一刚就来戏说一回关于商业地产轻资产的“故(tao)事(lu)”。
近年，商业地产轻资产输出，确实是一个热门话题，当各类商业圈峰会还在持续地讨论着诸如“大家都轻了，谁来重资产”，亦或“轻资产如何实现收益均衡分配”等话题时，各路想要“轻装上阵”大佬已经开始了自己的“轻资产布局”。
这场景，宛若各家都有自己的专属藏经阁，里面法门、法器、法道一样不差，专门等着给各类遭遇行业困惑的开发商们整治疑难杂症，又或是等待着“西行”的开发商或是金主们过来取经。
但是，且慢。在故事开始之前，首先搞清楚一个问题，什么是轻资产合作模式？且看——
这样子一来大概清楚了，好比养惯了女儿的开发商，忽然生了个儿子不大会带。
女儿倒好，嫁出去就完了，可是，儿子在出类拔萃之前要经历一次类似大手术的重大精细化操作，一旦手术成功，便可风流倜傥于天下，化形为传说中的长腿欧巴，一旦手术失败（招商失败），那搞不好就是九级伤残，化身为传说中的烂尾楼。
自己动手做手术（自建商管团队），不是不敢，但是怕市场口碑弄不好，不好救，借外力吧，毕竟是这么大个手术呢，江湖郎中是信不过了，X大行之类国外机构的先试一试，外国医生就是挺好，各种高大的理论水乳交融一通炖，形成一纸华丽的咨询顾问方案，男孩他爹妈都快不认识了，感叹原来我家小朋友这么有潜力。
不过，原以为全程一条龙到底，不想，外国医生说，“我只开药方，拿着这药方自己找地儿开药，自己找地儿做手术去。”家长惊讶之余，外国医生还不忘补一句，“帮你开单子算顾问服务啊，费用50万，记得把账结了。”
男孩家长好歹也算土豪，这事儿也就过了，算了吧，继续找所谓的知名医疗世家求操刀吧，正好“XX广场”医师名家郑重宣布，“以前我院只接纳内部患者，打造少年高富帅，现在业务外包，欢迎各位土豪推荐各家公子哥儿。”
土豪家长喜出望外，求之不得，赶紧到医疗世家门口排队，对方倒是不紧不慢，还顺口夸道，“好俊俏的孩子，到我们手里不变成高富帅都对不起这个底子”。
“医疗世家”具体怎么操作呢？孩子家长一问，还不是单纯一场大手术（单纯招商）那么简单，而是一个阶段的大过程（启动-筹开-开业-运营），具体可以这么细分：
1. 医疗世家输出各科名医：骨科、五官科、营养科样样不能少（输出商管团队各条线精英，包括但不仅限于店总，招商总监，企划经理，物业经理，工程经理），保管专业的人负责专业的科目；
2. 医疗世家输出各种上好药材：人参、当归、黄芪，各类配齐（输出自身重资产项目的各类超市，影院，健身等租户资源，作联发招商），保管我内院用啥药材，你家小孩就怎么用；
3. 医疗世家输出各种专业器材：正牙器、仿生睡眠仪、驼背纠正其等等（输出工程咨询，改水改电，去楼板，拔柱，加层高），保管你家小孩的身板和我内院的精装汉子是一个模子里出来的；
4. 医疗世家铺排好各阶段的疗程：（主力店入驻启动仪式，开业倒计时100天启动仪式，商业整体亮灯仪式，开业租户促销方案收集与制定，每个阶段倒排全部做好），保管见证每阶段从你家小孩从易烊千玺长成东方神起。
另有吸引力的一点，是这家小孩可以对外宣称自己头顶“XX世家”这块牌子。那么问题又来了，医疗世家这么多资源对外输出，费用怎么计算呢？也用一张图可以解释：
相信即便是土豪，看到自家儿子的培养成本，还是会忍不住咽一咽口水：这可不便宜啊！
品牌使用费相对是可洽谈的区间，但按照市面行规，500万-2000万总有吧；
开业前人力成本，按照筹开期，运营部未大规模上人之前，20-25人总要配的吧，按照年薪12万/人计算，1年的筹开期，这就是240万-300万；
开业前的推广成本，重大推广节点选取两个，大型活动每次费用至少20万，外加每月做做小沙龙，每次5000-8000，这一年筹开期又花了40-50万；
开业前的工程改造，少则100来万，多则500万不止，开业前的招商成本则是根据招商奖金情况和招租的品牌是否强势而定，先预留个100万了……
这样一算，轻资产合作的成本，开业前少则1000万，多则2500万以上，这笔费用可实在不菲。
那么，当孩子实际成长为“高富帅”之后，纯利分成让家长实际的收益又有多少呢？以5万方盒子商业为例，假设平均租金可以做到60元/平米·月，出租率按照85%计算，催缴率按照95%计算，该商业一年可以收到的费用为2907万元。
此时的人工成本由于增加物业与工程团队，并且运营大量进人，初步估计按照550万计算，推广成本按照500万/年计算，能耗成本（主要是公区照明和公区空调）按照40元/平米·年计算，初步估计为200万一年，实际净得利润仅1657万元/年。
别着急，这还不是儿子长成高富帅之后能够孝敬爸妈的银两，“医学世家”还等着利润分账哪！
假设父母能够分到7成利润，最后的银两大概在1160万元左右，也就是说父母为了培养男娃娃的费用，在投入完成筹开和完整收租金的一年之后，才能够收回。
这时候父母的心态类似于，我花了几十万送我家小朋友去国外读名校，回国后上班，每月收入2万，好像还挺有出息的，但是培养的娃娃的学校还要收分利成本，每月2万到家长手里只有1万多，而且，小孩自己吃喝拉沙还得花钱不，想到这里，家长已经觉得有点算不过账了。
但是转念一想，儿子就只有这么一个，但是女儿多啊，不行女儿的嫁妆多要点钱呗，毕竟家有“名门医家”之名号的公子一名，姐凭弟贵，嫁得贵一点也还好吧。
于是乎，培养儿子的思路变成了羊毛出在猪身上（于是，某项目轻资产变成XX广场之后的住宅，公寓，写字楼都在刷刷的涨价）。
再一想，又没对，姐姐嫁得再好，也不可能把别人的礼金从10万直接翻成50万啊，不然女婿都跑路了。“名门溢价”是个好事儿，但“挂牌名门”溢价总不能超过“正牌名门”吧？
于是，做父母的，继续开始盘算了。盯来盯去，又继续回来盯着自己儿子：
儿子不能卖没错，但是儿子在“名门医家”穿过的养生服，用过的养生具，写过的养生笔总可以拿来卖吧？弄不好还能变成“拍卖”，毕竟沾过名门的气息。
于是乎，就变成“切皮”模式，把一些临街面的边角铺，以及主力店、次主力店门口的小铺，切皮卖掉，这下总算得过来账了吧。随后，营销端口便有了FLAG：第一个可以买到的XX广场影院门口的金铺，错过就是一辈子。
至于算账的心思，见下图：
账好像算的过来了，但家长转念一想，还得再谨慎些，为了培养自家儿子，医学名家收走个千把万，也认了，但一次性把这钱汇给“医学名家”，我咋知道我家小孩能不能顺利成长起来呢？
这个时候，就看医学名家的品牌到底硬到啥程度，毕竟在接受收外门弟子的医学名家确实不止一家，也宛若武林分少林、武当之能级，也同时有峨眉、崆峒之派别。如能级真至少林、武当者，不好意思，家长你就别叽叽歪歪了，毕竟你不想合作，多的是家长排队等着交钱呢。
当然，如能级仅崆峒、峨眉一派，甚至更名不见经传之流，那大家好商量呗，你家小孩虽然培养成本上千万，但没事，签约之后先付个100万，我拿来作为培养启动金，等3个月，保管他练出彭于晏的肌肉，你补个300万；等6个月，你家小孩改造出吴彦祖的颜值，你再补300万；最后9个月过去了，你家小孩已练出小罗伯特唐尼的气场，再补300万尾款。
这样一来，大家都心里有底了。
这就类似于我给你品牌先用着，你付我100万开办费，等我招商完成30%、50%、80%，直至成功开业，你再按节点支付我剩余的尾款，但是，别想赖账，咱虽然玩轻资产，但背后好歹也是正儿八经的开发商。
到这里，这个故事里的所有事情似乎都能够理顺了。但是，家长忽然一想，貌似还有哪里没对，赶紧和医世名家商量，“好像道理都说得通了，可是花钱事儿好说，按成果和节点走，可挣钱的事怎么算到台面上呢？我咋知道我家小孩经你手培养出来，一个月是挣3万还是挣5万，万一他特有出息，一个月10万起底，但咱们家长并不知道，你就按照3万的收益咱们来分成，岂不是亏大了？”
家长其实说得在理，亲兄弟还明算账呢。这时，医世名家也把握十足称，“那不行咱就建一个共管账户呗，当孩子正式出道起，所有挣的钱先进共管账户，咱们全都看得到，小孩自己日常开销，撩了多少妹纸，打了多少游戏，每笔独立进账核算，算作小孩自己的成本，剩余的部分，我和你们两位老人家3、7分成，我也不占便宜，只要三分，两位老人家也可以颐养天年”。
从理论层面来讲，人力成本可以出每一笔工资和奖金细账，能耗成本可以用仪器，电表等衡量，推广成本则每个供应商都有对应的合同金额，租金的收缴也能够有相应的细账，说得通。
家长一听，这还说得过去，终于也放下戒心，乐呵呵地和医世名家就自家儿子的脱胎换骨培养计划，签订了协议合同……
至此，“阿三广场”正式变身为“X达广场”。
所以，事情从此就能一切顺利？Of course, No. 当然，也理应还有后续。至于写不写，在于你们是否乐意看。留言告诉我呗。
