一季度房企业绩出炉，小阳春真相浮现

编者按：本文来自微信公众号：地产情报站（ID：dichanqbz），36氪经授权转载。

2019新年过后，楼市刮起一股“小阳春”的高潮，北京、上海、南京等地3月份上半月成交环比大幅上涨，地产销售的朋友圈又沸腾了，已经被“调控高压”和“持续下行”折磨到怀疑人生的市场，一夜之间奏响千树万树梨花开，市场一片欢欣雀跃。

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一个刚刚在北京北苑买房子的朋友把小阳春的新闻截图发我，问我是不是房价现在就要开始上涨了，语气中饱含着期待。确实，谁不希望自己的房子刚买就涨，谁不希望能在房产市场抄底成功呢。

但可惜事实并未如此，简单说，我们看到的市场小阳春，其实只是年前积压的一些签约需求年后的集中释放，同时开发商为了冲刺一季度业绩而进行了一系列促销活动，众多因素叠加在一起，造成2月份下旬炒起来的“小阳春”。

此次小阳春最大的两个特点是：

1、造成小阳春的因素是暂时性的，不论是需求的集中释放还是房企促销，都是暂时不可持续的，而一旦这样的因素消失，市场会快速预冷，甚至会受市场信心影响小幅回调。

2、此次小阳春并没能重塑市场信心。虽然小阳春成交量大幅上涨，但是成交均价并无明显变化，而目前市场成交主要以刚需为主，而市场的主流需求依旧观望情绪浓厚，如果主流需求的信心没有建立，不能大量进入市场，市场只能有小涟漪而起不来大波浪。

近期，克尔瑞地产研究及观点指数研究院先后公布3月份房企销售排名，在这个排名中，小阳春露出了真相。

据观点数据显示，3月份房企销售额环比上涨的企业超90%，但更值得关注的是，仍有接近10%的房企并没有实现3月份的销售额环比上涨。2月份的工作日本来要比3月份少大概三分之一左右，所以只有3月份销售额环比上涨超过30%，单日成交额才和2月份相同，而10%的房企销售额不及2月份，表明单日成交环比下跌超30%，在小阳春这样的天时之下仍然下滑较大，谈市场回暖，尚为时过早。

但更令我意想不到的是，这两份报告共同透露了两个更为重要市场趋势。

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而据观点数据研究院统计数据，房企2019年目标增长幅度大幅下跌，“规模为王”的口号就这么轻易的被人们抛弃。

2016年，恒大、万科、碧桂园携手跨入3000亿阵营，创造了中国房产市场新的历史，也使得房企发展进入新格局，彼时的中小房企内心深深的咯噔了一下，在开发市场逐渐饱和的现在，大型房企市占率不断提升，严重挤压了小房企的生活空间，中小房企危机四伏。

2017年，碧桂园、恒大、万科又携手跨入5000亿阵营，中小房企彻底坐不住了，市场普遍认为“千亿”是未来活下去的最低门槛，甚至连一向以稳健和追求利润率为主的中海，也在2018年提出要大跨步追求规模的口号，中小房企“焦虑”了。

于是，千亿口号如雨后春笋般，破土而出。连2017年销售额不足500亿的房企也纷纷冒险的提出千亿口号。据中指院发布的2018年房企销售排名，2018年销售额突破千亿的房企为31个，而2017年，只有16个。千亿扩张速度之快，令人咋舌。

如果要用一句话来总结2017、2018年，那一定是：为规模而战。

为了追求规模，房企纷纷加快拿地、开发、销售节奏，最终在政策宽松，房企激进的双重刺激下，市场躁动，购房热情爆发，与此同时，房价上涨一发不可收拾。

但是到了2019年，政策收紧超预期，融资监管不断加强，房企被迫放弃追去高规模发展战略，据观点数据研究院统计数据，在近期公布2019年销售目标的30个典型房企中，增长目标在30%以上的房企仅有2个，而占比最高的增长幅度为20-25%。房企放弃冒进转而进行稳健发展的意图明显。

失去了规模的拼抢，市场只有稳定一条路，在政策没有丝毫放松的情况下，稳定也似乎是未来唯一的一条政府允许的发展之路。稳定之下，谈何房价上涨，又谈何阳春？

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小阳春虽然是白高兴一场，但好在局部热度开始显现。

3月20日，南通土拍市场引起市场广泛关注，南通海门市CR19002号地块拍卖中，历时7个小时，共计382轮出价，终于被中南拿下，成交价格6.72亿，成交楼面价11272元/平方米，刷新了海门市土地楼面价记录，在2016年地王年之后，政策对于地王的压制不断加强，而此次新地王的出现会改变人们对于前期市场的判断，像这样一个现象的出现，必须同时具备几个因素：政府的默许、企业的信心、城市发展的前景。而这些，正是持续低迷市场最有效的强心剂。

3月21日，合肥成功出让6宗地块，总价高达124.47亿元，而其中的滨湖区BH2018-02号地块，溢价率高达132.65%，创下了近期的新纪录。而当天的这6宗地块中，溢价率一改常态，最低溢价率63%，土地市场热情高涨。

局部终究是局部，经历过2016-2018年大涨之后，全面大涨依然不可能，但经过2年的高压政策过后，蛰伏的需求开始伺机而动，市场机会仍然存在。