一线城市保值梦碎？有些房子快要跌破贷款额！

编者按：本文来自微信公众号“地产情报站”（ID:dichanqbz），作者：白罗，36氪经授权发布。

都说一线城市的房产特别保值，无论楼市风云怎么变化，总能找到下一个接盘侠。但这些保值的房产中，恐怕不包括前几年高价买入的商住房。

近日，有媒体曝出北京商住房出现“量价齐跌”，成交量相比峰值下跌超过95%，多数二手商住房的成交价格和2012年前后相差无几。地段不太好的商住房，卖房款甚至还不够偿还银行剩余贷款的。

一线城市的“保值”美梦，被商住房打破了。

01 商住已是“负资产”

大江南北总要有那么一点儿心意相通，尤其是在买房亏本这件事上。

3月份，当广州市宣布“取消商服类项目限制”时，远在千里之外的北京楼市都为之心神激荡，迫切地希望这阵东风能顺势吹到北京来，改变一下北京商住房的现状。却不成想，这条万众期待的楼市新政在短短一天后便被撤回了。

广州方面对此解释，不希望这条楼市政策引起过多关注，并且政策中“取消商住项目最小划分单元”的措施存在争议，会在调整后重新推出。然而，政策撤销已经过了一个多月，商服类项目的下文还是没出来，基本已经可以判定短时间内无望解绑了。

回到北京楼市来，商住房的现状实在有些“惨不忍睹”。相关人士表示，目前情况下的商住房，除了特别好的地段，八成以上成交价跌了50%左右，多数商住二手房的成交价格和2012年前后价格差不多。

北京像素小区 

商住房之所以陷入如今的尴尬局面，跟它长期游走在法律和政策之间的灰色地带是脱不开干系的——商业不是商业，住宅不是住宅，定位尴尬，自然也是一打一个准。

从我国城镇土地的使用权出让最高年限来看，居住用地的使用权70年，商业、旅游、娱乐用地40年，并不存在40年的商业住宅用地。换而言之，就是法律意义上的“商住房”并不存在。

把这事摊开了说，就是商业地产不好卖，所以开发商在建造过程中投机取巧，在商业用地上建造了供居住使用的房子，弄出了个“类住宅”来。而商业用地的拿地成本较低，盖成公寓后对外销售，仍有相当大的利润空间。

商住房的惊人利润，让很多开发商拍着商服规划的地，干着搭建住宅的活。在2016年上半年，北京的商住房在6个月内的成交量突破3万套，其成交套数更是首次超过了普通住宅，商住房市场一片火热。

而商住房的诸多问题，例如无法落户、没有学位、水电费贵、二手税高以及产权不是70年，这些通通不是问题——很多人买商住房，纯粹是为了过渡，毕竟商住房的门槛低，还能填补很多人无力承担购买普通住宅的遗憾。

开发商想要利润，大众想要便宜，所以商住房就成为了某一时段的最佳选择。中原地产研究中心的统计数据显示，从2016年开始，截至2017年3月23日，北京所有居住功能属性物业合计成交90112套，其中商住类公寓成交接近5万套，占比约为54.7%。

商住房庞大的市场需求量，直接导致过去十余年间的楼市调控政策成为“空调”，缺的口总有商住房给你补回来，屡禁不止。2017年3月26日，北京市对商住房下了禁令，规定新房只能卖给公司，旧房可以卖给个人或者公司，但个人购买需要有5年的社保和纳税记录，并且只能全款购买，不再能贷款。

自此，北京商住房进入寒冬之中，其他城市也陆续跟进。有房产中介表示，“326限购政策出台后，前期卖商住房的销售在接下来一年的里基本什么也没干，都在处理纠纷和退业绩。最多的销售退了200万业绩。”

商住房的前景惨淡，让很多有资质购房的群体也选择了放弃，这类纠纷一直持续到楼盘清盘为止。

而那些早期购买商住房的用户，大多被套牢在了楼市里，等待着商住松绑的那一天。

02 被波及到的二手房

真正给商住房带来毁灭打击的，其实是“全款购买”这一项。

在326政策之前，商住公寓的套均总价在不断攀升，很多人都买在了商住公寓的高位。亚豪机构统计，截至326政策，北京商住房的成交价格已经上涨至44663元/㎡，几乎可以比肩普通住宅。

此外，和住宅类项目不同的是，商住房的首付比例相对较高，首付5成，贷款5成，不能使用公积金，最长贷款期限为10年，且二手房的交易税费成本高。所以即使是在商住房大火之时，在二手房市场依旧不被看好。

市场是很现实的，所以如今北京商住房价大跌并不是什么稀奇的事。有媒体爆料朝阳区四环外十里河某商住二手房的跌幅将近50%，业主此前买入单价3.5万元/㎡，而现在的实际成交价仅为1.9万元/㎡。

为了让自己的商住房能够卖出去，很多业主只能不断降价。

在短短的三年间，北京商住房的房价大跌，跌幅将近50%，基本快要到底了。之所以这么说，是因为商住房的贷款比例为50%，一旦价格下调幅度超过50%，就将触及到商业银行的边际安全线，增加金融机构的房贷风险。要是真跌成“负资产”，那么商住房的还贷可能就要成问题了。

商住房快要跌到头了，但普通二手住宅的下跌可能还需要继续。恒大研究院城市规划负责人熊柴表示：“过去由于人地失衡、供需错配、货币超发等因素，房价长期过快上涨，推高实体经济成本，吸引资金脱实向虚，金融属性超过实体属性。”数据显示，2009-2018年北京、上海、广州、深圳二手房均价分别上涨4.6倍、4.2倍、4倍、4.4倍。

房屋的投资所占比重越来越高，楼市调控政策就不那么“有效”了。例如深圳楼市就在去年下半年突围，闯出了一片天，带动了4个一线城市的平均值。而北京楼市在经历了三年的调控之后，在2019年底房价全跌，其中近郊区的下跌幅度最大。

当时就有专家表示，楼市现在已经跌到头了，“2020年楼市或迎来显著反弹”。

然而突如其来的新冠肺炎疫情，显然打乱了这一波楼市小阳春。经济停摆，楼市更是一片惨淡。新房销售那里有开发商造势，但是二手房销售这边就只能靠着业主勉力支撑了。疫情期间的小区封锁，也导致二手房的成交量呈现断崖式下跌。

就连被广大购房者视为“新南海”的深圳楼市，最近也被曝出现在的楼市并没有想象的那么红火，只是豪宅和部分区域涨价了，多数区域都在“阴跌”。

疫情带来的影响，可能要持续陪伴二手房市场很长一段时间。

03 自救不等于“降价”

和商住房、二手房的惨淡相比，新房市场的景色可谓花红柳绿，绝大多数开发商都是咬死不讲价，岿然不动。市场数据显示，有90%的房企依旧咬定“不降价”原则，坚持在高房价这条道上走到黑。

显然，在房企眼中，自救不等于“降价”，着陆一二线城市才是自救。

2020年以来土拍市场逐渐变得火热起来，其中一二线城市更是众多房企角逐的目标，就连沉寂了好几年的北京土拍都在近期重新出现高溢价的情况。而被称为“北京楼市风向标”的通州地区，最近更是频频土拍。

就算是碍于2020年一季度的形势，不敢轻易下场的房企，也极有可能在后期通过并购的方式拿地。毕竟2020年以来因为资金问题倒闭的房企可不在少数。

而在经历了2019年的寒冬之后，很多购房者都处于观望状态，还有一个LPR利率的不确定因素在影响着购房者，成交量至今没恢复到疫情前的水平。在这样的前提下，房企选择降价可能只会导致市场情绪进一步下降，成交量可能会持续缩水，毕竟买房向来是买涨不买跌。比如现在商住二手房下降幅度如此之大，却也打动不了购房者的心。

对于绝大多数房企来说，拖到疫情过去，拖到楼市回春，就是他们的目标。毕竟一时降价容易，但是再要涨回去，可就不是一时的事了。

房企的体量大，比较起普通的二手房业主更能拖，所以二手房市场情况再惨淡，也影响不了新房市场的“火热”。而商住房的“惨淡”，却可能会让一部分开发商回流，毕竟房价降下去了，租金收益率就上来了。

市场有来有往，房企总是来的那一个。