跳出周期看周期！

编者按：本文来自微信公众号：地产情报站（ID：dichanqbz），36氪经授权转载。

2017年，恒大首席经济学家任泽平主笔的新书《房地产周期》爆红。这本书将房地产行业的周期研究理论推向高潮，房地产周期也被人们所广泛了解和研究，不少房产投资客更是把该理论奉为圭皋，以为掌握了房产投资的精髓。

而按照该周期理论推测，今年将是房地产市场由衰转盛的转折年。

那么，2019年，房地产市场周期真的能再现吗？

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根据任泽平周期理论解释，市场处于低谷期时，众多投机者伺机涌入，造成产业短期内大涨，产业生产到达高峰后供大于求，产品开始迅速积压，为了清库存，产品打折销售，以价换量，产业开始由盛转衰，而到达低谷后，又开始了下一个周期的循环。

要特别注意的是，短期内大涨、清库存、低谷，这几个周期理论的关键转折点，恰好也是房地产行业内经常出现的字眼。

2007年-2018年的70个大中城市二手住宅价格指数，更是完美的为房地产周期理论做了一回代言。

过去的11年里，2008、2011、2014年，几乎每三年经历一个房价和需求量上涨的周期。而2017年调控发威，2018年一二三四线城市统统熄火，市场再一次到达低谷。接下来的2019年，市场回暖似乎合情合理，是一个定数！

2018年12月18日，菏泽发布公告，提出要取消限售政策，妥妥的上了热搜榜，迅速引起了楼市的震荡。朋友圈里将此次事件解读为：打响了市场回暖的第一枪。

此后，利好消息频出。南京宣布延期人才引进政策，杭州人才引进政策放宽至大专。

融360数据显示，2018年12月份，全国首套房贷款平均利率为5.68%，环比下降0.53%，为23个月以来首降。

2019年3月，各大城市成交量齐刷刷的大涨，回暖迹象愈加明显，房价上涨之势呼之欲出。

从2016年930调控开始计算，这两年半以来，市场憋屈够了！也是时候该伸伸懒腰站起来了。至少目前一切都向着规律预测发展，回暖只是一个时间问题。

可是房产投资真的有迹可循，真的那么简单吗？

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要想判断2019年的回暖是否延续，要从房产市场发展周期的内在原因分析入手。

首先2016年开始的一轮房价上涨，固然是产业周期性发展因素导致，但是同时也叠加了一些偶然性因素。

外汇储备的不断降低，使得原本计划对外投资的资金转向国内，造成国内投资资金过热。同时棚改货币化安置的大范围推广，使得购房群众资金充裕，引发全国范围的市场火热， 房价上涨。2016年房地产市场去库存成为五大经济任务之一，全国掀起去库存热潮。

众多利好因素集中释放，使得这一轮的市场上涨比以往来的更加猛烈一些。

而这个猛烈之势，也改变了原本正常发展的经济周期规律。

随后共有产权住房的崛起，虽然没有改变市场供应结构，但也产生了不小的影响。第四次人口潮未能如期来临，城镇化率增速放缓，为未来的需求下降埋下了伏笔，而需求，是推动房产市场最大的动力。

动力不足，是新一轮周期发展遇到的最大困难。

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经过长达两年半的调整，市场进入低谷，去化周期也从高峰期不断降低，甚至个别热点城市还出现库存告急情况。供应的下降和需求的不断蓄积形成鲜明的对比，只不过政策还在强势介入，所以市场还算稳定。只等未来一旦政策放松，市场供不应求，抢房大战一触即发。

但等来的不是政策放松，而是市场供应的结构性调整。

北京市住房和城乡建设委员会4月3日于官网公布，北京市住房城乡建设委、市发展改革委、市规划自然资源委联合下发《关于印发2019年度政策性住房首批开工竣工计划的通知》。北京市开工建设计划项目147个、房源约17.2万套。同时据《北京日报》报道，除了这些政策房外，2019年北京市还有一种租赁房源将不断入市，即由闲置商业、办公、酒店和厂房改建成的职工集体宿舍。

不出意外的话，这类房源将主要面向“城市蓝领”，也就是租房、买房的纯刚需用户。没有等来积压需求的集中释放，供不应求的危险就这样被瓦解了。

而杭州也出台了类似政策，4月3日，杭州出台了《关于贯彻落实稳企业稳增长促进实体经济发展政策举措》文件。

我们来看一下重点：人才住房方面，支持符合条件的制造业企业利用自有存量工业用地，按不超过工业项目总建筑面积15%的标准建设人才公寓等办公生活配套设施；对在杭州年度缴纳税收额5亿元（含）以上的先进制造业或高科技企业，允许按不超过工业项目总用地面积10%的标准建设人才公寓等办公生活配套设施，并可在同一主体不同宗地内进行总体平衡。

商品用地，最贵的当属住宅用地，最便宜的为工业用地、物流仓储用地等。把工业用地拿出来建设人才公寓，大大的降低了人才公寓的建设成本，要知道在目前北京、杭州这样的大城市，土地成本接近售价的50%，是最大的成本。杭州此举既解决了供不应求带来的市场变动问题，同时利用低廉的人才公寓达到了吸引人才的办法。一箭双雕！人才引进可能带来的市场波动就这么被化解。

经过2016年的大涨以及2017-2018年史上最严格的调控政策后，我国房地产市场发展更加成熟，经济发展规律依然存在，但房产市场增量空间逐渐被压缩，市场发展也由全面发展变为区域性发展，2019，或将是周期的一个新起点，但这一次一定不会飞太高太远。