政策到底是收紧还是放松？城市发展到了分岔路口

编者按：本文来自微信公众号：地产情报站（ID：dichanqbz），36氪经授权转载。

最近，城市调控新闻一个接一个。让人有些目炫神迷的是，有些城市在放松放松再放松，有些城市却在收紧政策，取消楼市优惠。

到底是楼市还在冷暖未定，还是不同城市发展已经到了分岔路口，彼此选定了不同的未来发展轨迹？

在这条有的向左，有的向右的路上，普通消费者又该何去何从？

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1月11日，广州再一次将放宽人才引进的年龄限制， 学士、硕士和博士分别从35、40、45周岁调整到40、45、50周岁。

2月26日，南京宣布人才政策延期一年，40岁以下本科生直接落户南京，研究生不设年龄限制。

4月4日，杭州发布最新政策，其中有一条，全日制大学专科及以上人才，在杭工作并缴纳社保的，可直接落户。

清一色的热点明星城市，清一色的放松政策。加上2019年一季度的楼市小阳春的利好消息，已经调控2年之久的热点城市，楼市回暖之声愈演愈烈。

但这时有些城市却发出了不一样的声音。

4月10日，合肥发布紧急通知，将进一步规范商品房销售行为。依法严肃查处“哄抬房价”、“价外加价”、“捂盘惜售”等违法违规行为。

4月15日，长沙出台《关于调整长沙市第二套住房交易环节契税政策的通知》，停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策，即个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税，而在之前，90平米以上的改善房子契税只有2%。

优惠取消后，改善需求买一套150万的房子，要多缴税3万，明显的政策收紧。

同样是4月15日，某微博知名大V爆料，疑似武汉最新调控政策流出。

据流出资料显示，武汉调控目标主要有以下三点：

1.2019年—2021年，全市新建住房、二手房价格涨幅不高于5%；

2.2019年—2021年，全市住宅租金占人均可支配收入的比例不超过40%；

3..2019年—2021年，全市公开出让的住房用地价格涨幅不高于5%。

位于中部的重镇城市武汉、长沙在同一天流出政策收紧消息，与东部热点城市的调控放松截然相反。

同样的新一线城市，同样的面临楼市深度调整后的难题，却出现了两条相反的调控政策思路。为什么？

02

2013年，第一财经研究中国338个地级市并对其进行排名，提出新一线城市概念，从此新一线城市成为继一线城市之后人们最为关注的城市。

北上广深城市生活成本居高不下，使得逃离北上广每隔一段时间都会引起社会讨论，据网络统计，大概有50%的北漂、沪漂有过逃离一线城市的念头，只有20%的人真的离开，因为离开北京很可能意味着事业的就此停滞。

但随着新一线城市的逐渐崛起，给了那些离开一线城市的“漂”们一个稳定又有发展前景的机会，逃离一线城市的人数增加，新一线城市迎来自身的发展爆发期。

但同时，新一线城市也面临着诸多困难：房价高企、产业基础不牢固、产业单一等是限制其发展的重要因素。如果城市发展道路走错，那么千方百计引来的人才会很快流失，再一次流失很可能意味着永远流失。

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目前大部分新一线城市的发展方向有两个。

1、主动拉人型：通过放开政策吸引大量的人才，丰富城市人口和活力。上至高精尖的理论学术人才，下至专科实践型技术人才。

大量的人才引入可以快速的增加城市人口，补充劳动力，在出生率不断下降、老龄化不断加剧的现阶段，青年人口数量就是城市的血液和未来。

但这条路会有两个弊端，第一是房价高企会使得很多人才在高房价面前望而却步。很多新一线城市也是过去几年的房产市场明星城市，房价在短期内出现较大幅度上涨，与工资严重脱节，买房压力堪比一线城市。

第二是大量的人才引入会稀释掉城市的优质资源，人口短期内增多造成城市混乱，城市的发展吸引力减弱。

天津就是一个典型的例子，天津推出海河人才计划后引爆新闻，有个朋友一直在纠结要不要去天津落户，而他最担心的一点就在于天津优质的教育资源是有限的，一百万人才进津之后，这些优质资源会不会稀释成白开水，而如果失去优质教育资源，那天津的吸引力会一落千丈。

2、被动吸引型：通过政策手段来干预房价，使其保持较慢速度上涨，利用房价提高城市吸引力。

这样可以给年轻人买房留下时间和机会。但这样会限制房产市场发展，不利于通过房产来拉动城市经济。

众所周知，房产市场体量庞大，是拉动城市经济发展最重要也最有效的动力，而如果经济发展不上去，就业机会减少，城市吸引力也会减弱。

更为严重的是，经济增速下滑后，如果城市发展后期没有爆发，那很可能会就此掉队，滑出一线城市行列，吸引力会更加被减弱，从而陷入一个死循环。

主动拉人型的发展野蛮粗暴，效率高，吸引人口速度快。危险在于，飞的越快，后期出现危机，摔的越惨。

被动吸引型厚积薄发，发展更为健康，但危险在于如果积累出现问题，后期走向的是毁灭而不是勃发。

据诸葛找房数据研究中心数据显示，2019年3月，采用政策放松的城市里面，广州二手房挂牌均价39362元/平方米，杭州二手房挂牌均价36129元/平方米。

采用政策收紧的城市里面，武汉二手房挂牌价19724元/平方米，挂牌价为杭州的60%左右，而长沙为12663元/平方米，挂牌价仅为杭州的35%。

同样为新一线城市，因房价不同，决定了其采用不同的城市发展路径。

2019年，保房价还是保人口，成为中国众多城市都要面临的问题。