市场回暖别高兴太早，新一轮调控来了
编者按：本文来自微信公众号：地产情报站（ID：dichanqbz），36氪经授权转载。
如果以2017年“317”新政作为楼市由热到凉的转折点，至今已经2年多时间。这也难怪，在2019年一季度迎来一波小阳春后，楼市内外会引发那么多的骚动不安。
不论是重点城市的交易环比大幅上涨；土地溢价率止跌上涨，还是国家统计局发布的3月份70个大中城市房价指数显示，65个城市新房价格环比上涨，购房氛围都被再度点燃。
只不过，这一波小阳春的持续性似乎有些短，还没等人们的热情被彻底释放呢，新一轮从中央到地方的调控就开始出现，让人深切感觉到，如今市场回温可以，回“热”可难。
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4月19日，中央重要工作会议召开，在分析研究当前经济形势和经济工作时强调：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。
这是时隔8个月后，中央再次把“房住不炒”的调控主基调搬出来，这意味着现有的调控成果不会轻易放弃，调控仍然存在，不会轻易放松。
而就在会议召开前几天，国家统计局公布3月份70个大中城市房价指数，其中新房方面，65个城市环比上涨，三四线城市涨幅居前，市场抬头迹象明显。
房产市场的周期规律，让人们习惯性的认为，已经下行了2年多的市场，会在今年迎来转折点，而小阳春的出现，正好给人们一个合理的解释和购房理由，尤其是国家统计局数据的房价上涨，更是给了房企和购房者的信心。
但从2017年开始，统计局的70城房价似乎就成了一个魔咒，但凡涨幅过大的城市，都会很快被约谈。
2018年8月17日，统计局数据前脚刚出，住建部就约谈了上涨居前的海口、三亚、扬州、烟台、宜昌。
这次也不例外，国家统计局数据刚出，市场稍有抬头，中央会议就提醒市场要老老实实稳定发展。
在这样的情况下，回温可以，想要回暖，几乎不可能。
02
4月中旬， 中国人民银行调查统计司原司长、著名经济学家盛松成发表文章，对现在的市场做出判断，虽然这并非是正式的政府文件，但外界普遍认为可以从中透视出政府对于当前市场的态度。
盛松成认为，从逆周期调控政策出台到实体经济企稳回升，通常会有一定时滞。过去十几年，中国经济曾经历过疲弱态势，也进行过多轮调控，而此次调控政策时滞明显较长。政策时滞受多种因素影响。随着各项政策的贯彻落实和市场信心的逐步恢复，政策时滞已近尾声，二季度经济有望企稳。
2019年楼市对于金融市场最大的期待非降准莫属，毕竟2018年至今，央行共进行5次降准措施，累计下调人民币储备金3.5个百分点。受此影响，金融市场资金的流动性得到大幅缓解。原本日子不易过的开发商，迎来喘息机会，融资环境宽松，不但解除了还不起旧债的危机，还有盈余可以大手笔买地，于是，2019年土地市场一改低迷常态，又刺激了一把。
但降准的同时，超储率也在提升，截至2018年末，我国超储率为2.4%，比去年三季度末提高了0.9个百分点，较去年降准之前提高了1.1个百分点。超储率提升表明金融市场的健康稳定，而市场稳定后，继续降准就失去了意义。
这场人为的现金流只是一场雷阵雨，下完后，就没了。
况且今年一季度，我国GDP增速6.4%好于预期，宏观经济的好转代表着房地产市场拉动经济增速的作用可以暂时被弱化，同时也表明预期的降准幅度可以适当缩小。市场预期的调整，在很大程度上影响到市场回暖信心。
不仅如此，今年以来，央行还通过逆回购收回流动性6115亿元。市场既然已经稳定了， 那就逐步撤回之前流放于市场的现金。
在房价高企的现阶段，只要不是纯刚需，大多都会因为房价太贵而放弃购房。所以一旦市场信心不足，观望情绪增加，市场冷淡为大概率事件。
03
还有一点需要注意，与往常不同的是，这一次地方政府纷纷主动加大调控力度。
4月23日，西安住房公积金管理中心发布通知，从2019年5月13日起，实施资金流动性风险防控一级响应措施。将暂停西安地区（含西咸新区）以外购房提取公积金。同时提高公积金贷款首付比例。
4月下旬，北京宣布要提高共有产权中签率，目前已经进入选房环节的共有产权有31个项目，共可提供房源3.2万套，房源数量与申购家庭数量的供需比从1：400下降至1：7，真正满足刚需无房群体住房需求。
4月22日，上海市宣布非沪籍也能申请上海共有产权房，这一举措将共有产权保障房受益面扩大至部分非沪籍家庭。
4月下旬，合肥颁布公积金新政，规定重点支持职工在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房提取住房公积金，职工本人（含配偶）在非本市及非户籍地购房及偿还购房贷款本息的，不予提取住房公积金。
从北京、上海等一线城市到西安、合肥等二线城市，根据自身城市发展状况进行调控政策的调整，而此次调整的目标无一例外都是要追求稳定，落实“房住不炒”。
从2018年西安、合肥因为房价涨幅过快而被住建部约谈，到2019年市场抬头后的主动调整，地方城市控房价稳市场的意识愈加强烈。
4月即将结束，或许有些城市刚刚看到一季度的市场好转正要迎头赶上，市场还没开始放开就被中央态度给稳定了下来。在大的经济环境稳定的现在，维持房产的稳定是重中之重。市场和政策进入一种动态平衡状态，且政策对于市场的反应更快更准。
阳春已去，稳定即来。
