从小阳春到倒春寒，2019年市场没你想的那么简单

编者按：本文来自微信公众号：地产情报站（ID：dichanqbz），36氪经授权转载。

2018年12月18日，菏泽一纸取消限售的政策，沸腾了整个房产市场，甚至有人称，菏泽此举打响了市场回暖的第一枪。果不其然，随后广州宣布取消公寓限售、深圳下调首套房利率、北京豪宅和别墅成交面积大涨。

2019年刚开张，市场已经快要按捺不住冲破“牢笼”的心，“小阳春”之声不绝于耳。但接下来的发展却让人有些措手不及，4月从中央到地方各种政策相继出台，火热的势头立马歇了下来。

从市场欢腾的“小阳春”，到4月的“倒春寒”，短短3个月，风向就发生了转变。接下来又会出现何种变化？2019年，市场好像没有人们想的那么简单。

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先总结一下2019年第一季度的楼市，在继承了2018年底的多重政策利好之后，市场真的回暖了。据中原地产数据显示，2019年3月，北京二手房市场一扫阴霾，单月实现16051套的交易量，环比上涨163.5%，同比增长43.9%，这一数据刷新了最近10个月以来的新高。

在新房市场方面，成交量同样明显增长，上海、广州、深圳，3月二手房和新房的交易量均有不同幅度上涨。而且这三个城市的新房成交面积环比涨幅均超过100%，同比上涨近50%。

二线城市也不甘示弱。据中指院数据，3月份重庆、杭州等二线城市新房成交面积环比大幅上涨，均创下了近期的新高。而据中原地产统计的二线代表城市新房成交量平均环比上涨82%，同比上涨30%。其中，大连、南京升幅更是分别高达286%和259%。

交易市场火热，土地市场也没有闲着。时隔两年后，“地王”的字眼重现，南京、杭州、襄阳等城市的高土地溢价率不断刺激着市场神经。从二线到三线，土地市场一片热气腾腾。

这一波市场的热潮在4月16日达到高潮，据国家统计局当天公布的3月份70个大中城市房价数据显示，新房市场65个城市房价环比上涨。

2019年开局，好像还真挺不错。

02

柏拉图说：良好的开端是成功的一半。然而在房产市场上，这句话似乎并不适用。

一季度市场刚刚伸个懒腰，甚至还没睁开眼，4月份就再次冷静下去。

4月19日，中央重要经济会议召开，重提房住不炒，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

同时，住建部会同国务院发展研究中心对 2019 年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研。住建部对 2019 年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

土地市场调控也一起发力，4月17日，自然资源部发出通知，要求根据商品住房库存消化周期，制定实施本年度住宅用地分类调控目标。其中，消化周期在 36 个月以上的，应停止供地；36~18 个月的，要适当减少供地;18~12 个月的，维持供地持平水平;12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。

而在2017年，为了环节供不应求的市场，缓和紧张的市场预期，自然资源局也出台了类似的政策， 政策过后，市场热度很快下跌，效果明显。

市场发展中期看土地，土地市场的调控影响的是预期，这一次土地市场调控结合交易市场调控，稳定市场的决心可见一斑。

都说房产市场3年一周期，而这一次，只3个月，风向就发生了转变。

03

2019年整体市场如此复杂，而地方市场的变化则更加难以捉摸。

刚刚迎来小阳春的一线城市，4月份紧接着就遭遇“倒春寒”，4个一线城市4月份新房成交面积全部环比下跌，除上海外，其他三个一线城市环比跌幅均在15%左右，跌幅较大。

你若以为市场会就此冷下去了，那可就想得太简单了。

据诸葛找房数据，虽然五一假期期间，北京二手房网签量仅有134套，创过去4年新低。但新房方面，五一假期期间深圳成交5.56万平方米，同比上涨139.64%，涨幅领跑一线城市，广州成交5.87万平方米，同比上涨29.11%。

在一同经历了三月阳春和四月的倒春寒之后，一线城市在五月份市场趋势出现明显分化，市场走向了两个不同的方向。

经济结构相似的一线城市尚且出现趋势分化现象，经济发展差距较大的二线城市，市场分化现象就更加明显。

据中指研究院数据，二线代表城市4月份新房成交情况参差不齐。苏州环比超110%，涨幅最大，杭州、宁波、重庆等城市环比也有较大涨幅。但南宁、福州等弱二线城市却环比下跌。值得注意的是，西安、成都这样的热点二线城市环比、同比均出现不同程度的下跌，市场发展前景值得重新商议。

2019年刚刚过去4个月，市场就经历了整体从阳春到倒春寒的逆转，同时各城市的趋势也分道扬镳。因此对于后市发展的判断，更是扑朔迷离。

土地方面，据中指研究院数据，4月份一线城市楼面均价环比大幅下跌31%；二线城市楼面均价环比上涨110%，三线城市环比上涨12%。回暖之声最响的一二线城市，反而不如一直被唱衰的三线城市。

土地市场代表预期，凭借城市群发展战略和“人才大战”名噪一时的二线城市楼面价环比涨幅不及三线城市，未来哪些城市更加具有投资价值，可能暂时还难以盖棺定论。

2019年市场发展至今，似乎超出了所有人的预料，之前的市场经验及经济规律似乎落伍并不适用，各种预测也纷纷自己打脸。

但如果把从2017年“317”新政后的政策放在一起来看，尤其是2018年底之后的政策，似乎正在沿着一个方向转变——因城施策，分类指导。

尤其是在对待菏泽放开限售问题上，山东建委面对住建部的问询，答复是菏泽问题自行解决，就足以表明中央全面调控时代已经过去，现在才真正的迎来因城施策。而城市进行因城施策的原则就只有一个——防止房价大起大落。

2019年，市场再无投资机会，有的只是市场和政策博弈之后的波动起落。