这里是“西安的3.5环”：“宜家+大悦城+中央公园”
编者按：本文来自微信公众号“西安城记”，作者：雨林；36氪经授权转载。
2017年，我们提出应升级西安南部这条重要的大道，并提出了猜想和建议（参见：《西安“2.5环”规划最新结果：不过，我们认为这样调整更合适！》）
西安，缺乏改善交通和连接各区的环线和快速路。但南部因为资源和广袤腹地，其聚集效应却越来越明显。所以，这条横亘在高新、雁塔、长安、曲江和航天的这条路，其重要性已越来越凸显。
如今，随着“宜家+大悦城”等陆续落位，加之多个“超级公园”，“西安3.5环”片区已开始隐现。
为什么说是西安“3.5环” 还是有很多遗憾
这个区域，被我们称为“遗忘的世界”。因为，在很多有关西安的地图上，这个片区始终被忽视。
随着城市的扩张，历史、资源和产业等因素叠加，让南部成为西安人口数量最多的区域——其建成区早已突破绕城高速，但未曾在主流地图中得以完整体现。一个很重要的因素：很多地图只将绕城内视同西安主城区，环线外的区域往往不予以说明。
还有一个现实便是，多个行政区交界处往往身份模糊。在西安“开发区造城”背景下，这里形成了“雁塔区+长安区”和“高新+曲江+航天”交错的现实。
红色块所在的区域，横跨多个行政区和开发区，但未曾出现在主流地图中。
如今，西安南部的发展脉络愈加明晰：韦曲地区，成为地铁2号线延伸线的最南端。正南，已基本越过大学城范围；西北部，高新区三期发展全面铺开。
在产业带动、挤压效应和发展导向等三重效应下，这里变成城市发展最重要的承载地之一。这是『城记』对城市板块的一个判断：挤压和板块转移效应带来的影响。同时，为何大家不断吐槽南三环、如此看重地铁7号线？是因为此片区有大量的产业和居住人口，交通便成为了瓶颈。
基于这个因素，2017年时『城记』提出了“2.5环”建议，最重要的一点便是发挥“西部大道”的作用。目前看来，西部大道就是西安南部的“3.5环”！
“2.5环”，起源为疏导城市交通。但我们更看重“辅环”的说法：它的目的，是为了城市交通和区域发展。
我们建议实现“西部大道-航天大道”的快速路化，成为连接多区域的快速通道，是因为：
1、更具有重要性：西安经济重心在于大南部，其城区早已超越南三环。等级的调整，可更有效连接高新、雁塔、长安、航天和曲江五区。
2、建立分区中心：区域周边已聚集了大量的产业和人口，升级将带来规划调整，强化业已形成事实上的区域中心，利于城市均衡发展。
3、可实现“环线”：若采用调整方案，将实现一定程度的交通环线：汉城路-丈八北路-西部大道-航天大道-雁翔路等，改善南部整体交通状况。
西安3.5环的城市片区中心 标志性项目进驻
大概在一周前（2019年7月5日），大悦城落户西安城南的消息，在区域和行业引发了关注。对于这个消息，我们有两点总结：
第一，大悦城所落户的区域，尽管行政归属上属于长安区，但这里早已成为城市的主城区。所以说，我们认为长安区终于签对了一个综合体项目。第二，此前，曲江大悦城作为中粮集团首次进军西安的项目，尽管是一个改造的商业，但其凭实力在全国业界引发了很多关注。所以所，城市中心的升级没有“资本+能力”是万万不可的。
它是中粮集团大悦城控股在西安目前最大规模的项目之一，也是长安区韦曲街道最大的行政村上塔坡村改造项目，可以称为“城改硬骨头”。
名称|中粮千禧国际区
目标|打造长安区“TGCBD”
用地面积|990亩
主要建设商业综合体、甲级写字楼、一贯制学校、高端住宅等。以大悦城为核心，聚集商业、休闲娱乐、办公等多种功能。大悦城包含来服饰、餐饮、娱乐、电器商场、大型超级市场、影院、文化教育以及各类休闲与运动服务。
回溯过往，近十年西安城市发展来看，早期城改项目最大的遗憾，就是“高容积、高密度和低水平、低标准”所形成的“两高两低”现状。由于早年进行改造的城中村所处的位置基本都是城市中心，这便造成了所谓的“中心区塌陷”的现状。
近些年，随着“大西安时代”的开启，包括中粮集团等在内的巨资开始进驻西安，其资本、规划、招商和运营能力，相信能够逐步改善西安城改的问题。
这片区，除中粮集团之外，中国第六座的宜家荟聚也已正式落户。宜家大名，大家已耳熟能详。
租赁面积|15-20万平米
标准|具有国际际标准的区域型购物中心
目标|中国聚会体验中心的引领者
荟聚意为：“荟”生活，“聚”精彩。英名“LIVAT”，瑞典语意为“快乐的聚会”，致力于打造“中国聚会体验中心的引领者”，将聚集商户量约350-400家。
不同“宜家家居”，宜家荟聚的业态包括“宜家家居+荟聚中心+宜家理念OFFICE+公寓”，更侧重于城市生活和生活体验。宜家选址一贯严苛，必须是地铁、快速通道、地段升值潜力大的区域，由此看来，宜家同样看重这个区域。
总之，该区域聚集了两大世界五百强（中粮+宜家），而且全部布局城市级综合体级别的项目，这个，在西安并不多见。某种程度上，也说明了资本方用脚投票带来的选择。
尽管，这两大项目的进程可能存在一些挑战：比如，宜家荟聚因为现场施工中文物的发现，带来工程延期；再比如，城改类型项目推进慢于“净地”。
再谈谈大学城为代表的南部片区
西部大道，南部是新城市人居和大学区域，北部以绕城高速形成划分，两边已形成高密度城区，客观上已成为一个全新的区域中心。
随着“宜家+大悦城”的进驻，多个“超级公园”的陆续诞生，西部大道实际上将成为西安南部片区的“3.5环”，辐射周边至少3-5公里范围，承载着不可取代的城市功能。结合前期读者的指正，我们修正了西安南部城市格局图（这与高新CID片区形成一定程度互补，后期再做诠释）。
补充三点说明：
1、该片区核心涉及“高新+长安+雁塔”三区，我们也提醒：城市发展推进至此，不合作则资本推进正常发展，合则“区域+产业+资本+市民…”共赢。
2、因缺乏相关规划、土地供应和产品业态，大学城（陕师大片区）只是邻里型商圈。所以，这个片区的未来消费，将北移至西部大道片区（1-3公里）。
3、长安“撤县设区”之前，韦曲作为“镇”规模已成，加之规划定位不足，市民只能沿中轴线北上小寨。未来片区商圈，只有二号线南延线片区有空间。
