这个三线城市，为什么房价涨幅全国第一？

魔都财观·2019-07-19 11:06

洛阳怎么了？

编者按：本文来自微信公众号：魔都财观（ID：moducaiguan），作者：魔都财观团队，36氪经授权转载

上半年，哪个城市涨的最凶？

可能你会说，西安、苏州这样的强二线城市，毕竟调控都是在不断升级，经常出现在新闻的报道里，但我们说，真正厉害的高手其实都是会躲在角落里暗自发力的。

比如洛阳。

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7月15日，国家统计局发布了2019年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，其中洛阳新房以环比2.5%的涨幅领跑全国。自从5月份洛阳涨幅“屈居”全国第三之后，这次洛阳发愤图强，“勇夺”全国第一，而再回顾下洛阳近半年的房价增长，涨幅令人惊讶。

上图是洛阳市上半年在《全国70个大中城市商品住宅销售价格》中的排名，从图中可以看到，在上半年6个月中，洛阳有5个月的涨幅是排在全国前五的。洛阳行情的火爆，甚至还引起了央视的特别报道。

事实上，洛阳房价的快速上涨并非偶然。从2016年10月开始，洛阳房价开启了快速上涨模式；2017年初，洛阳房价进入飞速上涨轨道；2017年5月，随着洛阳限价政策的出台，洛阳房价飞涨态势暂时得到缓解；2017年6月—2019年6月的两年间，尽管洛阳房价涨幅有所放缓，甚至个别月份房价环比下跌，但整体上延续着稳中有升的态势。

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当然，我们更关心的是洛阳房价涨幅的原因。其实在我看来，洛阳房价上涨的脉络还真的挺清晰的。

首先是来自于房企的不断入驻并由此带来的“地王”强力推动。

2019年5月22日，新城区洛龙区拍出一块商住用地，共18家房企参与竞拍，15家为全国综合实力TOP100的品牌房企，该地块面积约为66666.67㎡（100亩），起拍价600万元/亩，是今年已挂牌土地中起拍价第三高的地块。

在竞拍最后阶段，保利与碧桂园历经4个多小时382轮激战终于尘埃落定，地块被碧桂园拿下，成交价1401万元/亩，超过了2018年诞生的“地王”的1358万元/亩，成为洛阳新地王！

我们看到，从去年开始到现在，越来越多的房企去洛阳进行布局，把洛阳市场打开的越来越深。金科、碧桂园、保利、中梁等著名房企纷纷进驻洛阳。

从另一个层面看，从2018年8月开始，在短短的三天内，洛阳每一块地块的溢价率都超过了100%，从而推动了周边房价的上涨，而房价的上涨又进一步带动了“土拍”的火爆，进入到2019年，洛阳的地王的记录再次被刷新，洛阳土拍与房价正式进入一种正向循环。

类似这样逻辑的城市还有大理和常州，在没有特别巨大利好的情况下，房价的上涨往往是因为土拍的火热造成的。

但既然洛阳的涨幅是排名首位的，除了土拍外，当然还受到其他因素的刺激。

比如基建规划上带来的巨大利好，特别是地铁的规划。

由于洛阳悠久的历史，洛阳的地下文物相当丰富，洛阳可能是修建地铁最难的城市之一，从开始筹划修建地铁交通到地铁正式获批，中间至少经历了六七年时间。

在2016年8月地铁获批以后，洛阳就立刻开始了地铁一二号线的同步建设，虽然中间还因为外界环境变化导致了地铁修建的延迟和停顿，但最终结果还是不错的，洛阳的地铁一号线和地铁二号线也将于2021年和2022年全面通车。

除了地铁外，自从2016年8月国务院决定设立中国（河南）自由贸易试验区后，洛阳就已经开始了如火如荼的城市基础设施建设，因此，由于重磅政策或是重量级会议带给城市基建方面的改变，由此出现城市面貌的变化，这也是我们需要关注的。

当然，还有一点是不能忽视的经济基本面。

不是说你的地王频出就一定会带动房价，有的时候还会受到政府政策或是限价的影响，也并不是说地铁开通就一定会带动房价上涨，因为如果没有人口或是购买力的支撑，被捧上去的房价很可能是被泡沫所包围的。

最关键的是要看经济因素，经济越发达，则意味着产业越丰富，而产业越丰富，则意味着对人口的吸附力就越大，而有了人口的支撑，则就会比较好的托底购买力，对整个楼市的需求量也就越大。

多年来，洛阳的GDP一直稳居中西部非省会城市GDP第一，在全国排名45位左右，甚至高于南宁、太原、贵阳等部分省会城市，与沿海城市厦门（目前房价4万+，全国第四，部分楼盘均价9万+）GDP水平不相上下，但反应在房价上，却是极度不匹配的。

最后，对房价影响比较大的还有土地供应。

我们经常说，决定商品价格是供需关系，在需求不变的情况下，土地稀缺，供应紧张，供需不平衡，自然势必会影响到商品房的库存关系，而长期的供不应求则势必会导致房价的上浮。

比如苏州工业园区，今年房价的猛烈回归在很大程度上其实就是供需不平衡导致的必然结果。

2019年上半年，尽管洛阳土地市场供应了多个地块，但是洛阳市区土地紧张、中心城区无地可供的局面并未得到有效缓解，整体的供应量非常紧张，市场新房供应量非常紧张。

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在房产这个行业待的越久，就越会发现太阳底下其实是没有什么新鲜事的。

而我们也要坚信一点，就是事出反常必有妖，所有看起来不太合理的事情，随着时间的推移，都会慢慢的变得合理起来。

我们为什么要分析此次洛阳的房价，因为此次洛阳房价的涨幅反应出的是典型的中国房价上涨的逻辑。

在比较好的经济基础面上，以基建拉动地王，以地王推动楼市，以楼市的繁荣推动地价上涨，从而帮助政府获得更多的基建资金，而政府资金的充裕，又能加速带动整个城市基本面的建设，从而不断提升城市化进程。

这个逻辑不难理解，但是如果是要提前发现这个脉络还是很难的，关键在于平时要提高自己对城市房价周期的观察能力，这里给大家几个建议：

1、盯紧那些人口较多的城市。一、二线城市大家都知道了，这里不展开了。但在这些城市之外，还有一些隐形冠军很容易被大家忽略，特别是那些人口众多的非省会城市。我说几个我自己一直在关注的城市，徐州、无锡、常州、南通、淮安、宁波、荆门、泉州、中山、珠海、洛阳、南阳等等。他们在这一轮房价上涨过程中稍晚启动，尚有一些补涨机会。

2、关注土拍和信贷。目前除了一线城市之外，大部分城市都是以新房市场为主。土拍高溢价很容易通过房企传导至新房市场，新房上涨之后又会反而夯实地王，市场只需要地王——新房——地王这样简单的闭环就会完成价格螺旋上升。而实现这些的催化剂就是当地宽松的信贷，首套房贷的低利率，二套房贷的低首付，很容易形成购房者的羊群效应推波助澜。

3、相信常识，明白高风险对应高收益。今明两年不会有大的向上趋势，不再会有满盘皆赢的局面，市场更多的是存量下的结构性机会。如果你愿意追逐收益，资产配置下沉到那些隐形冠军，请务必确保自己做好准备，认知上变成当地专家，资金上有富裕储备。如果说一线城市的房产是大盘蓝筹，二线是创业板的话，那么三四线就是新三板，里面有机会，但也别忘了风控。