股市暴涨暴跌，5500亿降准利好砸来，楼市到底会怎么走？

编者按：本文来自微信公众号：魔都财观（ID：moducaiguan），作者：魔都财观团队，36氪经授权转载

这段时间不光是楼市不平静，相信大家的心情也和过山车一般一波三折。

疫情才刚有好转，楼市救市、房企打折、城市抢人的热点就层出不穷，更让人难以平静和感到危机的是，疫情在全球的扩散，股市的暴涨暴跌。

股市、币圈、黄金及其他投资市场的恐慌情绪，到了楼市却非常微妙，最近后台的提问里，很多买房人开始迷茫，问还能不能买房，能不能置换，股市暴跌下房产的投资价值会更好吗？感觉大家都充满了焦虑。

别说活了89岁的巴菲特了，这一次所有人都见证了历史。

作为一个理性、客观，并且自己也已经All in在房产上的买房人，我对楼市依然很乐观。

今天，我想从一个朋友的角度，给出一些关于当下买房的衷心建议，给迷茫的各位打打气，希望你们相信，危机之下，楼市中依然蕴藏着机会。

01把握买房的时间窗口

3月13日也就是上周五，央行又一次宣布年内降准，这次是释放长期资金5500亿。

其实对于降准我一点都不感觉意外，3月初美联储降息50个基点的时候，我就跟团队小伙伴说：全球经济下行，美联储如此大的降息幅度，月内央行就会同步跟上。

没想到的是，月中降准就来了，比我预想的还要快一些。

事实上，我们曾多次解读过降准对楼市的影响：第一的确是为了救实体经济，通过增强货币的市场流动性，降低融资成本让中小企业恢复元气；

第二降准所带来的货币宽松，是严格控制大水漫灌的，也就是说与楼市基本无缘，但降准所带来的降息和利率宽松，却仍然值得我们期待。

还有一点各位要记得，今年年初的第一周，上海开出了6个日光盘，一手房单日签约套数突破800的时候，所有人都惊呼，上海楼市回暖了。

因为疫情，年后本该来的小阳春，是被暂停了，而不是终止了。所有被强按住的购房需求并不是消失了，而是在蓄势待发。

最近戴着口罩在售楼处门口排队的消息开始刷屏了，有的人说是托，有的人说是为了拿礼品，是也不全是。

我和业内朋友交流过，给到的回应是优惠折扣之下两种盘卖的最好，一种是刚需盘，另一种是网红热盘，冰火两重天形容当下最合适不过，有的项目无人问津，性价比高的项目却开始千人摇。

即使是受疫情和全球经济下行影响，我们依然看不到任何楼市颓靡的迹象，反而在股市下跌的行情中，房产给人的信心要更强。因为几大根基没有改变：

• 货币宽松，开年未满三个月连续降准两次，这是在释放持续降息的信号

• 城镇化依然在继续，特别是二线城市户口准入放松，抢人大战在加速，甚至有城市为了抢人买房打七折

• 土地财政的稳定性，依靠土拍收入拉动地方基建的模式没有改变，尤其最近的楼市政策，看似是救房企，其实也是为了稳定招拍挂市场

现在的政策红利和房企优惠，会慢慢刺激形成温和上涨的动力，而一旦需求放开，价值市场回归，那价格就会迎来爆发。

但是如果你不巧，进入楼市的时机不好，买在高位，对你来说就是房价打了8折，下跌两成。

然后你就和小伙伴们去拉横幅，去维权，又不巧被自媒体拍下来，写出来，就是一篇围攻售楼处的十万加吸睛文章。

那些炸裂标题的故事和段子就是这么来的，这不是随口开玩笑，金茂府前段时间就在经历此番闹剧。

和恒大常年打折不同，金茂府之前一直走的是高端路线，最近搞了个“温暖安家计划“，条款就是对疫情有贡献有捐款的企业、个人有定向85折，由于条款比较宽松，甚至可以作弊获取优惠，必然引来了大波维权。

我们看的不是维权这件事，而是要看透背后的本质：买房，要把握住时间窗口。

不要因为房价涨而去追涨，也不要看到回调而感到沮丧。

最好的买房时机就是牛市的回调，同样一个东西，一年前卖几万单价，现在打个8折卖给你，这简直是天大的好事，怎么能够放弃呢。

就我们而言，通常喜欢选择在静淡市的尾声下手。现在有的城市有的项目正在释放这些红利，而能抓住这波窗口的买房人，肯定能付出比别人低的成本上车。

看着静淡市的深入，我们反而是越来越乐观，捡便宜货的时机到了。

02多认识一些买房达人

买房这件事，决策成本非常大，一个人从有预期到最终买入房产，快的半年，慢的可能要经历一两年。

除了通过像我们这样的自媒体获得买房信息外，其实你更应该做的是，结交一些有买房经验的朋友。

尤其是在这个特殊的时期，如果你不理解市场，也不懂城市价值、区域价值，更不会踩盘看盘，别人到市场上是去淘笋，你去了就是被割韭菜，等明白过来再去维权，徒劳耗费钱财精力。

多听听过来人的意见，多听听不同角度的建议，交叉验证，会更好的帮助你理解这个市场。

房产投资的圈子里，有六套刚需的说法，这里的刚需略有夸张，形容的是开始摸到了门路：

• 1-2套初级买房人——认可买房这件事

• 2-6套中级买房人——具备初步的投资打法

• 6套+买房达人——全靠科技树，ALL in

• 职业买房人——每年买一套

你想对应哪个目标，有多大的野心，愿意付出多大的代价，就应该去结识多厉害的朋友。

如果你还犹豫在买不买房这件事上，那你只要听听有过1、2套房子的朋友聊聊他在房子上的斩获。那些人生突破起步的经验，会对你的下定决心起到帮助。

如果已经进入投资阶段的话，你应该问问至少买过3套房产的朋友。从第三套起，他一定是纯投资了，他会告诉你投资的周期论。

如果你要成为达人，那你一定要认识好几个买过6套以上的达人。6套房产是一个门槛，因为如果某人持有房产超过6套，那他必须有更多的房票、贷票，一定是用了一般人没用过的科技树。听听过来人的建议，会让你茅塞顿开的。

职业买房人，全国应该不超过1000个人，你先做了达人再说。用心留意，找到这样的朋友不难。大部分人身边朋友都是初级买房人，但这已经足够了。

当你不安的时候，和他们聊聊，同舟共济，相互做心理按摩，感觉应该会好受不少。再偶尔认识几个中级买房人朋友，基本上，3、4套内的投资打法你都能够学会。

如果你实在找不到志同道合的朋友的话，欢迎你加入魔都财观买房交流群，参加我们疫情后照旧举办的每周五在上海的线下策略会，我们这里有很多达人和职业买房人。

几句话或者一个建议，可能就会根本颠覆你对行业的看法。

03奉劝各位别去低能级城市投资

以前经常有买房人问我一些小城市能不能买。透过他只言片语的简单自介，和他要买的城市，我基本能猜出他的画像：

• 身处大城市，白领、公务员或企业主，当地中产

• 手头有个几十万，但资金不足以买大城市房产

• 没有当地房票，部分更倒霉的把贷票用在了老家

• 心中充满焦虑，只想尽快买房，不要被时代抛弃

我经常会劝这部分买房人要小心，因为这是最容易被割韭菜的一波人。最危险的就是有想法，没经验，有野心，没能力。

资金不足，没贷票，却想把手上的钱用掉，最容易的选择，就是跑去那些限购松的低能级城市投资。

在上海的，买不了跑到嘉兴买。在南京的，买不了跑去镇江买。在北京的，买不了跑去固安买。

表面上看这些低能级城市进入门槛低，但恰恰是买房难度最大的。

因为城市能级越低，房价上涨暴击的可能性就越小。不是每一次小城市房产价格，都能赶上这一轮去库存、棚改这样的国家用力过猛的政策的。

尤其是受疫情影响，人们对城市投资的价值观又重新洗牌，有能力的一定会选择去一线新一线上车，或退一步选择省会和强二线。

一个是疫情中所有人都对城市管理水平、综合能力有了新认知，另一个是聪明人的钱一定会想办法流向最安全的地方。

没有买入机会，那就别硬要去买，往往会弄巧成拙。

有的时候不作为，就是最好的作为。

04没有人能买在大涨前夜

和我交流的粉丝里，一直有一种想法，想预判出大涨前夜，结结实实抄个大底。

这个听上去挺好，其实是没可能的。房产下一轮大涨何时到来？重磅干货分享这篇文章说了，中国楼市是典型的政策市，政策决定了楼市牛市的起点。

而政策又是由高层决定的，人为因素是最难判断的，预测人是最不靠谱的。

想买在大涨前夜的，往往面临的下场就是：没赶上第一波涨幅，不甘心，开始观望是否有回调，然后是楼市继续涨，等到自己实在忍不住踏空要买的时候，就已经是高位接盘了。

所以奉劝大家尽早放弃，买在大涨前夜的单纯想法。我们采取的方法主要有两种，和金融市场投资玩法相仿：

一种是左侧交易。它的意思是，假设有一张房价的走势图放在你面前，虽然现在的左侧趋势是下跌的，但是我不用看趋势图未来（右侧）的走势，只要标的足够合算，就会无视趋势，直接买入。

这种类似于价值投资，就是不看楼市量价指标，只要房产价格到达心理价位，我们就买入。

我现在采取的就是这种方法。我是知道上海房产在短期内涨不起来的，但是仍然在2018年4月买入一套，因为我在静淡市，能通过淘笋买到足够低价的笋盘。

我通过价格的折让，来实现我房产对抗下跌的安全边际，即便是房产一、二年不涨，我85折买入的房子依然能够盈利出货。

所以左侧交易，要求的一是买到高额折扣，二是资金成本可控。现在的一线城市二手市场，二线城市的限价新房市场，都是可以淘到85折笋盘，如果你现金足够，是可以买入的。

另一种是右侧交易。意思是，在趋势图上必须看到右侧的趋势走好，看到量价齐升才会买入。右侧交易，就是不见兔子不撒鹰，直到看到楼市回暖了，才选择买入。

右侧交易的好处是，比左侧交易更有确定性。

楼市回暖的信号一般是很明显的，比如成交量放大，比如限贷放松，这些都是很有把握的信号。

但是右侧交易的问题是，等到市场明显回暖的时候，市场上可能找不到便宜的笋盘了。因为大家都知道一轮牛市起步。

但是没关系，因为你已经知道市场回暖，你有足够的确定性，你可以做大规模，放杠杆，来补足收益。

右侧交易，比较适合资金有限，畏惧风险的人士，相对来说更高的确定性，更少的收益。

我建议3、4套以上经验丰富的老手，可以采取左侧交易。而新手应该采用右侧交易。

不过不管是左侧还是右侧，任何时候我们都要量力而为，多大的能力下多大的本，什么一把梭哈的说法通常就是输的底裤都不留。

05

买房这件事，说起来总是容易，做起来难，怕的就是执行力。

最后给大家总结一下6点建议：

一、买房要把握住时间窗口，不要害怕静淡市，熊市中反而蕴藏着更好的机会，没有不能买的房子，只有不能买的价格，不能买的时机。现在，没错，就是现在，是深圳、上海楼市由冷转暖的时刻，这两个城市的购房者胆子可以大一点，其他城市盯紧深圳和上海就好。

二、多认识买房达人。至少要有3个持有一、二套房产的朋友，你对房产的认知，和你周围密友持有的房产数成正比，等你自己掌握了房产认知，你会发现以往所有的固有思维会全部打开，而你也会因此结识更多懂投资、懂如何拥有更多财富的朋友。

三、不要轻易去低能级城市投资，看似门槛低，但是坑和陷阱并不会少，先在大城市把该买的标的都买满，成为专业人士，再考虑去小城市降维投资。

四、不要老是想买在大涨前夜。凡是抱有想抄大底的，最后可能都站岗了，建议新手考虑楼市回暖，上涨趋势成立后再入场，可以牺牲一些利润，获取确定性，然后依靠规模和杠杆补回收益。

五、现在是十年一遇的置换到一二线的机会，大胆把你手里的三四线抛掉一些，楼市很难再有暴击了，让自己的资产去到最安全的地方。

最近有个段子我觉得很有意思：你梭哈了原油，他重仓了A股，我抄底了币圈，我们都有美好的未来。

放在当下这句话透露出多少无奈和苦笑，但我看到的是，似乎没有人说过在楼市建仓会如此被动，这就是无论在什么时期，楼市都能给我们带来的安全感。

在汹涌的波涛中，有的人看到的是逃无可逃的危机，我看到的却是十年难遇的、踏浪寻宝的时机。