水土，未来新重庆的人居范本，还是另类存在？

编者按：本文来自好房上上千，作者：邦先生，36氪经授权发布。

南北向的一条竹溪河（嘉陵江一条支流），把水土划分成了两半，西边是产业园，东边是生活区。就像太极图一样，在河两岸也呈现出了完全不同的风貌：西边基本已建设成型，如上图；而东边却还是一片热火朝天的工地。

很难想象，在今年以前，水土基本没有商品住宅。因为没有土地供应。

 在2016年以前，水土的土地市场基本为两江集团挂牌拿地，用于修建安置房或公租房。2016年2月25日金科首次进入水土，以915元的/㎡的底价，拿下了400余亩纯住宅用地，成为区域内第一个吃螃蟹的品牌房企。这块地就是后来的金科岭上，现已全部售罄。

数据来自克而瑞

之后两年时间没有土地供应，2017年全年供地为0——是的，就是0。2018年才开始大量供地，以至于水土仿佛才进入人们的视线，突然就火了。

这来自于水土的厚积薄发。跟传统新区开发不同，水土应该是全市唯一一个先做好产业引进、建好市政配套，再逐步进行商品房开发的新区。9年时间城市发展初具规模。

当照母山2016年以7614元/㎡的楼面价，卖出｢最后一块住宅用地｣时（就是现在的龙湖尘林间），水土才卖出了第一块商品土地，之后两年还断供。这在主城其他区简直不可思议。 

从2018年恢复供地开始，水土地价就飙升到4506元/㎡，两年涨了4倍多。来看看2018年成交地块——

2018年水土共成交的8宗地块。图片来源：铭腾机构

水土的价值挖掘正在提速。再看看2019年成交地块——

数据来源锐理数据，好房上上千制图

上半年共成交9宗土地，超过去年全年的总和；其中住宅的楼面均价已上了6500元/㎡，比一年前又涨了2000元，涨幅近五成；容积率进一步降低，去年还有2.5的，今年全部在1.5以下。

正因为政府有意放缓了房地产开发的进程，水土整个片区的优质商品住宅是稀缺的。

来算笔账：按规划，水土高新城常驻人口30万，就业人口60万。现有公租房及人才公寓163万方，可居住6万余人，定向商品房250万方，可居住8万余人，园区现有住房合计可居住14万余人。缺口至少为16万人。 

这只是一种简单粗暴的算法。还有人民群众日益增长的对美好生活的需求呢？谁来满足？本地原住民和外来高端人才的改善居住需求呢？谁来满足？

这么一想，水土楼市大有可为。

从2018年、2019年水土的土拍情况可以看到，每块出让土地都不大，100亩左右，容积率除了少量为2.5 ，一般都在1.5以下。这正是自2017年以来重庆土拍的趋势：小块供应、优质土地、低容积率（一般为2以下）。

水土在各方面的表现可能会更极致一些。那么，水土能否代表未来新重庆的人居范本？抑或是「另类」？可能是后者。因为水土的开发模式不可复制，也没法复制。

第一，主城再难找到像水土这么平的新区。你说水土为什么要叫「水土」，怎么不叫「水平」呢？

第二，即或找到这么平的新区，也再难像水土那样忍受8年默默建设的寂寞，产业经济基本成型后，这才进行商品房开发。这样的开发节奏，让水土楼市具备了后发优势，一开始产品起点就高。

第三，即或找到这么平的新区，也同时进行了产业引进、配套建设，也再难像水土这样做到全部都是崭新的，整个区域的风格都是统一的：建筑低矮，建筑密度低、容积率低、绿化高、公园多……

这么说吧，水土就像国外某个小镇。正如邦妮所说，「这不像在重庆啊！」此刻，我恨不得化身高级人才，假装被引进，就在水土工作、生活，那是相当惬意的。

在水土，哪怕是高层，最高容积率也才2.5，居住起来的舒适度都是很高的。从这个方面说，水土也可以说代表了未来新重庆的人居范本。或者说，如果你想知道以后重庆普遍2.0的容积率，那房子到底长什么样，来看看水土。

在水土，有几个名词你在每个楼盘都会听到。

一是板式结构。1.5的容积率，能做啥产品？显然只有多层产品。久违了7+1多层楼房在水土纷纷出现，连楼栋排布都很类似，一排排兵营式排布，晃眼看还真分不出谁是谁。既然都已经做了多层了，最好的建筑结构就是板式，可以做到南北通透，通风采光好。

二是得房率。可能是因为水土卖建面，也可能这是整体改善的一个区域，几乎每个楼盘都强调得房率。这也是一个久违的名词。自从重庆主城卖套内面积，重庆人民就不关心得房率了。水土的得房率普遍高，多层房子为主嘛，公摊低。

科普一下：得房率=套内面积÷建筑面积×100%；与得房率对应的是公摊系数。

三是绿化率。都是久违了的名词。这跟板式结构有关，只有低容积率、高绿化率的设计，才能更有利于发挥板楼的通风采光优势，同时也使户型更加方正。

当然，真正的改善，还体现在先进、环保、健康的理念上，这才是未来居住最核心的价值。水土在售的几个洋房项目，产品设计和用材都很有品质感，楼间距达到20~30米，几乎每个项目都对健身跑道十分重视……

你不要被水土现在1.2W+元/㎡的建面价格吓到了。应该说，水土的整体产品品质都往上抬了一个level（级别）。和蔡家、悦来比，这样的价格依然是｢洼地｣——同等价位在蔡家只能买高层，在水土还能买到洋房啊！

买房自住，我又要说：同样150万，与其蔡家高层，不如水土洋房。

另外，从投资的角度讲，买房要｢喝头汤｣，买首次开盘的产品，性价比最高。今年在售的几个楼盘，全部是去年才拍的地（当然了，以前也没有土地供应，金科岭上也卖完了），相当于水土这个大｢小区｣的首次开盘。你还在嫌远的时候，已经有先知先觉的投资者去抢购水土了。

在水土买房，很容易挑花眼，陷入选择性障碍。最终我是凭着一个独有的名词｢均好性｣，才选出了它——中粮江州锦云。

江州锦云的｢均好性｣体现在哪些地方？

首先我们看地段。下图为截止到4月23日的水土房企布局图（请自行脑补5月30日以后的4块地），合景与中粮联合拿的地块，也就是现在的中粮江州锦云，正处于水土的核心位置。

水土的房地产开发，基本沿着竹溪河和轻轨六号线（在建）沿线，呈带状发展，江州锦云就在这条开发带的中心，数据来自锐理

江州锦云的位置有多核心呢？这就带来了第二个｢均好｣——配套均好。5分钟步行可享一站式生活配套，可谓｢出则繁华，入则宁静｣。

离轻轨站最近。轻轨六号线的思源站，就在小区的北门附近，直线距离270米；

离商业中心最近。江州锦云北临规划中的100万方商业集群；

离公园最近。规划中的竹溪河滨河公园二期工程就在小区旁，总占地1590亩……

第三，产品均好。江州锦云总占地约93亩，地方不大，又受着1.5容积率的限制，真是做出｢螺蛳壳里做道场｣的感觉——精致、极致。

板式结构：23栋8层低密度纯板式洋房组成，主卧和客厅全部南向。其他有项目为了用尽容积率，有东西朝向，也有北朝向的；

退台排布：项目设计以原生态地形高差，以｢梯田式｣进行南北向退台排布，呈现出｢每栋均头排｣的独特视觉景观，保证房屋通风、采光、视野效果均达到极致；

楼间距：24-30米，与楼高24米，刚好形成1：1的最舒适的尺度感，走在小区里，既不显得逼仄，又不感到压抑；

绿化率：48%高于周边项目18%。特别按海绵城市的要求，不惜成本通过透水铺装、绿色屋顶等生态基础设施，对雨水进行回收利用；

得房率：得房率在区域同面积产品也是最高的，最高可达86%。