“机会主义者”世茂 重回TOP10需要几步
编者按：本文来自微信公众号锋面News（ID：fengmiannews），作者刘婷，36氪经授权发布。
虽然，总裁许世坛在回应“规模重回前十名”目标时显得云淡风轻，但是世茂房地产(00813.HK)在今年上半年行逆势前行，步步逼近五年前的自己。
2012年，世茂集团创始人许荣茂之子许世坛走向台前，他制定了快速去化的销售策略，带领世茂房地产首进中国房地产销售规模前十。经历周期沉浮，2015年，世茂失速，跌出前十。截止目前，世茂锁定的最好成绩是，2014年位居行业第8。
时间赠予经历，也深藏机会。在这一轮周期，世茂伺机出手，成为行业新晋“并购王”，销售增速业内领跑。已经拥有A+H股双轮驱动机制的世茂，正在筹划用三年时间推动物业和酒店上市。
世茂未达“回十”之时，渐成“回十”之势。
周期里的“机会主义者”
今年上半年，世茂签约销售额达1003.4亿元，同比上涨38.7%。
目前，前十房企中增长最快的中海地产增速为28.7%，前二十房企平均增长率约为12%。再将镜头拉远一些，今年上半年百强房企的增速仅为4%。
同上半程，虽然调控局势深化，但是世茂不减速。
许世坛表示，世茂将在第三季度完成去年的全年业绩，仅需完成37%的去化便可实现2100亿的目标。下半年，世茂可售资源超过3000亿，若保持上半年50%的去化率，下半年将实现超过1500亿销售额，全年将超过2500亿，增速超40%。
世茂的加速度，启动于一个楼市的逆周期里，这里蕴藏着许世坛认为的机会。
许世坛说，政策收紧时，小开发商会遇到资金关卡，负债过重的大房企也会出问题，对于世茂而言此时正是机会。
世茂的实际动作是，从今年3月开始，接盘了万通地产、泰禾集团、明发集团等多家房企近20个项目，总收购金额接近200亿元。这仅是公开数据，许世坛透露，实际上还有很多没有达到信披标准公告的项目，其中不乏“大买卖”。
上半年，世茂约2500亿的新增货值中，通过并购新增的货值规模达1800亿元，占比高达72%。截至6月底，世茂权益前土地储备约6407万平方米，同比增长24%，权益前土储货值超10500亿。
回首上一次站在前十阵营，已经过去五年时间。克而瑞研究中心发布的《2019上半年中国房地产企业销售排行榜》中，世茂名列12，与前一名招商蛇口仅有8亿差距，与第十名龙湖集团有48亿差距。
距离TOP10似乎一步之遥，许世坛称，公司内部没有“回前十”的说法。“对手总是刚好领先一点点，世茂的目标是增速比同规模企业快。”
负债走高
闽系房企的高增长常常伴随着高负债。近年来规模扩张和持续收购，也引发了外界对世茂资金链以及负债的关注。
在一系列投资动作后，世茂的负债指标走高。今年上半年，世茂房地产负债总额约3047亿元，同比增长32.5%。其中，流动负债总额约2143亿元，同比增长39%，非流动负债总额约903.88亿元。
资产负债率为近三年来最高。2017年上半年至2019年上半年，世茂的资产负债率分别为65.76%、68.94%和73.25%。
在净负债率方面，世茂处于行业低位。截至6月底，其净负债率为59.6%，较去年年底微升0.2个百分点。
从偿债能力看，截至6月底，世茂短期借款为320.6亿元，占总借款28%，账面现金522.3亿元，现金比率达1.6倍，暂无短期偿付风险。
值得注意的是，世茂上半年的借款余额共1155亿元，其中约57%为外币借款。在金融环境充满不确定性的当下，汇兑损失的风险增加。
世茂表示，香港的三个项目未来销售和营运可以对冲约60%的外汇敞口风险，同时也购买了一定比例的汇率对冲工具。
当下的宏观调控大势，融资收紧已成共识，上半年已经完成融资KPI的世茂显得淡定。
许世坛透露，今年上半年世茂已经完成了大额的融资，下半年融资计划主要集中在项目上，整体没有压力。半年报报告期内，世茂融资成本约为5.6%，尚有未动用银行及境内交易所等金融机构400亿融资额度。
许世坛预计，今年房地产开发规模仍将平稳增长，热点城市将加码调控，政策收紧。对此，世茂将提升对项目的税后净利润要求，控制在12%-15%；其次，世茂也将加快现金回流速度，提高资金周转率。
三年内分拆酒店和物业上市
已经拥有A+H股双轮驱动机制的世茂，正筹划再打出两张上市牌。
许世坛透露，目前物业和酒店均已具备独立上市的条件，为了获得更好的估值，计划于2021年分拆酒店和物业单独上市。具体而言，世茂酒店的毛利率已经达到管理层预期，预计今年酒店会产生20亿的营业收入，希望2021年翻一番再谋划上市。
世茂服务复制了开发业务的模式，以收并购方式实现扩张。目前，世茂服务收购了海量物业和三元物业，扩大物管规模。其在管面积为1亿平方米，世茂计划在三年内实现3亿平方米，为上市蓄能。
记者注意到，世茂的多元化收入在总体结构中的占比在攀升。
数据显示，2018年上半年，世茂酒店、商业、物业及其他收入占营业收入的比例为4.5%。今年上半年，该项比例为5.9%。上半年世茂的其它收入总计33.2亿元，同比上升75%。
