土储不到500万平米 “草莽”房企的IPO突围作战图

编者按：本文来自微信公众号：锋面News，（ID：fengmiannews），作者：刘婷，36氪经授权转载

当头部房企在探索周期战略，当腰部房企在巩固规模扎根于行业的生态位，那些规模小、负债高、偏安一隅的“草莽”房企是否还有逆袭的机会？

今年以来，来自地方的区域房企趋之若鹜地递交招股书，各大门派“会战”港交所。

中梁的“宝马mini”从温州开出，已成为撞线的江湖老大哥。扛着瓦罐汤出场的江西新力只用了9年即将成为资本“新秀”，而安徽三巽、河北天保、武汉奥山、常州港龙，这些平日在江湖名不见经传，土储规模不到500万平米的“迷你”房企们，此时更是视IPO为生存的突围路径。

可以多元化融资，拿到钱还债和开疆拓土，才是他们在这个冬天活下去的关键动作。

“全村的希望”唯快不破

IPO征程上，新力以迅雷不及掩耳之势闯入关卡。

近日，新力通过上市聆讯，这也意味着第一家赣系房企正式踏入港交所。九年速成，新力以三位数的增长速度成为千亿竞逐队伍中的黑马。

克而瑞数据显示，2016年--2018年新力控股的销售金额分别为161亿、428亿和887亿，复合年增长率高达136%。

尽管新力已经将总部迁至上海，但在大本营的影响力却丝毫没有减弱。目前，新力的总土储约为1500万平方米，其中49.4%位于江西。

戴德梁行数据显示，按销售面积及销售额计算，2018年新力控股在南昌房地产开发商中排名第一，市占率为14.4%。

而从“根据地”向外扩张，是区域型房企规模上门槛的必修课。

今年以来，新力加快了布局长三角的步伐。与此同时，也不得不用更高的入场费换取土地。聆讯资料集显示，2016年至2018年，新力的土地购置成本分别为4.18亿、8.72亿和12.64亿。而今年前4月，该数值便已达9.45亿元，超过2016年和2017年的全年拿地成本。

新力对此解释称，成本增加主要是由于因持续进行业务扩充，而自2018年下半年起，收购长江三角洲地区的地块，其土地价格通常高于新力所在其他地区的价格。

与同类房企一样，新力的高增长伴随高负债。截至2016年、2017年及2018年及2019年4月30日，新力控股的银行及其他借款以及公司债券总额分别约为人民币64.37亿、166.75亿、221.1亿和265亿。净资产负债比率分別約为190%、270%、245%及310%。

而及时打通了IPO脉络，使新力再度看到追赶千亿梯队的希望。

番禺“高端王”求生欲爆棚

海伦堡是内房上市的风向标之一。它的上市征程横跨两个年度，同一起跑线上发力的美的置业、弘阳地产和大发地产都已经在庆祝上市一周年。海伦堡却徘徊在第二次“失效”的门口。

海伦堡是粤系房企的老大哥，1998年发迹于广州番禺，凭借着中颐海伦堡、花样年华和流金岁月等项目打天下，成为番禺“高端王”。尚未在广州站稳脚步的海伦堡急着走向全国，成立7年后便走出羊城。

江湖高远，海伦堡的全国化征程并不顺利。近年来，海伦堡的重心逐步回归家乡。截至2019年1月31日，海伦堡土地储备约为2370万平方米。其中，珠三角地区土地储备面积占比40％。

一直以来，海伦堡都跟“资本”深度捆绑。创始人兼董事局主席黄炽恒曾因一系列成功投资而被称为“最牛散户”，市场一直在搓手等待黄炽恒亲自操刀的上市公司。四年前，海伦堡曾传出上市传闻，但其后不了了之。

2018年10月，海伦堡正式向港交所发起冲击。根据港交所上市程序，交表6个月后若被港交所判定为上市事宜没有进展，招股书将会显示为失效。

今年4月，海伦堡招股书显示“失效”，随后于5月2日更新招股书。如今，海伦堡第二次“失效”的大限将至，若不能顺利通过聆讯，上市的难度将再度升级。

越挫越勇，是什么支撑着海伦堡屡败屡战？

答：求生欲。

近年来，海伦堡的成长一直伴随着高负债。2016年—2018年，其净资产负债比率分别为69.4%、83.4%和133.7%。同期，海伦堡融资成本分别为8.6%、7.9%和8.8%。

尽管债务当前，周期难熬，海伦堡咬牙也要笑着上市。

“迷你”房企的资本末班车

本没有什么机会上头条的“迷你”房企们，在递交招股书的瞬间迎来高光时刻，刷了一波存在感。而当他们的名字与IPO挂钩在一起时，很多人的第一反应是：它们是谁？它们在哪儿？

小到土储不足500万平方米，不足头部开放商几个大盘的体量；偏安一隅，重度依赖大本营是他们共同的特点。

已经通过港交所聆讯的河北天保，总土储约为200.8万平方米，其中85.4%位于张家口，剩下14.6%的土储位于涿州；三巽集团总土储约为420万平方米，其中90.6%分布于安徽省；奥山控股总土储约为340万平方米，其中63.2%位于武汉。

今年8月，还对外表态目前尚不成气候不足以上市的港龙地产，于近日递交了招股书。资料显示，港龙发轫于江苏常州，已扩展至长江三角洲地区周边城市。截至6月30日，港龙地产在20个城市的56个开发项目的总土地储备为471.54万平方米。

据公开资料整理，锋面News制图。

土储匮乏，是他们的困境。

以天保为例，截至2019年3月底，天保在涿州未来开发面积为0，而在张家口的未来开发面积为88.77万平方米。

三巽未出售的已竣工可销售建筑面积约为16.37万平方米，占总土储比例为3.9%。截至8月底，港龙可销售及可出租的已竣工项目建筑面积占总土储比例为1.8%。

在严酷的生存压力面前，迷你房企在线自救，抢搭资本班车奔赴IPO。实行注册制的港交所门槛较低，只要符合规则便可通关。

若能顺利登陆，这些草莽房企凭借资本的力量还能奋力一搏，赢得逆袭的机会。而一旦失败，在集中度越来越高的地产行业，留给他们的机会，越来越少。